[영상] "올해도 뜨거운 청약 경쟁률?", 2021년 청약시장 완벽 분석

올해도 청약 시장은 '뜨거울 것'
전국적으로 좋은 분위기.. 인근 지역부터 알아볼 것
다주택자라면 청약 이외의 매수 방법 고려

/연합뉴스

[서울경제]

부동산 청약의 열기가 점점 뜨거워지고 있다. 부동산 114에 따르면 올 4~5월 동안에만 전국에서 2000년대 이후 최대 물량인 11만 7,000여 가구가 분양한다. 특히 청약 통장의 개수는 2,600만개를 돌파했다.

이처럼 2021년 청약 시장 역시 뜨거울 것으로 예상되는 가운데 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 청약 및 분양권 투자 전문가로 활약하고 있는 필명 ‘베니아’ 김태훈 대표와 2021년도 청약 시장에 대한 이야기를 나눴다.

다음은 김 대표와 기자가 나눈 문답이다.

사진 = 서울경제

■ 2021년 청약 시장, 어떻게 전망하시나요?

▷ 2021년 올해도 청약 시장이 상당히 뜨거울 것으로 생각합니다. 작년 12월 18일을 기준으로 수도권을 비롯하여 대부분 지역이 규제지역으로 설정되었습니다. 조정대상지역이 됐다는 것은 아파트 청약이나 대출, 세금, 전매에 있어서 상당히 제한적으로 된다는 것을 뜻합니다. 청약 경쟁률이 이렇게 높은 것은 그 지역에 실수요자들이 집을 구매하고자 하는 심리가 커졌다고 볼 수 있습니다. 청약 이외에도 최근 아파트 전세 매매 시세도 상승 중이기 때문에 올해도 여전히 청약 경쟁률이 뜨거울 것으로 생각합니다.

■ 청약 시장에 진입하기 위해선 전략을 세우는 게 중요하다고 생각합니다. 어떤 전략을 가지고 청약 시장에 진입해야 할까요?

▷ 두 가지 개념으로 청약을 바라봤으면 좋겠습니다. 실거주 목적과 소유 목적의 개념을 분리하여 생각해야 합니다. 많은 분이 청약을 신청할 때 소중한 기회라는 생각에 거주지 근처에 원하는 단지의 청약을 넣으려고 하는 경향이 큽니다. 제 강의를 듣는 한 수강생도 일반 공급 가점이 굉장히 높은데도 불구하고 특정 단지만 기다리다가 시세 차익이 많이 발생할 수 있는 단지를 놓치기도 했습니다.

그 수강생이 원하는 단지는 원하는 시점과 분양가에 나오지 않을 확률이 높습니다. 또 100% 당첨된다는 보장이 없기 때문에 특정 단지만 기다리기에는 불확실성이 매우 크죠. 일정 청약 자격이 갖춰져 있고 안전 마진이 확보된 단지가 있다면 적극적으로 청약을 신청해야 합니다. 만약 실거주하지 못하는 상황이라면 해당 주택을 임대하고 다른 곳에 거주하면 되죠. 이처럼 청약 시장에 진입하기 위해선 실거주 목적과 소유 목적을 잘 구분해야 합니다.

■ 올해 주목할 지역이 있나요?

▷ 올해는 대부분의 지역이 분위기가 좋기 때문에 전국을 살펴보고 청약을 신청할 수 있는 곳이면 적극적으로 청약 신청을 하면 좋을 것 같습니다. 예전에는 특정 지역이 뜨면 다른 특정 지역이 보합이나 하락세와 같은 경향이 있었습니다. 이와 달리 최근에는 전국이 전세 매매 상승률이 뜨겁죠. 따라서 특정 지역을 주목하기보다는 현재 거주하고 있는 지역 인근부터 알아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

그 과정에서 청약 자격이 충분하다면 적극적으로 도전하는 것을 추천하고 만약 청약 자격이 안 되거나 자금의 여유가 있는 다주택자라면 신축 아파트의 분양권이나 입주권을 프리미엄 주고 매수하는 방법도 있습니다.

