데이터로 보는 청약 성공비법..가장 인기없는 전형은?

가점에 자신없다면
소형 아파트나 비주류 주택형 노리는 것도
한자릿수 미니 전형은 오히려 과열

당첨만 된다면, 지금까지 청약은 대부분 옳은 선택이었다. 서울 평균 아파트값이 11억원을 넘어선 현 시점에서 청약은 서민이 내 집 마련을 할 수 있는 거의 유일한 통로이기도 하다. 최근 분양가가 너무 비싸졌다는 비판도 있지만, 그래도 일반적인 부동산 시장에서 거래되는 시세보다는 훨씬 싸다.

문제는 청약 시장이 과열되며 당첨되기가 극히 어려워졌다는 것이다. 직방에 따르면, 올해 들어 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 4년 전에 비해 6배 이상 올랐고, 평균 최저가점도 45.5점에서 64.9점까지 올랐다. 4인가구(20점) 기준으로 청약통장 가입기간 15년 이상, 무주택 기간은 13~14년에 달해야 가점 65점을 만들 수 있다. 하지만 종종 희박한 확률을 뚫고 낮은 가점으로 청약에 성공하는 이들도 더러 나온다. 변호사 A씨는 지난 2019년 40점대 중반의 낮은 가점으로 송파구 거여동 ‘송파시그니처롯데캐슬’에 당첨됐다. 당시로선 생소했던 세대분리형 주택형이 그나마 경쟁이 덜할 것으로 예상하고 전략적으로 청약한 덕분이다.

14일 조선비즈는 한국부동산원 청약홈을 통해 지난 2020년 1월부터 2021년 5월까지 서울에 분양한 40개 단지의 청약 데이터를 분석했다. 이 기간 동안 서울에는 총 1만3195가구가 분양됐는데 각각 특별공급 5292가구와 일반공급 7903가구였다. 평균 청약 경쟁률은 약 90대 1에 달했고, 평균 최저가점은 59.2점이었다.

먼저 서울 아파트는 서울이 아닌 경기·인천 거주자는 가점이 아무리 높아도 당첨이 사실상 불가능했다. 2020년부터 민영주택 일반공급은 ‘장안아이팰리스 전용면적 13㎡B 1가구를 제외하면 모두 1순위 해당지역에서 마감됐다. 다만 대규모 택지개발지구에 공급되는 주택은 서울 외 수도권 거주자에게도 50%가 분배되는 것이 원칙이기에 1순위 기타지역도 청약을 해볼만하다.

또 전용면적에 따라 청약 경쟁률이 크게 갈리는 것으로 나타났다. 전용면적별 평균 청약 경쟁률은 ▲40㎡ 미만 17.0대 1 ▲40~59㎡ 67.3대 1 ▲60~84㎡ 86.8대 1 ▲85~104㎡ 300.1대 1 ▲105㎡ 이상 86.1대 1 등으로 나타났다.

일반공급 물량의 50%가 추첨제로 나와, 가점과 관계없이 당첨을 기대할 수 있는 85~104㎡ 대형 면적의 경쟁이 가장 치열했다. 반면 전용면적 105㎡가 넘는 초대형 아파트는 대부분 중도금 대출 제한선인 분양가 9억원을 넘어서는 탓에 경쟁이 덜한 모습이었다. 이 기간 동안 일반공급된 85㎡ 이상 대형 아파트는 모두 923가구로 이 가운데 절반인 460여가구에 추첨제가 적용된 것으로 추정된다. 청약자는 총 21만1531명으로, 추첨을 통해 분양권을 획득할 수 있는 확률은 0.2% 정도라는 계산이다.

전용면적별 평균 최저가점은 ▲40㎡ 미만 41점 ▲40~59㎡ 57.1점 ▲60~84㎡ 62.5점 ▲85~104㎡ 64.5점 ▲105㎡ 이상 65.4점 등이었다.

전용 40~59㎡까지의 중소형 아파트보다는 전용 60~84㎡의 중대형이 선호도가 높은 것으로 나타났다. 반면 전용면적 40㎡가 안 되는 소형 아파트는 시장에서 선호도가 낮은 만큼 청약 경쟁도 가장 저조했다. 아직 가점이 부족한 30~40대라면 소형 아파트 청약을 노려보는 것도 괜찮겠다.

간혹 주택형이 너무 다양해 청약자를 고민에 빠뜨리는 경우도 있다. 지난 3월 분양한 ‘고덕 강일 제일풍경채’가 대표적으로 선택 가능한 주택형이 17개에 달했다. 이런 상황에서 공급 가구수가 적은 ‘미니 전형’ 가운데 하나쯤은 ‘빵구’가 날거라 생각하고 도전하는 경우가 많다.

그러나 실제로는 미니 전형이 일반 전형보다 경쟁이 훨씬 치열했다. 공급 가구수 10개 미만인 137개 주택형의 평균 경쟁률은 229.1대 1이었다. 10가구 이상 공급된 169개 주택형의 평균 경쟁률인 109.1대 1보다 두배 이상 높다. 평균 최저가점도 미니 전형(61.3점)이 일반 전형(58점)보다 높았다.

특히 단 1가구만 공급되는 주택형의 경우 평균 경쟁률이 231.2로 더 높았다. 평균 가점은 60.7이었고, 65점 이상이 넘는 경우도 전체의 3분의 1에 달했다. 반면 가점 50점 미만이 당첨된 비율은 10%도 안 됐다. 되도록 공급 가구수가 많은 주택형에 청약하는 것이 무난하게 좋은 선택이라는 분석이다.

전용면적 59㎡와 84㎡는 모델하우스에서 가장 많이 접하게 되는 주택형이다. 세법상 면적이 클 수록 감면 혜택이 적은데, 그 기준이 전용면적 60㎡와 85㎡이기 때문이다. 이러한 주택형은 주류가 되는 만큼 선호도도 높은데, 최근 분양 아파트에는 전용 50㎡이나 74㎡ 등 비주류 주택형도 자주 나타난다.

이러한 비주류 주택형은 30%가량 경쟁률이 낮은 것으로 나타났다. 2020년부터 분양한 전용면적 40~85㎡ 6611가구 가운데 주류 주택형은 5138가구, 비주류는 1473가구였다. 전용 59·84㎡인 주류 주택형은 평균 경쟁률 82.6대 1에 평균 최저가점은 62.1점이었다. 반면 비주류 주택형의 평균 경쟁률은 64.1대 1 이었고, 평균 최저가점도 54.8점으로 7점 가량 낮았다.

부동산114에 따르면, 오는 6월 역촌1구역과 장위4·10구역 분양을 시작으로 하반기에는 이문1구역과 대조1구역, 1만 가구가 넘는 둔촌 주공 재건축까지 분양 시장에 나올 전망이다. 가점이 50점 미만인 경우 경쟁이 약한 소형 아파트나 추첨 물량을 기대할 수 있는 전용 85㎡ 이상 대형 아파트가 청약에 적합하다. 공급 가구수가 적은 ‘틈새 전형’를 노리는 것은 오히려 안 좋은 선택인 경우가 많고, 선호도가 낮은 비주류 주택형에 청약하면 비교적 부족한 가점으로도 청약 성공 가능성을 높일 수 있다.

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