6년째 표류 중인 마산해양신도시, 지방선거 앞두고 '뜨거운 감자'로

창원시, 4번째 우선협상대상자 선정 실패에도 연내 재공모 의지 밝혀

(시사저널=이상욱 영남본부 기자)

2019년 12월 연약지반 개량을 완료한 이후 표류 중인 경남 '마산해양신도시' 개발에 다시 시동이 걸리고 있다. 김성호 창원시 해양항만수산국장은 4월15일 "공모지침을 보완해 조속한 시일 내 재공모를 추진하겠다"고 밝혔다. 이날 GS건설의 점수 미달로 우선협상대상자가 선정되지 못하는 사태가 발생했는데, 곧바로 창원시가 우선협상대상자 재선정 등 개발 의지를 밝힌 것이어서 업계에서는 비상한 관심을 보이고 있다. 

창원시는 2015년 8월 이후 총 4차례에 걸쳐 마산해양신도시 민간개발을 추진해 왔지만, 모두 실패했다. 공공성을 극대화해야 한다는 원칙에 매달리다 번번이 발목이 잡혔던 것으로 평가된다. 비록 창원시 측이 재선정 의지를 밝혔지만, 여건이 여전히 녹록지 않다는 점에서 올해에도 우선협상대상자 선정 가능성이 크지 않다고 보는 시각이 우세하다. 창원시는 마산 가포항 준설토 투기를 완료한 2015년 1월 이후 6년째 마산해양신도시 지분 100%를 보유하고 있다. 국책사업의 산물을 지자체가 돈을 들여 이렇게 오래 갖고 있는 사례는 찾기 어렵다. 

경남 창원시 마산합포구 월남동 1가에 건설 중인 마산해양신도시 전경ⓒ창원시

"선거 전 진행이 오히려 투명성 담보할 수도" 

마산해양신도시는 정부가 1997년 '마산항을 대체할 가포신항 개발'을 골자로 한 '마산항 광역개발계획'을 추진하면서 탄생했다. 신항 개발 시 2만 톤급 선박이 운항할 수 있도록 항로 4.5km를 파내면서 생긴 준설토를 메워 만들어진 게 마산해양신도시다. 이후 연약지반 개량이 진행되면서 창원시 소유가 됐고, 이 과정에 투입된 자금만 3403억원에 이른다. 막대한 공적자금이 투입되다 보니 창원시는 '헐값 개발' 논란을 피하기 위해 업체 수익성을 포함해 공공성을 추구하는 개발 방식을 고수해 왔다. 

2015년 8월 창원시는 '마산해양신도시 개발 공모지침'을 발표하며 우선협상대상자와 개발을 추진하는 방안을 내놨다. 하지만 이듬해 4월 우선협상대상자로 선정된 부영주택과 주거·상업시설 규모 등에서 이견을 좁히지 못해 협상이 중단됐다. 이후 2017년과 2018년 2·3차 공모 때는 선정된 사업자가 없었다. 연약지반 개량 조성비 3403억원에 공공성까지 붙이려다 보니 덩치가 너무 커 선뜻 나서는 투자자가 없었던 탓이다. 

결국 허성무 시장은 지난해 10월13일 마산해양신도시 개발 비전을 발표하면서 "마산해양신도시를 공공개발 70%, 민간개발 30%로 하겠다"는 큰 방향을 제시했다. 수익성과 공공성 두 가지를 모두 취하겠다는 원칙을 발표한 것이다. 창원시는 전체 면적 64만2167㎡ 중 68%인 43만9048㎡를 시민 의견을 최대한 반영해 공공 개발하고, 나머지 32%인 20만3119㎡를 민간자본 유치에 의한 복합개발 공모 방식으로 하기로 했다. 과거와는 달리 당시는 잠재 투자 수요가 있다는 판단이었다. 

당시 창원시는 복합개발 공모를 통해 마산해양신도시를 랜드마크로 건설한다는 계획이었다. 국내외 민간자본을 끌어들여 국제적인 경쟁력을 갖춘 국제회의장·호텔·컨벤션센터 등을 유치하고, 오피스텔과 생활형 숙박시설(레지던스), 새롭게 조성된 해안길을 따라 걸으면서 쇼핑 등을 할 수 있는 친수형 스트리트몰 등을 조성하겠다고 했다. 나머지 68%(43만9000㎡)는 자연친화적으로 공공 개발하기로 했다. 공원·녹지·정원을 비롯해 도서관·디지털혁신타운·국립현대미술관 등 국책사업을 유치하는 방안을 내놨다. 당시 허 시장은 "절차가 순조롭게 진행된다면 내년(2021년) 상반기쯤 최종 사업자를 선정할 수 있을 것으로 기대한다"고 밝혔다. 

