'서울집값 대폭락' 예고했던 차트쟁이.."이미 하락 시작, 빨리 파세요"

[부릿지TALK] 증권가 출신 차트분석가 엘리엇 후속 인터뷰 1편

지난 1월 서울 아파트값이 신고가 행진을 이어가던 시점, 부동산 시장에 한 폭락론자가 등장했다. 그는 각종 기술적, 통계적 지표를 제시하며 2021년부터 서울 집값이 최고 52% 하락할 것이라고 주장했다. 그가 나온 통합편 인터뷰 영상은 3개월 만에 조회수 19만회를 기록할 정도로 많은 관심을 받았다. 이후 4개월이 흘렀다. 주간 아파트 매매가격은 아직도 상승중이며 노원구 등은 재건축 규제 완화 기대감으로 높은 상승률을 기록했다.

서울 아파트값 하락할 것이란 당시 주장이 엇나간 이유는 뭘까? 재건축 규제 및 대출 규제 완화 등 달라진 시장 상황에서도 서울 아파트값이 하락할까? ☞지난 1월 서울 아파트값 대폭락을 주장했던 엘리엇(필명)을 재초청해 당시 주장했던 내용과 이후 시장 상황을 점검해봤다.

안녕하세요. 오늘 부릿지는 시장 상황을 점검해보는 시간을 마련했습니다. 지난 1월 저희 방송에 나와서 올해 상반기 서울 아파트 대폭락을 주장한 엘리엇 님을 모셨습니다. 인터뷰 이후 서울 시장 재·보궐 선거가 이루어지면서 시장 분위기가 바뀌었는데요. 당시 주장이 아직도 유효한지, 또 현재 시장을 어떻게 분석하고 있는지 모셔서 이야기 나눠보겠습니다. 앞서 설명해 드리지만 저희 부릿지는 상승과 하락, 어떤 방향성을 가지고 채널을 운영하고 있지 않습니다.

▶조한송 기자
안녕하세요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네, 안녕하세요?

▶조한송 기자
방송 이후 주변에서 '진짜 서울 아파트값이 대폭락하는 거냐'는 질문 많이 받았을 것 같아요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네 많이 받았죠. 지난 방송에서 제가 앞으로 8년 동안 (서울 집값이) 52% 하락한다 그랬잖아요. 한 달이면 0.5% 예요. 한 달에 0.5%씩 8년 동안 빠지면 52% 정도 빠지거든요? 그런데 하락이 처음부터 2~3%씩 빠지는 게 아니에요. 초반에는 살짝 빠졌다가 나중에 사람들이 하락세를 눈치채면 그때부터 급하게 빠져요.

지난번 방송에서의 제목이 '(서울 아파트값 하락) 곧 시작된다'였잖아요? 근데 곧이 아니에요. 이미 시작됐어요. 빠르면 여름, 늦어도 가을 정도면 납량특집 수준의 대폭락이 오지 않을까 싶어요.

▶조한송 기자
지난 1월 엘리엇 파동에 따라 '1월에 장단기 고점이 나타나고 3~4월쯤 실거래가로 하락세를 볼 수 있다'고 주장하셨어요. 그런데 아직 시세나 실거래가나 크게 하락했다고 보기 어려운 것 같아요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그건 조한송 기자님도 속은 거예요. 자료를 보여드릴게요. 왼쪽은 한국부동산원에서 발표한 월간 주택 가격 동향인데 2013년 8월이 저점이에요. 반면 오른쪽의 국토교통부 실거래가는 2012년 12월이 저점입니다. 이게 무슨 뜻이냐면 2013년 8월에 월간 주택 가격 동향을 보고 집을 사려고 하면 이미 실거래가는 1억~2억원 올라있다는 거예요. 2012년 12월에는 10억원이었는데, 2013년 8월 월간 주택 가격 동향이 바닥 쳤다고 해서 사려고 보니 매매가가 11억~12억원으로 올랐다는 얘기에요.

▶조한송 기자
그러니까 실거래가는 2012년 12월 먼저 하락했는데 월 동향으로 저점이 나타난 것은 8개월 뒤였다는 얘기네요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네 그렇죠. 이 현상이 고점에서는 3개월 차이였거든요. 2006년 11월에 고점을 쳤는데 실거래가는 1월 말에 나와요. 근데 지금도 똑같은 현상이에요. 저는 이미 (집값이) 상투를 쳤다고 주장하는 데 주간 시세는 아직도 오르는 거로 나오죠?

