재개발·재건축, 주민동의가 성패 가른다

市, 도시주거정비계획 변경안
정비구역 지정 사전타당성 검토
주민동의율 배점기준 강화하기로
원칙 흔드는 단서조항은 삭제

취임 한 달이 지난 박형준 부산시장이 재개발·재건축 규제 정비에 나섰다. 앞으로 정비구역 지정을 위한 사전타당성 검토에는 주민동의가 절대적인 성패를 가를 전망이다.

부산시는 오는 25일까지 '2030 부산시 도시·주거환경정비기본계획 변경(안)'에 대한 주민공람을 실시 중이라고 16일 밝혔다. 시는 이번 변경안을 통해 사전타당성 검토 단계에서 자의적 판단이 가능한 기준을 정비해 입안권자의 혼란을 방지하고, 주민동의율을 높여 사업을 원활히 추진할 수 있도록 돕기 위해 마련했다고 설명했다. 사전타당성 검토는 재건축·재개발 사업을 희망하는 입안권자가 합리적으로 정비사업을 추진하기 위해 계획을 마련해오면 관할 지자체가 주거정비지수를 종합적으로 평가해 정비사업 적합 여부를 판단하는 도시정비사업의 첫 행정절차다.

구체적으로 주거정비지수 항목 △주민동의(50점) △노후도(30점) △과소필지(5점) △도로(5점) △호수밀도(10점) 등을 기본점수로, △구역면적(+5점) △신축 건물률(-5점) △표고(-5점)를 추가 점수로 매겨 총 100점 만점에서 70점 이상을 얻으면 사전타당성 검토에서 '통과'로 하고 있다.

■"동의율 높을수록 반대민원 적다"

이번 변경안에서 가장 큰 변화는 사전타당성 검토(사타) 시 주민동의율 배점기준 강화다. 시는 도시정비를 동의하는 원주민이 많으면 많을수록 향후 사업 추진에 걸림돌이 줄어들 것으로 판단하고 배점기준을 더욱 세분화했다.

기존 주민동의 평가에서는 동의율 60~75% 시 30점, 75~90%는 40점, 90% 이상일 경우 만점인 50점을 주고 있다. 변경안에서는 최하 동의율인 60%를 20점으로 주고 5% 상향 때마다 5점씩 올라간다. 이에 따라 최고점 90% 이상 50점은 동일하지만 최하점은 30점에서 20점으로 낮아졌다.

즉 주민동의에서 20점 최하점을 얻을 경우 다른 항목에서 거의 만점에 이르는 점수를 얻어야 사타를 통과할 수 있다. 반대로 주민동의율에서 50점 만점을 얻을 경우에는 다른 물리적 항목에서 최소기준만 만족해도 통과할 수 있게 된다.

예를 들어 A재개발추진위원회(가칭)에서 주민동의율 90%를 얻어 50점을 얻고 노후도·과소필지·도로·호수밀도에서 최하점을 받았다면 총 68점이 된다. 여기에 정비구역 지정을 위한 최소 부지면적이 1만㎡이므로 추가점수 2점을 더 얻어 총 70점에 이르는 식이다.

따라서 앞으로 재건축·재개발 정비사업을 희망하는 입안권자는 최소한 주민동의율 70%를 마지노선으로 삼고 안정적인 심사에 임할 가능성이 높다.

■예측 가능한 결과 만들자… '단서조항' 삭제

자의적인 판단에 의한 원칙을 흔드는 단서조항도 삭제된다. 우선 종전에는 도시계획위원회가 정비사업이 필요하다고 판단하면 주거정비지수 65점 이상도 탄력적으로 판단할 수 있도록 했지만, 앞으로는 70점 이상 획득해야 통과가 가능하다.

또 호수밀도 산정에서는 원칙은 50/㏊ 기준이었지만, 단서조항에서 45/㏊ 이상도 가능하게 했던 내용을 없앴다. 애초 규제를 완화해 정형화된 구역 지정을 유도하고 사업을 빠르게 추진할 수 있도록 돕기 위해 추가된 단서조항이었지만 현재는 취지가 무색해지면서 이번에 없애기로 했다.

이에 대해 부산시 도시정비과 한 관계자는 "이번 변경안은 도시정비사업을 원활하게 추진할 수 있도록 적극적으로 돕겠다는 취지"라며 "일부 주민들이 사업의 빠른 추진을 위해 주민동의율 기준을 낮춰달라고 하지만 추후 사업 진행을 놓고 볼 때 오히려 동의율이 높아야 반대민원이 해소될 것"이라고 말했다.

demiana@fnnews.com 정용부 기자