주택대출 한도 차면 신용대출 불가..마통·공모주투자자 직격탄

금융위, '차주단위 DSR' 확대도입
서울아파트 주담대 실행 차주 83% 해당
신용대출·주담대 제한..자금융통 여력 축소

금융위원회 제공

금융위원회는 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율)이 서민에 미칠 영향을 미미하다고 설명했다. 2년뒤 총대출액 1억원초과자에 한해 DSR이 적용돼도 전체 차주의 30%에 못 미칠뿐더러 주택 실수요자는 규제에 따른 대출한도 축소도 없다는 것이다.

하지만 서울지역 아파트 중위가격이 10억원에 육박하는 현실에서 이미 차주단위 DSR 한도를 채운 금융거래자는 추가 대출이 어려워 자금융통 경로를 차단한다는 지적도 나온다.

금융위원회는 1단계 차주단위 DSR이 적용되는 올해 7월부터 서울아파트 중 83%가 해당한다고 밝혔다. 내년 7월에는 총대출액 2억원초과, 2023년 7월부터는 1억원초과에 차주에 해당한다. 지난해 기준 전 금융권 대출실행 차주 2000만명 중 2억원초과 차주는 243만명, 1억원을 넘는 차주는 568만명이다.

실제 대출 시 어떻게 적용될까. 현재 A씨가 서울에서 9억원 주택 구입을 위해 LTV를 적용받으면 3억6000만원(40%)을 빌릴 수 있다. 하지만 DSR을 적용하면 연소득 5000만원일 경우 4억2200만원(만기 30년)까지 대출이 가능하다. 주택을 구입하려는 차주라면 LTV한도(3억6000만원)에 더해 부족한 자금은 DSR한도까지 추가로 빌릴 수 있다. 금융위가 "실수요자의 영향은 미미하다"고 말하는 근거다.

하지만 자금융통여력이 줄어드는 건 불가피해진다. A씨가 주택 구입을 위해 DSR 한도를 채웠다면 급전이 필요해도 추가로 신용대출 등은 받을 수 없게 된다. 현재는 신용대출은 LTV 한도와는 별개로 취급되지만 차주별 DSR이 적용되면 금융권 모든 대출이 한도 내로 묶이기 때문이다. 역으로 신용대출이 이미 있다면 주택담보대출 한도도 줄어든다.

금융당국은 이에 대해 "금융기관의 약탈적 대출을 방지해 소비자보호 위주의 대출관행이 자리잡기 위한 차원"이라고 반박한다. 현행 LTV 위주의 대출은 차주의 상환능력이 아닌 주택의 가치만을 평가하기 때문에 차주가 빚을 갚지 못하면 금융기관이 압류 등을 통해 손실을 메운다는 것이다. 하지만 DSR은 대출 실행 이전에 이러한 가능성을 차단하기에 소비자피해 발생 우려가 낮다는 얘기다.

금융위 관계자는 "은행은 무분별하게 대출을 내어주고 차주의 상환능력이 없다고 판단하면 담보를 거둬들이는 게 현재의 대출관행"이라며 "금융선진국에서 이미 DSR을 시행하고 있는 것도 소비자보호에 적합했다고 판단했기 때문"이라고 강조했다.

황두현기자 ausure@dt.co.kr