분양가 9억 넘으면 특별공급 안되는데.. '사전청약' 코앞에도 대책 없는 국토부

정부가 주택 시장을 안정화하고자 오는 7월부터 3기신도시 등 주요 택지에 대한 사전청약을 시작하는 가운데, 자칫 특별공급 취소 소지가 될 수 있는 ‘분양가 9억원 초과 가능성’에 대해서는 사실상 손을 놓고 있는 것으로 나타났다. 예비 청약자 사이에서는 집값이 계속 오를 경우 사전 청약 당첨자의 당첨이 대거 취소되는 것 아니냐는 우려가 나온다.

2021년 7월부터 공급 예정인 사전청약 주요입지. /LH

18일 국토교통부에 따르면 오는 7월부터 사전 청약을 진행하는 3기신도시 등의 아파트 분양가에 대한 논의는 현재까지 이뤄지지 않고 있는 것으로 나타났다. 국토부 관계자는 “분양가는 입주자 모집공고 시점에야 알 수 있다”면서 “현재까지 분양가 산정에 대한 구체적인 논의는 없었다”고 밝혔다.

정부는 올해 공급하는 사전청약 물량 3만200가구 중 절반 가량인 1만4000가구를 신혼부부 등을 위한 ‘신혼희망타운’으로 공급하고, 이를 제외한 나머지 1만6200가구 중 85%도 신혼부부, 생애 최초, 다자녀 등 특별공급 물량으로 잡았다. 우선 인천 계양과 남양주 진접, 성남 복정, 의왕 청계, 위례 등 신도시에 공급되는 주택에 대한 사전청약이 7월 진행된다.

특별공급은 추후 정해질 분양가가 9억원을 넘을 경우 논란이 될 수 있다. 공공주택특별법 시행령 등 현 청약제도에 따르면 투기과열지구(현재 서울, 경기 과천, 광명, 성남, 하남 등 49곳)에서 분양가격이 9억원을 초과하는 민영주택과 국민주택 모두 특별공급을 할 수 없다.

이런 예는 쉽게 찾아볼 수 있다. 작년 8월 분양한 서울 강동구 ‘힐스테이트천호역 젠트리스’는 분양가가 9억원을 초과해 특별공급 물량이 없었다. 조만간 분양하는 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 역시 특별공급 대상에서 제외됐다. 하지만 이들 분양에서는 별 문제가 없었다. 시전청약이 없었기 때문이다. 일반적으로는 분양가 산정이 이뤄진 뒤 공급(분양)계획을 세우면서 특별공급 여부와 물량이 정해진다.

문제는 정부가 사전청약을 이례적으로 시행하면서 특별공급 물량을 미리 잡아둔 상황이라는 점이다. 특히 업계 일각에서는 조만간 사전청약을 진행하는 위례, 성남 복정 등의 경우 현 시세와 수도권의 집값 상승세를 감안하면 자칫 추후 분양가가 9억원을 넘을 가능성이 있다는 관측이 나오고 있다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “위례나 성남은 지금 전용면적 84㎡짜리 시세가 13억~15억원에 달하는데, 이를 감안하면 이 지역에 공급되는 아파트단지들의 추후 동일면적 분양가는 시세보다 저렴해도 9억원을 넘길 가능성이 있다”고 했다.

현재 경기 성남과 위례신도시 사이에 있는 경기 성남시 수정구 신흥동 산성역 포레스티아 아파트의 경우 최근 전용 74㎡짜리 매매가는 11억5500만원, 전용 84㎡는 12억7500만~14억원에 거래됐다. 전용 84㎡의 시세를 12억원으로 보고 70% 수준에 분양가를 책정하면 8억4000만원으로 9억원을 넘지 않지만, 시세가 13억원이 되면 여기의 70% 수준이여도 9억1000만원이다.

추후 책정된 분양가가 9억원을 넘을 경우, 사전청약을 통해 특별공급에 당첨된 사람들은 어떻게 되는 것일까. 국토부는 다소 애매모호한 답을 내놨다. 국토부 관계자는 “분양가 9억원 초과 시에는 특별공급 대상이 안 되는 게 맞는다”면서도 “현재로선 분양가가 다 산정이 안돼 7월 시작하는 1차 사전청약 대상 지구 정도만 검토가 되는 상황이다 보니 9억원 초과 가능성에 대해 구체적인 논의는 없었다”고 밝혔다.

또 그는 “위례신도시의 경우 신혼희망타운100%로, 주택평형이 작기 때문에 분양가가 9억원을 넘지는 않을 것”이라면서 “7월 사전청약 대상 지구의 분양가 9억원 초과 가능성은 작은 것으로 보인다”고 했다.

그럼에도 시장 관계자들은 당첨 취소 가능성에 미리 대비해야 한다고 보는 경우가 많다. 부동산업계 한 관계자는 “추후 분양가가 9억원을 넘는 바람에 사전청약 특별공급이 없던 일이 되면 당첨자들 사이에서 난리가 날 것이고, 특별공급 논란을 막기 위해 분양가를 누르거나 법을 급하게 바꿔도 논란이 될텐데, 주택시장 안정을 위해 사전청약을 진행한다면서 보완책 준비를 제대로 안하고 있는 셈”이라고 비판했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “신도시의 경우 토지수용 가격 등이 다 나와야하기 때문에 원가에 대한 개략적인 추정만 가능한 상황인 것으로 보인다”면서 “우려의 소지가 있는 부분에 대해서는 미리 논의하고 대비책을 만드는 게 필요하다”고 했다. 그는 “만약 추후 분양가가 9억원을 초과할 경우, 정부와 국회가 3기 신도시 특별공급 논란을 막기 위해 법제도 상의 기준을 부랴부랴 손질할 것이라고는 본다”고 덧붙였다.

한편, 올해 총 네 차례에 나눠 1만2700가구에 대한 사전청약이 진행된다. 7월 ▲인천계양 1100가구 ▲남양주진접2 1600가구 ▲성남복정1 1000가구 ▲의왕청계2 300가구 ▲위례 400가구를 공급한다. 10월 ▲남양주왕숙2 1400가구 ▲성남신촌·낙생·복정2 1800가구 ▲인천검단 1200가구 ▲파주운정3 1200가구 등 11개 지구에서 9100가구에 대해 청약 신청을 받는다. 11월엔 ▲하남교산 1000가구 ▲과천주암 1500가구 등 4000가구를 공급하고 12월 ▲남양주왕숙 2300가구 ▲부천대장 1900가구 ▲고양창릉 1700가구 등이 계획돼 있다.

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