아파트보다 2억 비싼 도시형생활주택..분상제가 만든 '촌극'

대우건설이 서울 중구 세운재정비촉진지구 6-3-4구역에 시공하는 '세운 푸르지오 헤리시티' 투시도. 한 동짜리 건물은 4~15층 저층부를 아파트, 16~26층 고층부를 도시형생활주택으로 구분해서 다른 시기에 분양했다. /사진제공=대우건설

같은 건물에 내부 구조도 동일한 주택 상품이 공급방식 차이로 분양가만 2억원 넘게 차이나는 현상이 실제로 발생했다. 비현실적인 분양가상한제가 만든 '촌극'이다. 향후 도심에 공급하게 될 소형 주택이 포함된 주상복합 단지에선 이와 비슷한 사례가 잇따를 전망이다.

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한 건물인데…도시형생활주택은 3.3㎡당 3800만원대, 아파트는 2900만원대 공급

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7일 주택 분양업계에 따르면 오는 17일 1순위 청약을 접수하는 '세운 푸르지오 헤리티지' 아파트 281가구의 3.3㎡당 평균 분양가는 2906만원으로 지난해 6월 분양한 같은 단지 도시형생활주택의 293가구의 3.3㎡당 평균 분양가보다 약 900만원 낮게 책정됐다.

이 건물은 서울 중구 인현동2가 151-1번지에 지하 9층~지상 26층 1개 동으로 조성되는 주상복합 단지다. 아파트 321가구(임대주택 40가구 포함)와 도시형생활주택 293가구 등 전용면적 24㎡~42㎡ 614가구 주택이 한 건물에 모여 있다.

이 건물에 포함된 아파트와 도시형생활주택은 내부 설계와 공급 면적이 동일하다. 그런데 분양가격은 1년 먼저 공급한 도시형생활주택이 아파트보다 1억~2억원 이상 높다.

일례로 아파트인 42㎡A형의 최소 분양가격은 4억9470만원(4층)인데 도시형생활주택인 42㎡B형의 최소 분양가격은 7억3220만원(24층)으로 2억3850만원 비싸다. 24㎡형(아파트 2억7560만~3억8850만원, 도시형생활주택 4억1770만~4억5100만원)과 28㎡형(아파트 3억2000만~4억3180만원, 도시형생활주택 4억7930만~5억1450만원) 분양가격도 차이가 크다.

이런 현상은 분상제에서 비롯됐다. 도시형생활주택은 서민과 1~2인 가구 주거 안정을 위해 2009년 도입된 주거 형태로 도시지역에만 전용 85㎡ 이하 300가구 미만으로 지을 수 있는데 주택법 적용을 받지만 아파트와 달리 감리대상에서 제외되고 분상제를 적용받지 않는다.

단일 건축물엔 도시형생활주택과 아파트를 같이 지을 수 없는 게 원칙이나, 준주거지역과 상업지역에 공급하는 주거 전용면적 14~50㎡ 이하 원룸형 도시형생활주택은 이런 규제를 받지 않는다.

힐스테이트 세운 센트럴 단지 조감도. /사진제공=현대엔지니어링

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도시형생활주택 수분양자 불만…시공사 측 "내부 고급자재 사용, 고층부 조망권 유리"

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아파트 분양가가 공개되자 같은 단지 도시형생활주택 수분양자들은 불만을 나타낸다. 비싼 값을 치른 이점이 크지 않아서다. 다만 시공사 측은 도시형생활주택 내부 자재를 아파트보다 고급화했고, 조망권 이점이 큰 고층부(16~26층)에 배정했기 때문에 입주 후 시세는 더 높게 형성될 것이라고 설명한다.

시행사 측은 이런 변칙적인 분양 방식을 선택할 수 밖에 없었던 이유가 비현실적인 분양가상한제 적용에 있다고 지적한다. 원래 이곳은 모두 아파트로 분양할 예정이었으나 주택도시보증공사(HUG)가 주변 구축 단지 시세를 근거로 3.3㎡당 2900만원대 분양가를 고수하면서 분양 일정이 장기간 지연됐다. 당초 3300만원대 분양가를 제시한 시행사 측은 고심 끝에 일부 세대를 도시형생활주택으로 분리 분양해서 사업성을 확보한 것이다.

이런 사례는 연내 세운지구에서 또 나올 가능성이 크다. 현대엔지니어링이 세운 3-1·4·5구역에 시공 중인 '힐스테이트 세운 센트럴'은 지하 8층~지상 27층, 3개 동 1022가구 규모로 조성된다. 이중 도시형생활주택 487가구는 지난해 8월 분양을 마쳤는데 3.3㎡당 약 4200만원대 분양가격이 책정됐다. 입주 공고문에 따르면 최상층인 27층에 공급하는 49㎡H형 도시형생활주택은 10억380만원에 공급했다. 이외 중저층부 평형도 7억~9억원대에 분양했다.

이 단지 아파트 436가구(전용 41~59㎡)는 6월 중 공급 예정이다. 아직 구체적인 분양가는 확정되지 않았지만 세운 푸르지오 헤리시티처럼 같은 단지 내 도시형생활주택보다 30~40% 낮게 책정할 가능성이 크다. 이곳도 원래는 모두 아파트로 공급하려다가 HUG와 분양가 협의에 실패해서 단지 일부를 도시형생활주택으로 설계 변경했는데 세운 푸르지오 헤리시티처럼 별도 층고 구분도 없어 어떤 차별화 전략을 선택할지 관심이 모인다.

HUG의 일방적인 분양가상한제 적용이 계속되면 이런 현상이 이어질 가능성이 높다는 의견이 나온다. 업계 한 관계자는 "앞으로 서울 도심에 공급되는 주상복합 단지의 경우 같은 단지 안에서도 아파트가 저층부 등 열악한 곳에 배치되고 주거형 오피스텔이나 도시형생활주택 등 아파트 대체 주거 상품이 더 좋은 위치에 공급되는 패턴이 지속될 것으로 보여진다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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