'규제 사각지대' 꼬마빌딩 시장에 17일부터 LTV 70% 규제

[꼬마빌딩]③7월부터 토지거래허가구역은 40% 적용
"주택과 형평성 해결" vs "지나친 관치금융"

서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울 아파트와 저층 주거지 등의 모습. © News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 정부가 17일부터 전 금융권에서 비(非)주택 담보대출 인정비율(LTV)을 70%로 적용한다. 7월부터 토지거래허가구역 내 LTV는 40%로 적용한다. 비주택 건물을 매입하더라도 은행에서 매입 금액의 70% 이상 대출을 받을 수 없게 된 것이다.

부동산 업계에서는 '꼬마빌딩' 등 대출규제 사각지대에 놓여 활황기를 구가하던 비주택 부동산 시장에 끼칠 영향에 예의주시하는 모습이다.

16일 정부와 부동산 업계 등에 따르면 그동안 금융권에서 자율적으로 시행했던 상가, 토지, 오피스텔 등 비주택 담보대출에 대한 LTV가 17일부터 70%까지로 일괄 적용한다. 지난달 29일 발표한 '가계부채 관리방안' 중 하나로 기존에는 농·수·신협 등 상호금융권만 행정지도로 관리해온 비주택 LTV를 모든 금융권으로 확대하는 게 핵심이다.

정부 관계자는 "아직까지 투기 양상으로 보고 있지는 않다. 가계부채 차원에서 접근하고 있다"면서도 "꾸준히 시장 상황을 모니터하고 있다"고 말했다.

부동산 업계는 최근 과열 양상을 보인 꼬마빌딩 매수세에 영향을 줄 것으로 전망한다. 한 부동산 중개업계 관계자는 "그동안 자유로웠던 대출이 규제를 받게 되면 시장이 주춤할 수밖에 없다"고 전했다.

꼬마빌딩 시장은 은행권과 투자처를 찾는 투자자의 이해관계가 맞아떨어지면서 활황기다. 은행은 부동산 대출 이자 수익을 안정적으로 확보할 수 있고, 투자자는 주택에 비해 상대적으로 느슨한 대출 규제를 활용해 적은 자본으로도 고가의 부동산 투자가 가능하기 때문이다.

이를테면 강남에 주택인 아파트를 구입할 경우 은행으로부터 받을 수 있는 최대 대출은 40%로 고정된 반면 꼬마빌딩 등 비주택 건물은 은행의 판단에 따라 80%를 웃도는 대출이 가능했다.

서울 남산타워에서 보이는 저층 건물들. © News1 이성철 기자

그동안 논란이 됐던 서울 등 주요 지역의 주택 LTV과 비주택 LTV 간 형평성 문제 해소를 기대하는 시각도 있다. 꼬마빌딩 거래가 많아지면서 빌딩 가격 상승이 초래됐고, 이는 고스란히 빌딩 세입자의 세 부담과 가계부채의 증가로 이어진다는 우려가 있었다. 이를 어느 정도 불식할 수 있을 것이라는 기대다.

다만 일각에서는 "지나친 정부의 '관치금융'이 오히려 부동산 시장을 고사시키고 있다"는 비판도 나온다. 가뜩이나 코로나19로 공실률이 높은 꼬마빌딩들의 매물 출회마저 막히게 될 것이라는 지적이다.

권대중 명지대 교수는 "오피스 빌딩 같은 대형건물은 차치하고, 서민들이 운영하는 점포 역시 지금은 장사가 안돼서 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황"이라며 "대출 규제마저 적용하면 매매도, 임대도 불가능해지고 애꿎은 서민이 피해를 보게 될 것"이라고 했다.

한편 국토교통부는 꼬마빌딩을 1000㎡ 미만 면적의 건물로 분류하고 있다. 시장에서는7층 이하 규모에 매매가격이 50억원 아래로 형성된 중소형 건물을 말한다.

투자 가치가 높지 않다고 여겨져 몇년 전까지만 해도 거래량이 많지 않았지만, 지난해부터 각종 대출 규제로 갈 곳을 잃은 시중 유동 자금이 몰리며 투자 수요가 폭증했다.

비교적 규제에서 자유롭고 임대 수익과 함께 향후 시세차익까지 노릴 수 있다는 이점 때문으로 풀이된다.

maverick@news1.kr