"값 치솟은 아파트..배우자에 증여後 매도하면 양도세 대폭 줄여"

배우자·자녀에 물려주는 사례 증가

돈을 아낄 수 있는 가장 효과적인 수단은 절세(節稅)다. 그래서 흔히 재테크의 시작은 '세(稅)테크'라고들 한다.

올해는 유독 이 문구가 눈에 들어오는 한 해다. 지난해부터 치솟은 아파트 가격 등으로 세금 문제가 큰 부담으로 작용하고 있다. 더욱이 보유세(재산세+종부세) 부과를 위한 다주택 기준 시점이 한 달정도 뒤인 6월 1일이라 '다주택을 유지할까, 주택 수를 줄일까' '주택 처분은 어떤 방법, 순서로 해야 하나' 등 집을 두 채 이상 가진 다주택자의 결정 시한이 임박해졌다.

배우자간 6억 증여공제액 활용 사례 늘어

부동산 매매 시 가장 먼저 고려해야 할 것이 '양도소득세'다. 이 세금은 양도거래 마다 개별적으로 과세하는 것이 아니라 '연도별 과세'라는 점을 명심하자. 예컨대 주택을 3채 보유한 사람이 주택가격이 급등한 지역의 집을 판다고 할 때 양도차익이 커서 세금이 부담스러울 수 밖에 없다. 이 경우 절세의 수단으로 가격이 많이 오른 부동산과 가격 하락으로 본전 생각이 나는 부동산을 같은해 함께 처분하면 양도소득세를 크게 줄일 수 있다. 즉 이익이 난 부분과 손실이 난 부분을 같이 실현해 이익과 손실을 상계한 뒤 과세기간의 양도소득 금액을 줄이는 세테크 팁이다.

또 보유 부동산의 '매도시점 조정'도 좋은 전략이 될 수 있다.

예를 들어 아파트를 2채 보유한 사람이 최근 급등한 아파트를 한 채 팔려고 하는데 양도소득세가 5000만원을 넘을 경우, 1가구 1주택 비과세 혜택을 활용하면 된다.

보유하고 있는 2채 가운데 가격 변동이 미미한 아파트를 먼저 팔아 1가구 1주택 상태를 만들어 놓고, 가격이 급등한 아파트를 그 이후에 양도하면 된다.

세법에서 '양도한 주택의 소유기간 중 다른 주택을 소유한 사실이 있더라도, 1주택의 판정은 양도 당시의 주택 수에 의해 판정한다'는 규정이 있어 현재 본인이 비과세 적용대상이 아니더라도 비과세 대상자로 만들 수 있는 것이다.

특히, 가격이 크게 오른 주택을 팔 때는 배우자에게 증여한 후 팔면 세금을 많이 아낄 수 있다. 배우자간 증여공제액은 6억원(10년 기준)이므로, 취득가액이 낮은 부동산의 경우 배우자에게 증여했다가 매각하면 '증여가액 = 취득가액'이 돼 양도차익을 줄일 수 있다.

증여세를 내지 않는 금액이 자녀는 5000만원까지이지만 배우자는 6억원에 달한다. 증여 취득세가 4%에서 지난해 12%로 늘었으나 공시가격 급등으로 종부세가 크게 오를 전망이어서 중장기적으로 보면 보유세 보다 증여 비용이 적다.

단독 소유의 공시가격 15억·10억원 아파트 두 채가 있다고 가정하자. 이 중 10억원짜리를 배우자에게 증여할 경우 증여세와 증여 취득세를 3억원정도 부담해야 한다. 종부세를 한해 평균 5000만원정도 내야 하는 것을 고려하면 6년 여의 시간이 지나면 더 이득인 셈이다.

부동산 매매 때 유념할 날짜 6월 1일

이와 함께 양도세를 줄이기 위해서는 6월 1일은 피하는 게 현명하다. 이날은 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일이기 때문에 부동산을 매각할 땐 잔금을 5월31일 이전에 받고, 부동산 매입할 때는 6월2일 이후에 내는 것이 유리하다.

최근 매경이 신한은행과 함께 다주택자 중과세율 양도세액 시뮬레이션 결과, 서울 강남구 반포자이 전용면적 84㎡를 보유한 다주택자의 양도세도 6월 1일 기점으로 껑충 뛴다. 2010년 12월 이 아파트를 13억4500만원에 취득한 2주택자가 5월 말까지 양도한다면 세금은 8억682만원, 6월 1일 이후 양도한다면 20% 증가한 9억6659만원을 내야 한다. 3주택자라면 9억6659만원이던 세금이 6월 1월 이후 매도 시 11억2637만원을 부담해야 해 17% 급등한다. 양도금액은 최근 시세인 28억원으로 가정했다. 이 경우에도 위에서 언급한 것처럼 아파트를 배우자에게 증여하는 게 세금 측면에선 유리하다. 3주택 기준 배우자 증여 시 세금은 7억원이 조금 안 된다. 또 성인이 된 자녀에게 단순 증여하면 세금은 9억1180만원정도 된다.

재테크 전문가들은 "아파트 분양권에 프리미엄이 붙어도 6억원 미만일 때 배우자에게 증여하고 이를 처분하면 취득가액과 매도가액이 거의 비슷해 세금을 거의 안낸다"고 귀띔했다.

한편 종합소득세 비과세 범위는 소득금액 2000만원 이하로, 인별로 부과한다. 따라서 부동산은 단독 명의보다는 공동명의가 여러모로 이득이다. 오피스텔의 경우 취득 시 주택이 아니지만 세입자가 주거용으로 사용하면 주택에 해당돼 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 무허가 주택도 주택에 해당하고, 겸용주택은 주택 이 외의 면적이 주택보다 크더라도 1주택에 해당돼 관련 세금을 물어야 한다.

[류영상 매경닷컴 기자 ifyouare@mk.co.kr]

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