역대 최대 '뭉칫돈' 몰리지만..낮은 임대 수익률·매물이 복병

유명 연예인 수십억 시세차익에 관심 집중
서울서만 석달동안 2조넘는 대형건물 거래
대형오피스 평당가격 최고치..경매도 후끈
개인들 접근가능 중소형 건물도 투자 손길
매물 급증·높은 공실률 등 위험요소 산재

김태희 203억원, 손지창·오연수 부부 152억원. 최근 알려진 유명 연예인들이 올해 상반기 상업용 건물을 매각한 가격이다. 비슷한 시기 배우 하정우도 화곡동 빌딩을 119억원에, 한효주는 한남동의 빌딩을 80억원에 팔았다.

추정 수익도 양호하다. 김태희와 손지창·오연서 부부는 8년에서 15년 가량 보유하면서 각각 70억원과 100억원 정도의 시세 차익을 거뒀다. 이들의 빌딩이 위치한 강남에서도 최근 임대 수익률이 2~3%까지 떨어졌지만, 건물 자체 가격은 급등하면서 나타난 현상이다.

▶1분기 상업용 부동산 거래 3조 돌파=사무용 빌딩, 물류 창고, 대형 상가 같은 상업용 부동산이 고공행진하고 있다. 코로나19 사태 여파에도 ‘사상 최대’ 수식어를 획득했던 서울 상업용 부동산 시장의 열기는 올해 1분기까지 이어졌다. 수천억원 하는 서울 도심 오피스빌딩도 물건이 없어 못사는 지경이다.

글로벌 상업 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드가 최근 발간한 2021년도 1분기 시장 보고서에 따르면 서울 역삼동 동궁리치웰타워가 평(3.3㎡)당 3600만원에 거래됐다. 지난해 8월 완공 직후만해도 비싼 몸값에 매수자가 나타나지 않았지만, 반년 만에 상황이 급변한 것이다. 서울 강남 빌딩과 주택 등 부동산 가격 급등이 가져온 결과다.

서울 도심에서도 3.3㎡당 3000만원이 넘는 상업용 건물이 등장했다. 을지로 파인애비뉴B동은 3.3㎡당 3133만원의 가격에 거래가 완료됐다. 또 여의도파이낸스타워는 3.3㎡당 2342만원에 거래되며 권역 내 최고가를 경신했다.

전체 거래 규모도 상승세다. 서울에서만 석달 동안 2조원이 넘는 대형 상업용 건물 거래가 이뤄졌다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE는 1분기 서울 상업용 부동산 투자 규모가 전년동기 대비 6% 증가한 약 3조2000억원을 기록했다고 집계했다. 이 중 오피스 자산은 2조1000억원 규모에 달한다.

쿠시먼앤드웨이크필드의 집계도 비슷하다. 1분기 부동산 투자시장 거래액은 자난해 같은 기간 대비 52% 늘어난 3조8600억원에 달했다. 역대 1분기 최고치다.

가격이 급등하자 건물을 나눠 팔고 사는 분할 거래가 늘어난 것도 특징이다. 금융기관 같은 부동산 시장 큰손들도 잠실시그마타워나 삼성화재역삼빌딩, 남대문 롯데손해보험빌딩을 일부만 등기 이전하거나, 지분의 절반을 인수했다.

초대형 빌딩 뿐만 아니다. 개인들이 접근 가능한 중소형 상업용 건물도 투자 손길이 끊이지 않는다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난 3월 오피스텔을 포함해 상업·업무용 부동산 거래건수는 3만2839건을 기록했다. 이는 2월 2만4963건보다 31.6% 늘어난 수치다.

상업용 부동산 열풍은 경매에서도 확인 가능하다. 지지옥션이 발표한 4월 경매동향보고서에 따르면 3월 전국 상업·업무시설 응찰자 수는 모두 2411명으로 나타났다. 2018년 1월부터 2019년 12월까지 약 2년 동안 월별 평균 응찰자 수가 1304명인 것을 감안하면, 개인들도 상업용 부동산에 적극 나서고 있음을 알 수 있다.

▶고점 찍었나, 불안 신호도 ‘여기저기’=하지만 이 같은 상가와 빌딩 열풍 속에는 가격 하략을 예견하는 몇몇 요소도 숨어있다. 점점 낮아지는 임대수익률과 주요 상권을 중심으로 한 높은 공실률이다.

수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 한국부동산원 통계를 분석한 결과, 올해 1분기 전국 중대형 상가 소득수익률은 0.89%를 기록했다. 이는 지난해 동분기 수익률 0.96% 대비 0.07%포인트 감소한 것이다. 또 통계가 집계된 2009년 이래로 역대 1분기 중 가장 낮은 수익률이기도 하다.

상가 소득 수익률은 순영업소득을 상가의 가치로 나눈 것으로 임대료, 옥외광고비 등의 수입을 나타내는 수익률이다. 명동 등 서울 주요 상권이 코로나19 사태 여파 등으로 높은 공실률을 기록하고 있고, 반면 건물값은 급등한 결과, 수익률은 낮아진 것이다.

향후 전망에 대해서는 대형 시장과 개인 중심 소형 시장간 차별화도 예상된다. KB국민은행이 작성한 올해 상업용 부동산 시장 보고서는 “어느 때 보다도 불확실성이 큰 한 해”라며 “지역, 입지, 자산 특성, 임대 현황 등에 따라 시장 상황이 극명하게 갈리는 초양극화 현상이 발생할 가능성이 높다”고 전망했다.

현장의 목소리도 마찬가지다. 대형 오피스 같은 업무시설은 낮은 공실률을 기록하며 가격도 상승했지만, 전통적인 상가는 불황 그 자체다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “코로나19로 전국적으로 상가 시장 분위기가 침체되면서 상가 소득 수익률도 감소했다”며 “상가 시장의 침체된 분위기는 일부 특별한 상권을 제외하고 당분간 지속될 것으로 보인다”고 전망했다.

대형 오피스 빌딩 시장도 매물 급증이라는 불안 요소가 존재한다. 지난해 하반기와 올해 1분기까지 사고 싶어도 매물이 없던 것과는 상반되는 모습이다. 서울 강남에서는 매각 작업이 진행 중인 더피나클역삼, 역삼 우신빌딩 등 외에도 다수의 오피스 빌딩이 펀드 만기를 앞두고 매각이 진행되고 있다. 또 경기도 성남시 판교에서 10년 전매 제한이 차례로 해제되면서 H스퀘어 등 대형 오피스 빌딩들도 잠재적인 매물이 될 전망이다. 최정호 기자

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