현재 거주 중인 지역 인근의 정비사업 및 청약 진행 상황은 거주 중인 지역의 지자체 사이트에서 확인할 수 있습니다. 각 지자체 사이트에는 정비 사업 및 청약의 진행 과정을 알 수 있는 엑셀 시트가 있습니다. 해당 엑셀 시트를 통해 어떤 지역이 어떤 단계에 해당하는지 알 수 있습니다. 예를 들어 관리 처분 단계에 해당한다면 곧 분양을 시작하는 것이기 때문에 해당 조합에 전화하여 구체적인 분양 정보를 역으로 계산해 볼 수 있습니다.

■ 2020년도에 무주택자와 신혼부부에게 20년도 한해가 기회가 될 수 있다는 말씀을 해주셨습니다. 올해도 그럴 가능성이 있을까요?

▷ 올해도 무주택자와 신혼부부에게 충분히 기회가 있는 장이라고 생각합니다. 최근 정부가 주택 공급을 확대한다고 하죠. 주택 공급의 우선권은 대부분 무주택자, 신혼부부에게 높은 비율로 책정이 되어 있습니다. 실제로 아파트 청약 제도가 무주택자와 신혼부부를 위해서 많이 개편됐습니다.

따라서 만약 무주택 세대원이라면 일반 공급 가점을 계산해 볼 것을 추천합니다. 또 가족 구성원 중 특별 공급 대상자가 있는지 조사를 해봐야 합니다. 잘 찾아보면 누군가 한 명쯤 특별 공급 대상자가 있기 때문입니다. 이 자격을 갖추는 것만으로도 청약 당첨 확률을 높일 수 있습니다.

신혼부부라면 ‘신혼희망타운’도 고려해야 합니다. 흔히 신혼부부는 신혼부부 특별 공급만 생각하는 경우가 많습니다. ‘신혼희망타운’은 공급량보다 경쟁률이 상대적으로 낮은 편입니다. 따라서 신혼부부 무주택자라면 ‘신혼부부희망타운’을 비롯하여 유의 깊게 청약에 관심을 가져보면 올해도 좋은 기회가 있을 것으로 생각합니다.

■ 다주택자도 청약을 신청할 수 있나요?

▷ 비조정대상지역은 주택 소유 여부와 상관없이 청약을 할 수 있습니다. 대부분 지역이 조정지역으로 설정되었지만, 아직도 비조정대상지역이 있습니다. 다주택자라면 비조정대상지역에 관심을 가져보는 것도 방법이 될 수 있습니다. 또 간혹 시기적으로 비싸다는 인식 때문에 미분양 되는 아파트도 존재합니다. 그런 곳들은 미분양 선착순 혹은 프리미엄 매수를 생각해볼 수 있습니다.

■ 한 번 당첨되면 몇 년간 청약 신청에 제한을 두는 조항이 있는 것으로 알고 있습니다. 재당첨 제한에 관해 설명 부탁드립니다.

▷ 당첨이 되면 재당첨 제한이라는 게 있습니다. 재당첨 제한 기간은 전용면적별 지역별 따라 다릅니다. 3년, 5년부터 최근에는 대부분 7년에서 10년까지 재당첨 제한을 두고 있습니다. 그런데 비조정대상지역은 재당첨 제한과 관계가 없습니다. 비조정대상지역은 당첨 여부와 관계없이 청약을 신청할 수 있기 때문입니다.

재당첨 제한에 걸린 경우 청약이 아니어도 미분양 혹은 잔여 세대 프리미엄 매수의 옵션을 통해 주택을 구매하는 방법도 있습니다.

■ 현재 양도세가 높다고 알고 있습니다. 절세 방법에 관해 설명 부탁드립니다.

▷ 오늘은 무주택자와 실거주자를 위한 부분이 많아서 그와 관련해서 많이 말씀드렸습니다. 만약 다주택자나 투자를 많이 하시는 분들이라면 요즘 트렌드는 청약이 있습니다. 아파트 청약 이외에 오피스텔이나 민간임대도 있습니다. 또 법인을 통해서 분양권 투자를 하는 방법들도 있습니다. 법인을 통해 투자한다면 세율이 훨씬 더 낮아집니다. 이러한 여러 방법이 있기 때문에 항상 기회는 존재합니다.

/한상우 인턴기자 sw7015@sedaily.com