이게 제가 실거래가 가지고 만든 그래프예요. 위는 2006년 11월 버블세븐 상투 칠 때의 실거래지수고 아래는 오늘(2021년 5월 3일)까지 업데이트한 실거래가지수입니다. 물가를 고려한 실질 지수죠. 제가 지난 방송에서 빠르면 1월에 고점을 기록할 수 있다고 했잖아요. 근데 그래프를 보면 고점이 1~3월에 거의 똑같아요. 2~3월은 거의 비슷하고요, 4월은 거래가 줄어들면서 지수가 확 떨어져요. 아마 5~6월부터는 하락하는 데 가속도가 붙을 거라고 봐요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
이 차트는 서울 시가총액 1등부터 100등 아파트의 가격 동향이예요. 가령 한 아파트가 지난달에 10억원에 거래됐는데 이번달에 9억5000만원에 거래되면 -5%겠죠. 오늘은 10등까지만 볼게요. 시가총액 1등인 송파구 헬리오시티 아파트를 보면 고점은 2월이었습니다. 그런데 지금 -6.1% 예요. 최근 거래가격이 2월 고점보다 6% 떨어졌다는 겁니다.

▶조한송 기자
잠실은 경우는 토지거래허가구역으로 묶이면서 거래를 하기 어려워진 상황이잖아요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그런 거를 무시해야 해요. 통계청 데이터는 그런 걸 고려하지 않아요. 거래 건수가 1건이든 1000건이든 데이터는 데이터니까요. 저층이니 증여니, 향이 안 좋다느니 이런 거는 통계청이나 부동산원에서 고려하지 않는다고요. 만약에 지금 거래가 잘못된 거였으면 내일이라도 빨리 원상회복이 돼야죠. 예를 들어 10억원에 거래되던 아파트가 갑자기 9억원이 됐다면 뒤이어 10억원, 11억원, 9억 8000만원 이렇게 막 거래가 붙어야 해요. 근데 그렇지가 않잖아요. 이 가격이 굳어질 수 있다는 얘기예요.

▶조한송 기자
거래가 줄어들긴 했지만, 주요 단지마다 고점 대비 가격이 하락했다는 얘기죠.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
자, 그러면 서울 아파트 실거래 계약서를 전부 취합한 국토교통부 자료를 봅시다. 이건 국토부에서 지난 4월 15일 발표한 2월 실거래 가격 지수예요. 4월 15일 통계자료면 3월 실거래가는 아직 신고가 완료된 게 아니니 잠정치고요, 2월은 확정치입니다. 3월에 서울 실거래가지수 잠정치가 -0.11%로 10개월만에 하락했어요. 2월 대비 떨어졌다는 얘기예요. 서울 내에서도 동북권과 동남권은 여전히 상승세지만 도심권, 서북권, 서남권은 하락했어요. 특히 서북권이 -2.5%면 엄청 큰 거거든요. 이 현상이 제가 만든 데이터와도 일치하게 나타나요.

이 차트는 제가 실거래가 지수를 매일 입력해서 그래프를 만든겁니다. 1월을 100으로 놓고 매일 실거래가가 신고 되면 시가총액으로 환산해서 그래프를 만들었어요. 그런데 최근 들어서 그래프가 급락하고 있어요.

시가총액 1등부터 10등, 즉 헬리오시티부터 문정동 올림픽 훼밀리까지 그래프를 따로 그려볼게요. 헬리오시티가 1월에 고점을 기록한 다음에 이후 3개월 동안 급락하고 있어요. 시가총액 2등인 파크리오도 2월에 고점 친 다음에 3, 4월 급락하고 있어요. 그 다음이 반포 주공입니다. 재건축 단지 요즘 가격이 오른다고 하는데 반포 주공은 지금 2개월 동안 가격이 떨어졌어요. 잠실 엘스는 4월에 거래가 없었어요. 올림픽 선수촌도 조금 떨어졌어요.

반포 자이만 사상 최고치예요. 은마아파트도 4월 달에 하락한 게 보이죠? 잠실 주공 5단지도 하락하고 올림픽 훼밀리 아파트도 떨어졌어요. 시가총액 1~10등 중 거래가 안 된 엘스랑 최고가를 기록한 반포 자이 두 개 단지 빼고 모두 하락했어요. 그러면 서울 시장 전체가 마이너스란 얘기예요. 그러니까 아까 말했던 국토부에서 발표한 실거래가 지수가 맞는 얘기죠.

☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr, 이상봉 기자 assio28@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr

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