'초고가 전세' 집주인도 세입자도..6월이 두렵다

내달 전월세신고제 앞둔 집주인
임대소득 세금 사각지대 없어져
세입자 역시 자금출처조사 부담
고액 보증금 과세 근거 될 수도

국내 공동주택 전세보증금 최고액 71억원을 기록한 브르넨 청담 전경. [한주형 기자]

정부가 6월부터 전월세 신고제를 시행한다고 전격 발표하면서 보증금 20억원 이상 초고가 전월세 시장이 긴장하고 있다. 높은 보증금을 낀 임차 물건을 찾는 세입자들은 자금 흐름이 드러나지 않기를 원하는 경우가 많다. 신고제가 시행되면 정부 관리망에 그대로 노출되기 때문이다. 집주인 입장에서도 실거래가 신고를 하지 않으면 '사각지대'에 있던 임대소득이 과세 대상에 포함될 가능성이 높아져 '전전긍긍'하고 있다. 10일 국토교통부 등에 따르면 2015년만 해도 45건이던 보증금 20억원 이상 초고가 전세는 지난해 412건으로 급증했다. 5년 만에 9배 이상 증가한 셈이다. 올해까지 최고가 전세보증금은 71억원으로, 사상 최초로 전세보증금이 3.3㎡당 1억원을 넘어섰다. 올해 2월 서울 강남구 청담동의 고급 빌라인 '브르넨 청담' 전용 219.96㎡가 이 가격에 거래됐다.

부동산 업계에선 20억원 이상 초고가 전세 세입자들이 집값 급등에도 전세를 선택하는 이유를 '정부 규제'에서 많이 찾는다. 주택을 구매하면 정부가 자금 출처를 조사하기 때문에 원치 않게 재산 내용이 모두 드러나는 위험을 초고가 전세 수요자들이 피하고 싶어 한다는 뜻이다.

집주인 입장에서도 초고가 전세는 그다지 나쁜 점이 없었다. 보증금이 20억원이면 고스란히 은행에 정기예금으로 넣어두더라도 1년에 3000만원 안팎의 이자 수입이 생기기 때문이다. 게다가 확정일자 등을 신고하지 않는다면 임대수익이 정부 전산망에 잡히지 않아 세금을 피해갈 수 있었다.

하지만 전월세 신고가 의무화된다면 임대인은 누락할 수 있던 소득이 모두 노출된다. 현재 임대소득이 연 2000만원 이상이면 종합소득세 과세 대상이다. 정부는 전월세 신고제를 시행하면서 "과세 자료로 활용하지 않는다"고 밝혔지만 정부가 마음만 먹으면 얼마든지 태도를 바꿀 수 있다고 부동산 전문가들은 보고 있다.

임차인 입장에선 장단점이 동시에 있다. 실거래가로 신고한 전월세 주택은 임차인의 확정일자가 자동 부여돼 별도 장치가 없어도 보증금을 보호받을 수 있지만 초고가 전세보증금에 대한 과세 가능성은 큰 위험 요소다. 실제로 고액 전세보증금에 대해 세금 부과가 이뤄져야 한다는 주장은 끊임없이 제기돼 왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "시장 위축은 피할 수 없을 것"이라고 내다봤다.

[손동우 부동산전문기자]

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