[똑똑한 부동산] 가족끼리 아파트 거래? 잘못하면 '세금' 더 낸다

김예림 부동산 전문 변호사
보유세 부담 피하려고 가족 간 거래 많아
시가의 30% 이상 저렴하거나
3억원 이상 싸면 증여로 간주

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 6월 1일 보유세 부담을 피하기 위해 기존 주택을 팔거나 증여하는 매도자가 적지 않다. 특히 가족에게 ‘저렴한’ 가격에 아파트를 매도하고자 하는 경우도 많다. 그렇다면 가족 간 거래 할 시 주의해야할 점은 무엇일까.

가족 간 거래는 부동산을 가족에게 준다는 점에서 증여와 비슷하다. 그러나 가족 간 거래는 ‘매매 계약’으로 부동산의 소유권을 이전한다. 즉 증여와 달리 돈을 주고, 사고 파는 행위가 수반된다.

(사진=뉴시스 제공)

그러나 세무당국에서 가족 간 거래를 ‘증여’로 보고 증여세를 매기는 경우가 왕왕 있다.

이 같은 오해를 피하기 위해 두 가지를 명심해야한다. 첫 째 너무 싸게 팔지 않는 것이다. 만약 부동산 시가의 30% 이상으로 싸게 팔거나 3억원 이상으로 싸게 팔면, 증여세 부과대상이 된다. 여기서 시가는 KB부동산리브온의 명시 된 가격을 기준으로 할 때가 많다. 예를 들어 3억원짜리 아파트를 아들에게 양도하면서, 매매대금으로 2억원만 받았다면? 3억원의 30%인 9000만원 이상으로 싸게 판 경우에 해당해 1000만원에 대해서 과세가 된다.

또 12억원짜리 아파트를 아들에게 9억원에 매도했다면, 이는 12억원의 30%인 3억6000만원보다는 적지만 3억원 이상 싸게 판 경우에 해당해서 역시 증여세가 과세될 수 있다.

심지어 증여로 간주된다 하더라도 매도자는 양도세까지 내야한다. 이 때 양도세 기준은 판 가격(증여 가격)이 아니라 현재 시세가 기준이 되기 때문에, 괜히 저렴하게 넘겼다가 세금만 더 내야할 수도 있다. 세법에 따르면 매매가격이 시가의 5% 이상 낮을 시, 시가로 계산한 양도소득세를 납부해야 한다.

두 번째로, 매매계약과 관련한 증빙을 확실히 남겨두는 것이다. 매매계약서, 매매대금이 오고 간 거래내역 등을 남겨두어야만 이후 증여로 오해받지 않을 수 있다. 매매계약 체결시 공인중개사에게 계약서 작성 대리를 맡기는 것도 방법이다.

결국 가족 간 거래를 하려는 경우라면, 증여로 오해받지 않도록 주의해야 한다. 가족간 거래라도 너무 싼 값에 거래하거나 매매계약을 체결한 증거를 남겨두지 않으면, 증여한 경우보다 세금을 더 내야 하는 상황도 생길 수 있는 것이다.

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)