[영상] 좁기만한 청약의 문?! 또 다른 '천국의 문'이 열린다

3기 신도시, 또 다른 천국의 문 열려..
사전 청약 외에 일반 분양도 노려볼 것
매수 전략은 주택 소유 여부, 매수 금액에 따라 달리할 것

[서울경제]

7월부터 3기 신도시 사전 청약이 시작될 예정이다. 올해 사전청약 계획은 총 3만 200가구이며 인천계양 등에서 4,400 가구를 시작으로 남양주 왕숙, 하남 교산, 부천 대장, 고양 창릉 등 1만 2,700가구가 공급될 예정이다.

하지만 사전 청약지가 속속 발표하고 있지만 최근 대출 규제 강화로 뚜렷한 기준을 잡기 어려운 상황이다. 이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 ‘대한민국 청약지도’의 저자 필명 ‘아임 해피’ 정지영 작가와 2021년도 청약 시장에 대한 이야기를 나눴다.

다음은 정 작가와 기자가 나눈 문답이다.

□ 2021년 청약 지도는 어떻게 그려질까요?

▷ 천국의 문이 닫히고 있습니다. 그러나 또 다른 천국이 오고 있다고 생각합니다. 그것은 바로 3기 신도시입니다. 서울에서 분양받기는 너무 힘들고 천국의 문이 닫히는 기분이지만 3기 신도시라는 다른 천국이 오고 있다는 생각이 듭니다.

□ 왜 3기 신도시를 또 다른 천국으로 생각하시나요?

▷ 가장 큰 이유는 3기 신도시가 분양가 상한제 지역에 해당하여 분양가가 저렴하기 때문입니다. 또한, 1기 신도시와 2기 신도시보다 위치가 좋습니다. 교통망 개발이 진행 중이고 후에 그 교통망을 이용하면 서울과의 접근성이 아주 뛰어납니다.

□ 청약을 신청하기 전에 알아두면 유용한 팁이 있을까요?

▷ 납입인정금액을 높이는 것이 중요합니다. 싱글인 상태에서 민간 분양 청약에 당첨되기는 쉽지 않습니다. 민간 분양은 가점제이기 때문입니다. 민간 분양의 가점은 부양가족 점수와 무주택 기간 점수, 통장 유지기간으로 구성되어 있죠. 하지만 싱글의 경우 부양가족 점수도 없고 무주택 기간 점수도 30세 이후로 인정되기 때문에 싱글이 높은 점수를 받기는 어려운 현실입니다.

하지만 공공 분양은 다릅니다. 납입 인정 금액이 있기 때문입니다. 공공 분양의 경우 납입 인정 금액이 높을수록 더 우선권을 가집니다. 하지만 납입 인정 금액을 높이기까지 시간이 오래 소요됩니다. 따라서 납입 인정 금액을 미리 만들어 놓는 것이 30대, 싱글에게 아주 중요합니다.

또 하나의 팁을 더 드리겠습니다. 이번 2·4 대책에서 나오는 분양 물량은 거의 공공 분양인데, 그 공공 분양 안에서도 추첨제가 있다고 합니다. 2·4 대책에서 1차 후보지 2차 후보지까지 나오고 이번에 소규모도 나오고 있습니다. 해당 지역을 면밀히 보고 그 지역의 일반 분양이 나온다면 도전해보면 좋겠죠.

□ 향후 청약시장에서 주목할 만한 이벤트가 있으면 말씀해주세요.

▷ 올해 가장 큰 이벤트는 사전 청약입니다. 7월 인천 계양으로부터 규모와 일정이 확정적으로 나왔습니다. 올해 3만 호 내년 3만 호, 총 6만 호 이상을 사전 청약할 예정입니다. 이 사전 청약이 아주 중요합니다. 사전 청약은 본청약 전에 미리 청약하는 제도입니다. 우리가 일반적으로 청약에 당첨이 되면 2~3년 뒤 입주인데 그것을 사전에 하므로 입주까지 4~5년이 걸립니다.

사전 청약 같은 경우는 조건이 있습니다. 무주택자만 가능합니다. 무주택 가구 구성원만 가능합니다. 1주택자는 안 된다는 것이죠. 사전청약은 공공 분양이기 때문에 85%가 특별 공급입니다.

