기준시가 9억 미만 1주택 보유자 제외, 모든 주택 월세는 과세 대상 [권태우의 세무Talk]

[경향신문]

은퇴자금으로 주택임대사업을 하고 있는 윤씨는 5월 개인 종합소득세 신고를 준비하던 중 복잡한 세법 탓에 본인이 신고 대상인지도 도무지 모르겠는 데다, 소득세 신고서를 작성할 엄두도 나지 않아 전문가의 상담을 받아 보기로 했다.

Q. 주택임대소득이 과세되는 것도 있고 안 되는 것도 있던데 기준이 뭔지요.

A. 주택임대소득은 보유주택 수별 그리고 임대 유형별로 과세 기준이 정해져 있습니다. 기준시가 9억원 미만인 국내 1주택 보유자의 월세만 제외되고 국외주택 포함한 모든 주택의 월세는 과세 대상이며, 전세보증금은 소형주택을 제외한 3주택 이상을 보유하고, 각 임대주택의 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 과세 대상이 됩니다.

Q. 소형주택은 어떤 주택인가요.

A. 소형주택은 주거전용면적이 40㎡이하면서 기준 시가가 2억 이하인 주택을 말합니다.

Q. 본인과 배우자의 주택임대소득은 합산이 되는 건지요.

A. 소득세는 인별 과세라 부부라고 하더라도 소득이 합산되지 않습니다. 다만 주택임대소득 과세대상 여부를 부부의 보유주택 수를 합산해 판단합니다.

Q. 동일 세대원인 자녀들의 보유주택은 어떻게 되는 건지요.

A. 보유주택 수를 합산해서 주택임대소득 과세대상 여부 판단하는 것은 부부끼리만 해당되므로 동거 자녀들의 보유주택은 주택 수 판정과는 무관합니다.

Q. 다가구주택은 주택 수를 어떻게 봐야 하는 건가요.

A. 구분등기 되지 않은 다가구주택은 1주택으로 봅니다. 만일 기준시가 9억 이하의 다가구주택 1채만을 보유하고 있다면, 주택임대소득은 비과세가 되는 것입니다.

Q. 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득으로 과세 되는 건가요.

A. 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우는 주택임대소득으로 과세되는 것이고 주거용이 아닌 경우는 상가 임대소득으로 과세되는 것입니다.

Q. 공동명의 주택의 경우는 주택 수를 어떻게 보아야 하는지요.

A. 공동명의 주택의 임대수입 귀속자를 별도로 정한 경우에는 그 귀속자의 보유주택 수로 계산하지만 따로 정하지 않고 50 : 50 지분인 경우 각각 1채씩 보유한 것으로 봅니다. 단 전세보증금 과세를 위한 주택 수를 판정할 경우에는 부부 공동명의 주택은 한 채로 보기 때문에 공동주택 외에 추가 주택을 한 채 보유하더라도 부부의 보유주택은 총 2채로 봐 보증금 과세 대상은 되지 않습니다.

Q. 전세보증금의 과세 소득 금액은 어떻게 산정이 되는가요.

A. 월세임대사업자와의 과세형평성을 고려해 3억을 초과하는 합산보증금의 정기예금이자(20년 귀속 1.8%)에 해당하는 금액을 과세합니다.

Q. 임차인에게 관리비와 공공요금을 따로 받는 경우 소득금액에 포함해서 신고해야 하나요.

A. 전기료와 수도료 등 공공요금은 대납 성격이므로 소득금액에 포함시키지 않지만, 관리비 중 청소비 혹은 난방비 등을 별도로 징수하는 경우 주택임대소득 금액에 포함하게 됩니다.

권태우 | 세무사