공공재개발·재건축 쉬워진다..연내 구역 지정, 지분 쪼개기는 강력 규제

연합뉴스

공공재개발·재건축의 요건과 절차, 도시규제 완화 등 내용을 구체화하는 입법예고가 이뤄진다.

이를 토대로 상반기에 모든 공공재개발 후보지에서 주민설명회를 열고, 연내 정비계획 수립과 정비구역 지정 사례를 도출한다는 계획이다.

국토교통부는 18일 '도시정비법' 시행령과 '정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(행정고시)' 개정안을 오는 20일부터 입법예고한다고 밝혔다.

지난해 5·6대책과 8·4대책을 통해 도입된 공공재개발과 공공재건축은 공공이 참여해 임대주택이나 신축 공급을 확대하면, 행정절차를 간소화하고 용적률을 완화해 사업성을 높여주는 방식의 사업이다.

이번 개정안에 따라 우선 공공재개발사업에서는 공공임대 비율을 10~20%로 하되 일부 완화 사유를 들었고, '예정구역' 지정의 구체적인 절차도 규정됐다.

공공재개발사업의 공공임대 공급비율은 전체 세대수의 20%(서울) 또는 10%(서울 외) 이상이다. 단, 시·도지사는 주거지역이 아닌 곳의 공공임대 공급비율을10%(서울) 또는 5%(서울 외 지역)까지 낮춰 고시할 수 있다. 세대수가 200세대 미만인 소규모 사업장이나 사업성이 낮아 이 비율을 준수하기 어려운 사업장에도 지방도시계획위의심의를 거쳐 비율이 완화 적용될 수 있다.

국토교통부 제공

한편 공공재개발 정비구역의 지정권자는 지정 전 구역의 개요, 현황, 지정 시기, 공공재개발 예비시행자 등을 고시해 '공공재개발 예정구역'을 지정할 수 있다. 지정권자는 예정구역 지정에 대한 의견 수렴을 위해 고시 내용을 주민·지자체에 공람하고, 지방도시계획위의 심의를 거친다.

실제 예정구역으로 지정되면 해당 구역에 신축이 제한되며 지분쪼개기로 토지 등을 취득한 자가 분양권을 받을 수 없어 투기가 방지되며, 주민은 LH·SH 등을 예비시행자로 삼아 체계적인 준비를 할 수 있다는 설명이다.

일반 재개발을 추진하던 기존 정비구역에서 공공재개발로 사업 방식을 변경한 경우에는 '시행자 지정일' 또는 '공공재개발을 위한 정비계획 수립일' 중 빠른 날 전부터 거주한 자에게 임대주택 입주권이 부여된다.

'구역지정일' 이전부터 거주한 세입자 및 청산자에게 입주권 부여하던 현행 기준보다 영세 원주민의 재정착을 폭넓게 지원할 수 있다는 설명이다.

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아울러 공공재건축은 종전 세대수의 1.6배 이상을 건축하도록 했지만 이 경우에도 해당 단지나 인근의 여건 등을 고려해 요건이 완화될 수 있다.

지자체는 종상향으로 늘어난 용적률의 40~70% 범위에서 시·도 조례로 정한 비율을 주택으로 인수하고, 이를 공공분양, 공공임대로 절반씩 활용한다. 단, 임대·분양 수요를 고려해 조례를 통해 공공임대 비율을 50% 이상으로 조정할 수 있다. 또, 지자체는 부속토지를 무상인수하는 공공임대와 달리 공공분양의 경우 부속 토지를 감정평가액의 50%로 인수해 토지주의 기부채납 부담을 일부 완화한다.

한편 공공재개발·재건축의 사업시행계획 통합심의위원회는 30명으로 구성하며, 통합심의에 참여하는 위원회의 중요도를 고려해 위원회 별 2명 또는 3명 이상의 위원을 통합심의위원으로 둔다.

국토부는 이를 비롯해 2·4대책의 공공 직접시행 정비사업 등을 통해 2025년까지 도심 내 주택 13만 6천 호를 공급하겠다는 계획이다.

올해 초 선정된 공공재개발 후보지 24곳과 공공재건축 선도사업지 5곳도 연내 정비계획 수립, 시행자 지정을 목표로 주민설명회 등이 진행되고 있다.

국토부에 따르면, 지난 1월 공공재개발 후보지로 선정한 신설1, 흑석2, 용두1-6, 강북5 등에서는 주민설명회가 열려 개략 정비계획과 이를 토대로 한 추정 분담금을 설명했다. 3월 선정한 2차 후보지에 대해서는 주민설명회에 앞서 LH·SH와 한국부동산원이 개략 계획, 추정분담금을 사전에 검증하는 한편, 상반기 내 모든 후보지에서 주민설명회를 열고 의견을 수렴할 예정이다.

이번 도정법 개정안이 시행되면 2차 후보지를 '공공재개발 예정구역'으로 지정해 체계적으로 관리하고, 하반기부터 정비계획 수립 절차를 진행하여, 연내 정비계획 수립과 정비구역 지정 사례를 도출할 예정이다.

또, 4월 발표한 공공재건축 선도사업지는 컨설팅 결과에 대해 주민이 건의한 의견을 정비계획안에 반영하는 방안을 서울시와 검토 중이다. 정비계획안이 완료되면, 주민에게 상반기 중 심층컨설팅 결과를 제시하고 연내 정비계획 수립과 공공시행자 지정이 이뤄지도록 주민 동의를 얻을 예정이다.

다음 달 8일까지인 이번 입법예고 기간 동안 국민참여입법센터(http://opinion.lawmaking.go.kr), 우편, 팩스 등을 통해 의견을 제출할 수 있다.

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[CBS노컷뉴스 김명지 기자] divine@cbs.co.kr