특별공급 중에서 생애 최초 특별공급, 신혼부부 특별공급의 경우 공급 비율이 거의 55%입니다. 예를 들어 3만 호가 사전 청약으로 분양한다면 1만 5,000호 이상이 신혼부부 특별공급과 생애 최초 특별공급을 통해 공급된다는 것입니다. 생애 최초, 신혼부부 특별공급에 해당하는 분은 적극적으로 사전 청약을 노려야합니다.

반면 일반 공급은 15% 정도에 해당합니다. 납입 인정 금액으로 하는 경우에는 입지에 따라서 순서를 정해야 합니다.

사전 청약지가 많이 나왔는데 뭘 해야 하는지 생각이 안 날 때 기준을 세 개를 잡으시면 좋습니다. 첫 번째 지금 역세권인 곳. 두 번째 미래의 역세권이 될 곳. 세 번째 사전 청약에서 유일하게 서울에 있는 곳, 3개의 기준을 잡으면 됩니다.

이번 사전 청약에서는 서울 지역이 단 한 곳만 있습니다. 바로 동작구 본동에 있는 ‘수도방위사령부 부지’입니다. 이곳의 청약은 정말 많은 사람들이 신청할 것입니다. 왜냐하면 워낙 입지가 좋기 때문입니다. 9호선과 1호선이 있고 둘 다 급행이 정차하는 역에 해당합니다. 또 운이 좋으면 한강 조망권이 될 수 있습니다.

생애 최초 특별공급을 이용하면 누구나 신청할 수 있습니다. 신청 자격만 갖추고 있다면 추첨제로 당첨자를 선정하기 때문이죠. 따라서 생애 최초 특별 공급 대상자라면 계속해서 청약을 신청하는 것이 좋습니다.

□ 일반 분양 역시 관심이 많은 추세입니다. 3기 신도시 외에 노려볼 만한 곳이 있을까요?

▷ 서울부터 말씀드리겠습니다. 서울 올해 서울 분양 탑 3는 원 베일리 아파트, 이문 1구역 ·장위 뉴타운, 서초 방배동입니다.

왕의 귀환이라고 할 수 있는 반포 원 베일리 아파트는 경쟁률이 높은 단지에 해당합니다. 분양가는 5천만 원대로 정해져 있어 그들만의 리그 이지만 분양 시장을 한 번 뒤 흔들 것 같습니다.

한강 북쪽의 단지들도 있습니다. 이문 1구역과 장위 뉴타운입니다. 이 두 곳은 분양이 나오는 물량도 많고 분양가가 9억 원 아래로 형성되어 중도금 대출을 받을 수 있는 곳입니다.

강남권에도 있습니다. 서초 방배동에 있는 재건축 단지의 일반 분양분이 많이 나옵니다. 해당 단지는 방배동에서 계속해서 분양이 나왔습니다. 대어급 재건축 단지가 2개 더 분양할 예정이며 이러한 단지는 계속해서 나올 예정입니다. 하지만 그 숫자는 점점 줄어들고 있죠.

다음은 경기도입니다. 경기도는 모든 사람의 귀가 솔깃해지는 지역입니다. 대규모 택지 지구가 있기 때문입니다. 경기도권 대규모 택지 지구 중에서 가장 으뜸은 동탄 2 신도시입니다. 동탄 2 신도시에서 최근 분양했던 ‘동탄 디에트르 퍼스티지‘는 높은 경쟁률로 마감했습니다. 한국 부동산원에 따르면 해당 단지 특별공급과 1순위 청약에 무려 28만명이 훌쩍 넘는 신청자가 몰렸습니다. 특별공급 청약에는 206대 1·1순위 청약에는 809대 1의 경쟁률을 보였습니다.

동탄 2 신도시를 놓쳤다면 이 신도시를 기대해 보셔도 됩니다. 그곳은 검단 신도시입니다. 최근에 검단신도시가 입주 중이고 분양도 했습니다. 첫 분양 당시에는 외면을 당하고 미분양도 났었죠. 하지만 최근 프리미엄 가격도 상승했고 어느 정도 안정적인 택지 지구가 됐습니다. 검단신도시도 대규모 택지지구이기 때문에 기억하시길 바랍니다.

