[고준석의 실전투자]계약 뒤 생긴 하자엔 담보책임 못물어

매도인이 알고도 하자 감췄거나.. 구입전 하자여부 입증 한다면
배상책임 물어 수리비 요구 가능.. 하자 심해 구입 안했을정도면
매수계약 해제도 요구 가능해.. 신규분양땐 사업주체 보수 의무
타일-도배 2년, 주요부 하자 10년

수도권 소재 3층짜리 상가주택을 매입한 직장인 A 씨는 최근 옥상에서 빗물이 새는 걸 뒤늦게 발견했다. 하지만 이미 소유권 이전등기를 마친 상황. 이전 건물주는 매매 계약 당시 빗물이 샌다는 걸 알리지 않았고 A 씨는 잔금 지급 시점까지 이런 하자를 알지 못했다. 수리 공사비 견적을 받아 보니 500만 원이 나왔다. 수리비를 전 건물주에게 받을 수 있을지 궁금해졌다.

이처럼 부동산 거래 시 매매 대상인 건물에 하자가 있다면 매도인은 담보책임을 져야 한다. 담보책임은 크게 ‘권리에 대한 하자’와 ‘물건에 대한 하자’로 나눌 수 있다. 권리에 대한 하자는 건물에 지상권이나 전세권, 질권, 유치권 등이 설정된 경우를 가리킨다. 매수인이 이를 알지 못하고 계약을 체결했고, 이후 계약 목적인 소유권 취득을 할 수 없다면 매수인은 계약은 해제하고 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다. A 씨 사례처럼 건물에 빗물이 새는 등 물건에 대한 하자가 있는 경우도 마찬가지다.

하자 담보책임은 매수인을 보호하고 거래 안정성을 보장하기 위해 법에서 규정하고 있는 법정책임이다. 기본적으로 ‘무과실책임’이다. 매도인이 고의나 과실이 없더라도 하자에 대한 책임을 져야 한다는 뜻이다.

하자 정도에 따라 매도인 책임 범위가 달라진다. 계약 목적을 달성하기 어려울 만큼 중대한 하자라면 매수인은 계약을 해제하고 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 반면 하자가 있지만 계약의 목적을 달성하는 데 문제가 없는 수준이라면 손해배상만 가능하다. 손해배상 대상은 수리비에 대해서만 인정된다. 매수인은 하자가 있다는 걸 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상을 청구해야 한다.

그러나 매수인 과실로 계약 당시 건물에 하자가 있다는 사실을 알지 못했다면 매도인에게 담보책임을 물을 수 없다. 이 경우 매수인 과실 여부를 입증해야 하는 책임은 매도인에게 있다. 또 매수인이 계약 당시 하자를 알고 있었다면 이때에도 매도인에게 손해배상을 청구할 수 없다. 즉 매수인은 계약 당시 하자가 있는지 전혀 몰랐다면 손해배상을 받을 수 있는 셈이다.

매수인이 하자에 대한 손해배상을 못 받는 경우는 더 있다. 매매 계약을 체결한 이후 생긴 하자에 대해선 매도인에게 담보책임을 물을 수 없다. 담보책임은 계약 체결 이전에 생긴 하자에 대해서만 인정되기 때문이다. A 씨처럼 계약 당시 하자를 전혀 알지 못한 경우라면 옥상에서 빗물이 새는 하자가 계약 이전부터 있었다는 사실만 입증하면 매도인에게 수리비를 배상받을 수 있다.

이와 달리 새로 분양받은 아파트나 건물에서 하자가 생긴 경우 시공사나 시행사 등 사업주체가 일정 기간 동안 책임지고 보수해줘야 한다. 하자 종류에 따라 하자담보 책임기간이 다르다. 예컨대 타일이나 도배 등 마감에 문제가 있는 경우 하자담보 책임기간은 2년이다. 건물 안전과 직결되는 주요 구조부에 대한 하자는 사업주체가 10년간 책임지고 보수해야 한다. 신축 아파트 입주민과 사업주체 간 하자를 둘러싼 분쟁이 발생하기도 한다. 이런 경우 공동주택관리법에 따른 ‘하자심사분쟁조정위원회’를 통해 조정을 받을 수 있다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수