서울 공공재개발, 전체 가구수 20% 이상 공공임대 공급해야

공공재건축은 기부채납 주택 절반 공공분양 가능
국토부, 도시 및 주거환경정비법 개정안 입법예고

[이데일리 김나리 기자] 서울 공공재개발 사업에서 공급되는 공공임대주택의 비율이 전체 가구의 20% 이상으로 정해졌다. 일반 재개발의 공공임대 비율 15%보다 5%포인트 높은 수준이다.

공공재건축은 사업성을 높여주기 위해 조합이 종상향의 대가로 제공하는 기부채납 주택의 절반까지 공공분양으로 공급하게 하고, 이때 부속토지 값을 감정평가액의 절반 수준으로 받을 수 있도록 했다.

(자료=국토부)

국토교통부는 공공 재개발·재건축의 요건과 절차, 특례 등을 구체화하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령과 ‘정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’ 개정안을 입법예고한다고 18일 밝혔다.

이들 법령 개정안은 지난달 13일 공포돼 7월 14일 시행 예정인 도정법 개정안의 후속입법으로, 정부가 추진 중인 공공 재개발·재건축의 세부 내용을 규정한다.

공공 재개발·재건축은 정부가 작년 5·6 대책과 8·4 대책을 통해 도심 주택공급을 확대하기 위해 도입한 정비사업 방식이다. 공공이 정비사업에 참여해 임대주택(공공재개발)이나 임대·분양주택(공공재건축)을 확보하는 대신 용적률을 완화하거나 행정절차를 간소화해 사업성을 개선해주는 사업이다.

개정안은 공공재개발의 공공임대주택 공급 비율을 서울은 전체 가구수의 20% 이상, 그 외 지역은 10% 이상으로 정했다. 지자체는 상업지역 등 비 주거지역에선 공공임대 공급비율을 10%(서울) 또는 5%(서울 외 지역)까지 낮춰 고시할 수 있다. 전체 세대수가 200세대 미만인 소규모 사업장이나, 사업성이 낮은 곳도 공공임대 공급의무를 완화 적용할 수 있다.

공공재개발에선 조합원분을 제외한 주택 50%를 공공임대와 공공지원민간임대 등 임대주택이나 지분형 주택으로 공급하게 한다. 주변 여건을 고려해 1.6배 이상 건축이 어려운 경우는 공급 규모 요건을 완화하도록 한다.

조합이 공공임대를 제공하는 방식은 크게 두 가지로 나뉜다. 완화된 용적률의 20~50%를 국민주택 규모의 임대주택으로 기부하거나, 원주민 재정착을 위해 일정비율(서울 15%)의 주택을 공공임대로 제공하도록 한다.

조합이 이 두 가지 방식을 활용해 전체 가구수의 일정 비율, 즉 서울은 20% 이상 공공임대를 공급하면 되는 것이다. 이는 공공재개발 사업에서 나오는 공공임대와 민간임대, 지분형주택 중 공공임대만큼은 일정 수준 이상 공급되도록 하기 위한 조치다.

전체 가구수가 200가구 미만인 소규모 사업장이나 사업성이 낮아 공공임대 비율을 준수하기 어렵다고 판단되는 곳에는 지방도시계획위의 심의를 거쳐 공공임대 공급 의무를 완화할 수 있다. 공공재개발의 투기를 방지하기 위해 사업지가 예정구역으로 지정되면 해당 구역에 신축행위가 제한되고 지분쪼개기로 토지 등을 취득한 경우 분양권이 부여되지 않는다. 주민은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등을 예비시행자로 지정해 공공재개발을 준비하게 된다.

일반재개발로 사업을 추진하던 기존 정비구역에서 공공재개발로 변경한 경우 시행자 지정일 또는 공공재개발을 위한 정비계획 수립일 중 빠른 날 전부터 거주한 주민에게 임대주택 입주권이 부여된다. 현행 제도는 구역지정일 이전부터 거주한 세입자와 청산자에게 입주권을 부여하고 있는데, 영세 원주민의 재정착을 더욱 적극적으로 보호하기 위한 조치다.

이와 함께 공공재건축은 종전 가구수의 1.6배 이상을 건축하도록 규정됐다. 해당 단지와 주변 여건 등을 고려해 1.6배 이상 건축이 어려운 경우 주택공급 규모 요건을 완화할 수도 있다.

공공재건축 정비구역은 현행 용도지역에서 1단계 종상향된다. 이를 통해 용적률과 층수 등 도시규제가 완화돼 대규모 주택공급을 통한 사업성 개선이 가능해진다. 지자체는 공공재건축에서 종상향으로 늘어난 용적률의 40~70% 범위 내에서 조례로 정한 비율을 주택으로 인수하게 되는데, 이렇게 받은 주택의 절반씩을 공공분양과 공공임대로 활용하게 된다. 공공분양 비율을 법정 한도의 최대한으로 보장해 공공재건축의 사업성을 높여준 조치다. 지자체는 임대나 분양 수요를 고려해 필요하다고 판단될 경우 조례를 통해 공공임대 비율을 50% 이상으로 조정할 수도 있다.

지자체가 공공분양을 인수할 때는 부속토지를 감정평가액의 50% 가격으로 인수하게 된다. 지자체가 공공임대를 넘겨받을 때는 부속토지를 무상으로 인수하고 있지만 공공재건축에선 조합의 기부채납 부담을 덜어주기 위해 공공분양에 대해선 일정 수준 땅값을 쳐준다는 의미다.

공공 재개발·재건축의 사업시행계획 통합심의위원회 구성 및 운영 요건도 정해졌다. 사업시행계획 통합심의위원회는 30명으로 구성되고 통합심의에 참여하는 위원회의 중요도를 고려해 위원회별로 2~3명 이상의 위원을 통합심의위원으로 두도록 했다.

정부는 공공재개발 후보지 24곳과 공공재건축 선도사업지 5곳을 지정하고 연내 정비계획 수립 및 시행자 지정을 목표로 주민설명회 등 관련 절차를 밟고 있다. 공공재개발 후보지로 선정된 서울 신설1, 흑석2, 용두1-6, 강북5 등에서는 주민설명회를 열어 정비계획과 이를 토대로 한 추정 분담금을 설명하고 의견을 수렴하고 있다.

공공재건축 선도사업지는 컨설팅 결과에 대해 주민이 건의한 의견을 정비계획안에 반영하는 방안을 서울시와 검토 중이다. 정비계획안이 마련되면 상반기 중 주민에게 심층 컨설팅 결과를 제시하고 연내 정비계획 수립을 위한 주민동의를 확보할 예정이다.

김나리 (lord@edaily.co.kr)