입지 좋고 임차인 안전.. 프라임오피스 빌딩 역대급 인기

1분기 거래규모 3조8600억
전년동기比 52% 늘어 최대치
단독소유보다 구분소유 주도
통상 매매가 10~20% 낮지만
소유권·관리 등 분쟁 소지도

올해도 코로나19와 저금리상황이 지속되면서 서울 프라임오피스의 인기가 고공행진 중이다. 1·4분기 거래량이 역대 최대치를 나타낸 가운데 3.3㎡당 거래가격도 최고치를 경신했다. 시중의 유동성은 넘치지만 마땅한 투자처를 찾지못한 갈 곳 잃은 자금들이 여전히 많아 프라임오피스 선호현상은 당분간 지속될 것이란 전망이다.

■올 1·4분기 오피스 거래, 역대 최대

16일 글로벌 부동산 서비스기업 세빌스에 따르면 올해 1·4분기 서울 오피스 빌딩 거래규모는 3조8600억원으로 집계됐다. 이는 전년동기보다 52%늘어난 수치로 역대 1·4분기 중 최대치다.

통상적으로 오피스 빌딩의 거래는 실적 제고와 재무 구조 개선 등을 목적으로 매년 4·4분기에 집중됐다 1·4분기에는 감소하는 경향을 보인다. 이에따라 업계에서는 역대 1·4분기 최고 거래 금액을 큰 폭으로 경신한 것은 의미가 있다고 분석했다.

지난 1·4분기 삼성SRA자산운용은 코람코자산신탁으로부터 파인에비뉴 B동을 6200억원, 또 AEW는 이지스자산운용으로부터 트윈트리타워를 4340억원에 매입했다. 캡스톤자산운용은 롯데손해보험으로부터 롯데손해보험빌딩을 2240억원에 사들였다.

오피스업계 관계자는 "시중의 풍부한 유동성이 오피스 시장으로 더욱 쏠리는 현상이 나타나고 있다"면서 "특히 우량 임차인, 입지적 장점과 좋은 물리적 스펙을 보유한 코어자산에 대한 인기는 날이 갈수록 높아지고 있다"고 설명했다.

특히 올해 연초부터 거래가 활성화된 가장 큰 원인으로는 '구분소유 빌딩 거래량의 증가'가 꼽힌다.

구분소유 빌딩은 한 동의 빌딩을 둘 이상의 부분으로 구분하고 나누어 소유한 빌딩이다. 매매 금액과 가격 상승률이 단독 소유 빌딩 대비 10~20%포인트 정도 낮은 것이 일반적이다. 소유주가 여러 명이기에 재건축 등 재산권 행사에 일부 제약이 있고, 주차 문제, 관리비 분담 등 분쟁 발생의 소지가 있기 때문이다. 이러한 어려움에도 불구하고 지난 1·4분기에만 7건의 거래가 완료됐고 총 거래 금액은 1조원 대 중반까지 늘어났다.

최재견 ㈜신영 부동산 리서치센터장은 "시세 차익보다는 안정적인 임대 수익 목적의 투자 수요가 일부 이동한 것으로 보인다"라며 "주요 오피스 빌딩가격의 급격한 상승세와 매수경쟁의 심화가 선호도가 낮은 구분 소유 빌딩에 대한 매매를 부추겼다고 판단된다"고 분석했다.

■자금 몰려 3.3㎡당 거래가도 최고치

거래량이 폭발하며 3.3㎡당 가격도 최고가를 경신 중이다. 1·4분기 GBD(강남권역)에서 스마일게이트가 동궁종합건설로부터 동궁리치웰타워를 2000억원에 매입했는데, 이는 3.3㎡당 3640만원에 거래된 가격으로 직전 최고 평당가를 기록했던 코레이트타워(구 현대해상강남타워)의 3406만원을 상회한 금액이다.

이같은 오피스시장의 활황은 당분간은 지속될 것이란 예측이다. 세빌스에 따르면 서울에서는 현재 서울역 대우재단빌딩, 더피나클역삼, 역삼우신빌딩 등의 매각이 진행 중이다. 더불어 펀드만기를 앞두고 투자회수에 나설 것으로 알려진 빌딩 또한 다수 있어 올해도 오피스 거래는 활발할 것으로 전망했다.

글로벌부동산 컨설팅업체 컬리어스 리서치팀 장현주 부장은 "아직까지도 시중의 유동성이 너무 풍부한 가운데 갈 곳없는 자금들이 많아 프라임오피스에 대한 니즈는 현재도 엄청 많다"면서 "다만 시장에 나올만한 매물은 이미 많이 팔렸기 때문에 거래규모가 예전만큼은 못할 것이라는 예측도 있지만 매매가는 지속적으로 상승할 것으로 보인다"고 내다봤다.

한편 1·4분기 서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률은 직전 분기 대비 1.5%포인트 상승한 15.1%를 기록했다. 지난해 하반기부터 파크원, 강남 센터필드 등 대규모 빌딩 준공에 따라 공실률도 일시적으로 상승했지만, 대형 임차인들의 입주로 공실은 빠르게 해소되고 있는 것으로 나타났다. 특히 2·4분기는 예정된 신규 빌딩 공급이 없고 올해 총 공급면적은 작년 총 공급면적의 약 26% 수준에 그칠 것으로 보여 향후 전 권역의 공실률은 점진적으로 하락할 것으로 보인다.

aber@fnnews.com 박지영 기자

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