광란의 美 부동산 시장.."집 내놓으면 18일만에 팔려"

팬데믹 영향으로 주택공급 제한, 수요는 폭증
NAR "집 내놓으면 18일만에 팔린다"
30년 만기 모기지 금리 역사상 최저수준
"서브프라임 사태 재현 가능성은 낮아"

미국 부동산 시장이 가파른 상승세를 이어가고 있다. 미국 전역의 집값이 일제히 상승하고 있는 가운데 당분간 주택 공급 부족이 이어질 것으로 전망된다. 여기에 팬데믹으로 묶여있던 자금이 증시뿐만 아니라 부동산 시장으로도 쏟아지고 있어 과열 양상을 나타내고 있다.

10일(현지 시각) 월스트리트저널(WSJ)은 전미부동산협회(NAR)의 조사를 인용해 주요 도시 지역 183개 중 182곳이 전년과 비교해 상승했다고 보도했다. 대도시권 주택의 약 89%는 전년보다 10% 이상 상승하는 등 팬데믹 상황에서도 호황 국면을 이어가고 있다는 설명이다.

지속적인 가격 상승에도 불구하고 부동산 매매도 활발하게 이뤄지고 있다. NAR에 따르면 지난 3월 기준으로 집을 내놓은지 판매되는 기간이 평균 18일 정도인 것으로 나타났다. WSJ는 “현재의 부동산 시장은 광란에 가깝다는 것이 부동산 중개업체들의 반응”이라고 설명했다.

미국 플로리다주 탬파시의 주택 공사 현장 모습. /로이터 연합뉴스

이같은 부동산 시장 호황의 가장 큰 배경은 수급 불균형이 꼽힌다. 저금리와 경기 부양책, 봉쇄 조치와 재택 근무가 집값 상승을 부채질했다는 설명이다. 여기에 코로나19로 새로운 주택 건설에 차질이 빚어지면서 주택 부족 현상을 심화했다.

미 모기지은행협회 수석 경제학자인 마이크 프래탄토니는 “수요는 매우 강한 반면 공급은 극도로 제한적이었다”면서 “수급 불균형이 심화하면서 주택 가격 상승 원동력이 됐다”고 분석했다.

여기에 정부 주도로 풀린 유동성 역시 한몫했다. 지난달 기준 30년 만기 모기지 금리는 2.97%로 역사상 가장 낮은 수준이다. 팬데믹 직전인 2019년 말만 해도 3.7%대였다. 게다가 미국은 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 같은 주택 규제가 한국에 비해 완화적이다.

전문가 일각에서는 집값 상승이 어디까지 이어질지 우려하는 분위기다. 포브스는 “신규 주택 공급이 늘어나더라고 수요를 충족하긴 어려울 것”이라며 “한동안 집값 상승세가 지속될 수 있다”고 예상하기도 했다.

다만 지난 2008년 서브프라임 모기지와 같은 우려스러운 사태에 대한 가능성은 낮게 보는 분위기다. 주택담보대출 저금리는 사상 최저 수준이지만 대출 기준이 엄격해지면서 건전성에서 근본적인 차이가 있다는 분석이다.

레드핀 경제학자 레지 에드워즈는 “지금 집을 구매하는 사람들은 주택담보대출 역사상 가장 신용도가 좋은 사람들”이라며 경기 불황으로 이어진 2000년대 중반 사태는 반복되지 않을 것이라고 예측했다.

제롬 파월 연준 의장 역시 집값 급등 현상이 정상적인 수준은 아니라면서도 금융 불안이나 리스크 증가 징후는 포착하지 않는다고 강조했다. 다만 “만약 당신이 주택 구매자라면 문제”라고 했다. 집값이 크게 오른 탓에 잠재적인 수요자들이 집을 구매하는 데에는 어려움이 있을 수 있다는 것이다.

한편 미 주택업계에선 조 바이든 대통령이 제안한 2조2500억 달러(약 2500조원) 규모의 인프라 투자 계획이 주택 시장 이상 현상을 가라앉히는데 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 바이든 정부의 인프라 투자 계획안에는 세금 공제와 연방 지출, 합리적인 가격의 주택 200만 채 공급 지원 등의 내용이 포함됐다.

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