[고수칼럼] 4·29 대책에 좁아진 대출, '내 집 마련' 방안은?

7억원 아파트 살 때 주담대 5000만원 축소.. 대출 필요하면 규제 전에

금융당국이 지난달 29일 가계부채 증가율을 안정적으로 관리하기 위한 ‘가계부채 관리방안’을 발표했다. 한국의 가계부채가 지난해 말 기준 1726조12000억원으로 사상 최고치를 기록하며 경제의 뇌관으로 떠올랐기 때문이다.

한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채는 2019년 4분기 말 95.2%에서 지난해 4분기 말 102.8%로 7.6%포인트 상승했다. 같은 기간 미국은 74.7%에서 78.8%로 4.1%포인트 상승하는 데 그쳤다. 전 세계 GDP 대비 가계부채 비중이 63.7%(2020년 2분기 기준)로 선진국이 75.3%, 신흥국이 45.2%인 점을 감안하면 심각한 수준이다.

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DSR 단계적 도입… 대출한도 줄어든다

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가계부채 관리방안 주요 내용은 크게 네 가지로 요약할 수 있다.

첫 번째는 안정적인 가계부채 증가율 관리와 금융기관의 자체적인 관리 능력을 강화하는 내용이다. 두 번째는 현재 특정 차주에게만 적용되는 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 제도 대상을 점진적으로 확대하는 것이다.

세 번째는 기존 대출 규제 대상에 포함되지 않았던 부동산 자산 및 금융기관에도 대출 규제를 확대·도입하는 것이다. 마지막은 신혼부부나 무주택자 등 특정계층에 주택담보대출규제를 완화하는 내용을 담고 있다.

가계부채 관리방안의 핵심인 DSR의 개념부터 알아보자. DSR 규제는 대출자에게 익숙한 DTI(Debt to Income Ratio)보다 더 촘촘한 대출 규제다.

현재 투기과열지구에 40%, 조정대상지역에 50%로 적용되는 DTI 규제는 대출자의 연간 주담대 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비중을 의미한다. 예를 들어 연소득이 6000만원인 대출자가 매달 200만원의 원리금을 상환하고 있다면 DTI는 40%(200만원×12개월/6000만원)이다.

DSR은 주담대 원리금 상환액뿐 아니라 대출자가 보유한 신용대출이나 자동차대출 등 주담대 이외의 대출에 대한 원리금 상환액도 함께 고려해 연소득 대비 비중을 계산해 DTI와 차이가 있다.

금융당국은 DSR 적용 대상을 2023년 7월까지 점진적으로 확대한다고 밝혔다. 오는 7월부터 그 첫 단계로 규제지역 내 6억원 초과 주택에 대한 주담대 사용자와 1억원 초과 신용대출자에 대해 DSR 규제를 적용한다. 새롭게 주담대나 신용대출을 활용하는 개인 대출자는 대부분 DSR규제를 적용받는 셈이다.

9억원 초과 주택을 구입할 때 원리금균등분할상환방식의 주담대는 대출금리 2.5%, 만기 30년, DSR 40% 적용(여타 대출은 없는 것으로 가정) 시 ▲연소득 2000만원 차주 1억6900만원 ▲5000만원 차주 4억2200만원 ▲8000만원 차주 6억7500만원 ▲1억원 차주 8억4400만원 등이 주담대 한도가 된다.

강화된 조치로 은행권에서는 연소득 4000만~8000만원 차주가 가장 큰 영향을 받을 것으로 보고 있다. 연소득 5000만원 직장인이 5000만원 한도 마이너스통장(신용대출)을 갖고 시세 7억원의 서울 아파트를 담보로 주택담보대출을 받는 경우를 가정한 한 은행의 모의실험 결과를 살펴보자.

올해 7월 이전에는 마이너스 통장과 별도로 2억8000만원까지 대출을 받을 수 있었지만 7월부터 내년 7월까지는 대출금이 최대 2억3000만원, 내년 7월 이후에는 1억7000만원까지 줄어든다.

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연 3% 신용대출, 월 상환금액 160만원 증가

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DSR 도입이 개인에게 미칠 영향은 크게 세 가지로 예상할 수 있다.

첫번째로 DSR 산출 시 실질적인 신용대출 만기를 반영하는 방식이 대출자에게 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
현재 DSR 규제에선 DSR 산출 시 신용대출 만기를 10년으로 산정한다. 이를테면 연 3% 신용대출을 1억원 보유한 경우 월 25만원의 이자와 함께 매달 83만원(1억원/120개월) 원리금 상환을 가정해 DSR을 계산한다.

앞으로는 신용대출 DSR 산정 만기를 7년(2021년 7월 이후)과 5년(2022년 7월 이후)으로 단계적으로 조정할 경우 월 이자 상환액은 변화가 없지만 매달 원금 상환액은 160만원(1억원/60개월)으로 증가한다. 늘어난 이자 부담에 신용대출을 적극적으로 이용하는데 부담이 커질 전망이다.

두번째로 토지나 오피스텔 상가와 같은 비주택 부동산을 담보로 취급하는 대출에도 주택담보대출과 유사한 규제체계가 도입된다. 이에 따라 단순히 비주택 담보대출에 70%의 LTV 비율을 도입하는 것뿐 아니라 직접적인 소득이 발생하지 않는 부동산을 담보로 하는 대출을 활용하기 어려워질 것으로 보인다.

대출자가 영농이나 사업자금 용도로 토지를 소유하거나 임대수익 목적으로 오피스텔을 보유하는 경우 개인의 DSR 산출 기준에서 제외될 수 있다. 즉 월세수익이 꾸준히 발생하는 꼬마빌딩이나 상가도 개인 대출자가 DSR을 계산하는 데 제외될 수 있다.

마지막으로 DSR 규제를 개인별(차주) 단위로 적용한다는 점에 주목할 필요가 있다.

지금까지 DSR 규제는 개인보다는 금융기관이 대출을 관리하기 위한 지표로 활용됐다. 이를테면 현재 개별 금융기관은 DSR 70%를 넘는 대출자가 전체 대출자의 15%를 넘지 않도록 관리하는 규제를 적용받고 있다. DSR이 높은 사람이 있더라도 개별 금융기관의 상황에 따라 대출이 불가능하지는 않았다는 것을 의미한다.

그러나 앞으로는 금융기관의 사정보다는 개인에 초점을 맞춘다. 이에 따라 부동산 시장 가계부채 관리방안 도입·시행이 부동산 가격 상승을 점진적으로 억제하는 요인으로 작용할 가능성이 크다. 무주택자나 청년 등 일부 계층에게는 다소 완화된 대출 규제가 적용되고 미래소득 증가도 인정되지만 더 많은 사람에게는 규제가 강화되는 효과가 나타나기 때문이다.

앞으로 대출자는 본인의 생애주기에 따라 현명한 대출 계획을 수립하고 대출을 관리해야 한다. 계획을 세우는 데 가장 중요한 것은 자신의 현재 상황에 대한 명확한 판단과 구체적인 목표 수립이다. 당장 대출이 필요한 개인이라면 규제가 시행되기 전에 유리한 대출방법을 고민해야 한다. 적극적인 대출관리로 현명한 금융소비자가 되길 기대한다.

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윤수민 NH농협은행 부동산전문위원 namy85@mt.co.kr
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