6월부터 주택 임대차 신고제..바뀐 稅혜택 따져야

송지용의 절세노트

오는 6월 1일부터 ‘주택 임대차 신고제’가 시행된다. 신고 지역은 서울, 경기도, 인천 등 수도권 전역과 광역시, 세종시, 그리고 도(道)의 시(市) 지역이다. 임대차 보증금이 6000만원을 넘거나 월차임(월세)이 30만원을 넘는 임대차 계약을 맺었다면 신고해야 한다. 주택임대사업자 등록과는 별도로 신고해야 한다는 점을 기억하자.

지난해 8월 18일부터 시행된 민간임대주택법에 따라 단기임대주택 등록과 아파트 장기임대주택 등록은 폐지됐다. 그렇다면 현재 주택임대사업자로 등록하고 있는 사업자가 임대주택사업자 등록이 자동 말소되거나 등록을 자진해 말소한다면 세제 혜택은 어떻게 바뀔까.

이전에는 주택임대사업자가 임대 의무 기간 안에 등록한 임대주택을 말소하려면 3000만원의 과태료를 물어야 했다. 하지만 개정된 임대주택법에서는 폐지된 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 한해 과태료 없이 자진해서 말소할 수 있다.

단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트는 자동말소 때 양도 시기와 상관없이 양도세 중과세가 배제된다. 말소 후 5년 안에 거주주택을 양도할 때에도 비과세를 적용받을 수 있다. 말소 후에는 과거에 합산배제했던 종부세를 추징당하지 않는다.

자진으로 말소할 경우에는 의무 임대 기간을 얼마나 채웠는지, 말소 후 언제 양도하는지 등에 따라 세제 혜택이 달라진다. 의무 임대 기간의 절반 이상을 임대한 뒤에 자진 말소하면 1년 이내 양도 시 양도세 중과세가 배제된다. 말소 후 5년 안에 거주주택을 양도할 때 비과세도 적용받을 수 있다.

반면 의무 임대 기간의 절반을 못 채우고 자진 말소할 때는 양도세 중과세 배제 혜택을 받을 수 없다. 말소 후 거주주택을 양도할 때 역시 비과세 혜택이 없다. 단 말소 후에도 과거에 합산배제했던 종부세를 추징당하지 않는 것은 의무 임대 기간과 상관없이 적용된다.

장기임대주택으로 등록한 아파트 이외 주택, 가령 단독·다중·다세대·다가구·연립주택이나 오피스텔 등은 자동 말소, 자진 말소 대상이 아니다. 따라서 이런 주택을 의무 임대 기간 전에 등록 말소하면 3000만원의 과태료를 물어야 한다는 점에 유의해야 한다. 아파트가 아닌 이들 주택을 2020년 8월 18일 이후 임대주택으로 등록하려면 무조건 장기임대주택으로 등록해야 할 뿐만 아니라 임대 의무기간도 10년이다. 이전에는 8년이었다.

2020년 8월 17일 이전에 장기임대주택으로 등록한 아파트는 8년 의무 임대 기간을 채우고 등록이 자동 말소될 때 50%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 자진 말소할 때는 혜택이 없으므로 유의해야 한다. 또 이 시점 이전에 장기임대주택으로 등록한 단독·다중·다세대·다가구·연립주택과 오피스텔은 아파트와 달리 자동말소 대상이 아니다. 따라서 8년 의무 임대한 경우에는 50%, 10년 의무 임대했을 때는 70%의 장기보유특별공제가 가능하다.

송지용 < 하나은행 자산관리사업단 세무팀장 >

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