허 시장이 직접 마산해양신도시 미래 비전을 제시하며 지난해 12월15일부터 4번째 민간투자를 공모했지만, 끝내 무산됐다. 당초 '마산해양신도시 민간복합개발시행자 공모'에 8개 업체가 사업 참가 의향서를 냈지만, GS건설과 ㈜와이즈캔 2개사가 3월25일 최종 사업계획서를 제출했다. 그러나 창원시는 사업계획서 사전 심의에서 사업공모지침을 어긴 ㈜와이즈캔의 공모 참가 자격을 상실 처리하고, GS건설만을 대상으로 우선협상대상자 선정 심의를 했다.

결과는 실패였다. 단독으로 참가한 GS건설이 선정위 평가·심의 결과 기준인 800점에 밑도는 평가를 받으면서 우선협상대상자 기준을 충족하지 못한 것이다. 김 국장은 "업체가 공동주택 층수를 높이면서 원도시 조망권을 훼손했고, 주관적 감정평가로 공사비 3400억원 보상 문제를 해결하지 못했다"며 "업체가 개발 방향을 잡기 어려웠던 것으로 파악한다. 향후 용도지역 문제 등 공모 가이드라인을 세밀하게 보완할 계획"이라고 밝혔다. 

이처럼 우선협상대상자 선정이 무산된 이후 마산해양신도시 개발은 다음 창원 시정이 들어선 이후 재추진될 것이라는 전망이 정설이었다. 현 시장 임기 마지막 해에 추진하기에는 동력도 부족하고, 차기 지방선거를 앞두고 논란거리가 될 일을 벌이기는 어렵지 않겠느냐는 분석이었다. 하지만 자칫 '뜨거운 감자'가 될 수 있는 일을 다시 추진하겠다고 나선 것은 내년 6월 지방선거를 앞둔 허 시장의 승부수라는 지적도 나온다. 서정국 창원시 행정국장은 "욕먹고 힘든 작업이지만 누군가는 해야 할 일이기 때문에 허 시장이 피하지 않겠다는 뜻"이라고 말했다. 익명을 요구한 창원 지역 한 대학교수는 "올해 우선협상대상자가 선정되면 선거를 앞두고 투명하게 진행할 수밖에 없기 때문에, 그런 점에서 보면 오히려 올해가 더 적기일 수도 있다"고 말했다.

허성무 창원시장이 2020년 10월13일 창원시청 시민홀에서 마산해양신도시 개발 비전을 발표하고 있다. ⓒ창원시

"대체 부지도 함께 개발할 필요 있다"

창원시 관계자들은 최근 우선협상대상자 선정이 무산된 이후 "결국 대형 건설업체가 나서야 한다"고 입을 모았다. 공사비 3403억원을 떠안고 마산해양신도시 30%만 개발할 계획이라 '큰손'이 아니면 도전하기 어렵다는 뜻이다. 올해 초 사업참가 의향서를 낸 신성건설산업·현대산업개발·롯데건설·보성산업·효성중공업 등 국내 5개 회사와 중국 국영기업인 중국교통건설유한공사(CCCC)에 이목이 쏠리는 이유다. 

업계는 일단 수익성 걸림돌부터 제거하는 수순을 밟는 게 중요하다는 의견이 많다. 민간개발 몫이 30%에 불과한 상황에서 수익성과 공공성 모두를 충족하는 게 쉽지 않기 때문이다. 회사가 30%를 개발하면서 공사비 3403억원을 부담하며 수익을 내는 것은 물리적으로 불가능하다는 입장이다. 업계 관계자는 "마산해양신도시 사업자 선정 문제는 두 가지 관점으로 접근할 수 있다. 창원시는 지나치게 아파트 가구 수를 제한한다. 공모지침대로 자유로운 아이디어가 나오려면 여유로운 자금이 필요한데, 창원시가 그 사실을 간과하고 있다"고 말했다. 이어 "창원시가 마산해양신도시 자체를 특화하고 싶다면 대체 부지도 함께 개발할 필요가 있다"며 "예를 들면 마산해양신도시 개발 사업과 창원 지역 도심 하나를 묶는 방안인데, 대체 부지에서 나오는 업체 이익을 마산해양신도시에 투자하면 된다. 타 시도에서도 그렇게 하고 있다"고 덧붙였다.

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