이커머스 전성시대..1분기 물류센터 공실률 역대 최저 찍었다

올해 1Q 물류센터 공실률 3.4%..역대 최저
이커머스와 3자 물류센터 수요증가 원동력
연말에 물류센터 다수 공급..매입 활발 전망

[이데일리 김성훈 기자] 이커머스(전자상거래) 사용자 급증에 힘입어 물류센터 공실률이 역대 최저치를 기록했다. 경기 남동부 및 서부 권역을 중심으로 이커머스와 3자 물류(3PL) 기업들의 물류센터 수요가 견고하다는 평가다. 올해 더 많은 물류센터 공급과 동시에 자산 매입 흐름이 한층 활발해질 것이라는 전망이 나온다.

글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 존 르랑 라살(JLL) 코리아가 발표한 보고서에 따르면 수도권 A급 물류센터의 2021년 1분기 공실률은 지난 분기 대비 0.42% 하락한 3.4%를 기록하며 역대 최저치를 기록했다. 안정적인 공실률에 힘입어 수도권 A급 물류센터 명목 임대료도 전 분기보다 0.6% 상승한 3만2100원을 기록했다.

지역별로 용인이나 이천, 여주 등이 포함된 남동부 권역은 공실률이 5.1%에서 1.7%로 큰 폭으로 하락했다. 이커머스와 3PL 기업이 대거 임차하면서 일부 센터들은 공실을 완전히 해소했다는 설명이다. 다만 향후 고백리 물류센터와 기흥 물류센터 등 5개의 A급 물류센터 준공을 앞두고 있어 일시적으로 공실이 늘어날 것이라는 분석이다.

중부 권역도 3PL 기업이 신규 입주하며 공실률이 전 분기 5.0%에서 4.6%로 소폭 하락했다. 서울 인접성이 좋고 냉장 배송 주요 입지로서 공실이 비교적 빠르게 해소할 것이라는 평가다. 향후 3년간 동탄과 오산 등 2개 정도의 센터가 추가로 들어설 전망이다.

남양주와 고양시가 포함된 북부 권역은 지난해 2분기부터 공실률 0%를 유지하고 있다. 중부 권역과 유사하게 북부 권역도 향후 3년간 신규 공급될 A급 센터가 한 개 정도에 불과해 안정적인 흐름이 움직임이 예상된다.

남부 권역 공실률은 3PL 임차인 퇴거로 공실률 0%에서 2.5%로 소폭 상승했지만 활발한 임차 수요가 받쳐주고 있어 회복 가능할 것으로 보인다. 다만 내년부터 안성과 화성, 평택 등지에 공급이 이뤄지며 공실이 일시적으로 늘어날 가능성이 있다.

서부 권역은 지난 분기 3.4%에서 올해 1분기 6.8%로 공실률이 2배로 늘었다. 인천과 시흥에 신규 물류센터가 들어서며 권역 전체 공실률이 뛰었기 때문이다. 향후 2년간 대형 센터를 비롯하여 다수의 센터 준공을 앞두고 있어 공실률 상승은 불가피할 전망이다.

심혜원 JLL 리서치 팀장은 “올해 새롭게 공급될 A급 센터 면적의 90% 이상이 남동부와 서부 권역에 집중될 것으로 보이며 그 중에서도 인천과 이천, 용인 지역에 공급이 많이 이뤄질 것”이라며 “5만평 이상 메가 센터들도 올해 완공 가능성이 있어 연말에는 물류센터 부족 현상이 일부 경감될 것”이라고 말했다.

올해 1분기 물류센터 거래액은 약 7113억 원으로 지난 분기 대비 약 7% 감소한 것으로 나타났다. 경기도 남부 및 남동부 권역에서 다수의 거래가 체결됐고 상·저온 복합센터 혹은 순수 저온센터들이 주요 거래 사례에 포함됐다. 대표적인 거래 사례로는 메이플트리가 미래에셋자산운용으로부터 용인, 안산, 이천 지역에 있는 물류센터 5곳을 2800억원에 매입한 것을 들 수 있다.

연말에는 더 많은 센터들이 공급되면서 자산 매입이 활발하게 이뤄질 것이란 전망이 나온다. 경기도 남부 및 남동부 권역에서도 꾸준한 거래가 예상되는 가운데 신규 공급을 앞둔 인천 지역에서도 상·저온 복합센터 거래가 체결될 예정이다.

JLL 관계자는 “최근에는 준공 이전 확정 임차인이 없어도 센터 입지와 스펙이 우수할 경우 임차 리스크를 부담하고 선매입을 하는 움직임도 포착되고 있다”며 “신규 A급 센터의 경우 준공 6개월~1년 내 공실을 100% 해소하며 견고한 수요를 보이고 있다”고 말했다.

김성훈 (sk4he@edaily.co.kr)