그리고 세 번째로는 파주 운정 신도시입니다. 파주 운정 신도시도 올해 분양이 많은데 아쉽게도 GTX-A 노선 근처에 도보권으로 갈 수 있는 단지는 없습니다. 하지만 운정 신도시도 완숙의 단계로 들어섰기 때문에 노려보면 좋을 것 같습니다.

만약 이런 것들을 놓쳤으면 평택 고덕신도시도 생각하면 좋을 것 같습니다. 올해에는 분양이 별로 없지만, 내년에 분양이 있습니다. 대규모 택지지구의 경우 서울, 경기, 인천 거주민 모두 신청할 수 있으니 노려보면 좋습니다.

□ 2021년 부동산. 올해 매수 전략은 어떻게 세워야 할까?

▷ 매수 전략은 주택 여부에 따라 무주택자, 1주택자, 다주택자로 나누고 매수 금액에 따라 6억원, 9억원, 15억원으로 나누면 더 이해가 쉽습니다.

먼저 무주택자를 말씀드리겠습니다. 무주택자의 경우 내 집 마련의 여유가 있고 내 집 마련을 계획하고 있다면 가용자금을 체크해야 합니다. 가용자금이 가장 중요한 이유는 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들고 있기 때문입니다. 최근에 발표했던 DSR 강화 규제로 다른 신용대출, 마이너스 대출 등이 주택담보대출을 받을 때 영향을 줄 수 있기 때문에 내가 어느 정도 대출을 낼 수 있는지 가용 자금을 체크하는 게 가장 중요합니다.

다음은 1주택자입니다. 1주택자의 경우 주택을 매수할 때 게임에서 레벨 업 하듯이 상급지로 이동하고 싶은 마음이 강합니다. 그런데 현실은 1주택자들이 상급지로 가기도 어렵고 하다못해 자기 집을 팔고 옆집으로 가더라도 힘이 드는 지경입니다. 그것은 대출과 세금 때문입니다.1주택자라면 세금과 대출을 잘 공부를 해야 상급지로 이동이 가능하겠습니다.

다음은 다주택자입니다. 다주택자의 경우 변종 투자를 많이 하고 있습니다. 예전에는 쳐다도 안 봤을 투자를 하고 있습니다. 공시지가 1억 이하 투자를 하고 있습니다. 이는 취·등록세를 줄이기 위한 새로운 투자 방법입니다. 또 노후 빌라를 구매하는 경향도 있습니다. 이는 재건축 재개발을 보고 미리 구매하기 때문입니다. 비조정대상지역의 분양권을 구매하는 투자를 계속하고 있기도 합니다. 하지만 다주택자의 매수 시 발생하는 문제점은 종부세, 취·등록세이기 때문에 잘 계산해서 전략을 세워야 할 것 같습니다.

금액 역시 중요한데 6억원, 9억원, 15억원으로 기준을 잡을 수 있습니다.

먼저 6억원을 설명하겠습니다. 6억원 미만은 ‘보금자리론’을 통한 대출을 많이 내줍니다. 그래서 그 가격대 물건들이 정말 씨가 마르고 있습니다.

다음은 9억원입니다. 투기과열지구나, 조정대상지역의 9억원 이하 주택은 대출금 비율이 40% 50%까지 가능합니다. 9억원 이상은 20~30%로 대출금 비율이 줄어들죠. 이러한 부분 때문에 9억원 이하의 집을 매수하려는 층이 많아졌습니다. 최근 9억원 이하의 주택도 많이 손바뀜이 난 이유도 이러한 원인 때문입니다.

다음으로 15억원입니다. 투기과열지구의 15억원 이상 물건은 대출이 안 나옵니다. 그래서 변종 투자를 많이 합니다. 대출이 안 나온다는 점이 부담스러워 갭투자로 대출을 받지 않고 미리 매수하는 경향이 있습니다.

최근 또 하나의 단위가 들어왔습니다. 바로 공시지가입니다. 공시지가가 높은 지역과 낮은 지역에 대해서 살펴보는 경향이 늘었습니다.

이처럼 주택 소유 여부마다 매수 금액 단위마다 전략이 많이 바뀝니다. 하지만 지금 시장은 구축도 오르고 신축도 오르는 시장이 분명합니다. 따라서 자신의 상황에 맞는 선택을 해야 할 것 같습니다.

/한상우 인턴 기자 sw7015@sedaily.com