[잡히나 했더니 다시 꿈틀..부동산, 어디로?] 미풍일까? 태풍일까?

■ 취재파일

토지거래허가구역 확대, 과연 최근 상승세를 잡을 수 있을까요?

이 부분 짚어 보겠습니다. 

박연신 기자, 새로 지정된 지역 분위기는 어떻습니까? 

▷[박연신 / 기자]
최근 급등세인 압구정동 현대아파트 분위기를 살펴봤습니다. 

아직 토지거래허가구역으로 지정된 지가 얼마 되지 않아 효과를 이야기하기에는 이릅니다. 

적어도 한두 달은 매매추이를 지켜봐야 할 텐데요.

하지만 움츠러드는 분위기는 벌써 감지되고 있습니다. 

대체적으로 거래 감소 그리고 이에 따른 가격 조정이 뒤따를 것으로 예상하고 있었습니다. 

[압구정 A 공인중개사 : (거래가) 줄어들겠죠. 사려는 마음은 계속 있겠지만 거래를 어렵게 만드는 거잖아요. 실질적으로 거래허가구역 나왔던 데 들이 보통 거래량이 3분의 1까지 줄어들었으니까 아무래도 영향은 있겠죠. (토지거래허가구역) 지정한다고 하면 아무래도 타격은 있긴 있을 거예요.]

▶[송태희 / 앵커]
토지거래허가구역으로 묶이면 어떤 규제를 받게 됩니까?

어떤 규제를 받길래 거래가 감소되나요?

▷[박연신 / 기자]
대지지분 18㎡ 넘는 토지 거래, 그러니까 사실상 대부분 아파트를 매수하기 위해서는 허가를 받아야 합니다. 

무주택자는 취득 사유를 소명할 필요는 없지만, 1주택자는 취득 사유는 물론 기존 주택에 대한 처리계획서까지 제출해야 합니다. 

이 때문에 갭투자, 다주택자 등의 투기적 거래는 제한될 수밖에 없습니다.

▶[송태희 / 앵커]
그러면 토지거래허가구역 지정이 실제로 가격에는 어떤 영향을 미치나요?

안정효과가 있나요? 

▷[박연신 / 기자]
앞서 지정된 강남구 삼성동과 청담동, 대치동, 그리고 송파구 잠실동의 사례를 보면요. 

거래 감소 효과는 분명합니다.

하지만 가격이 하락한 곳은 일부고 대부분 덜 오르는 효과를 나타냈습니다. 

그래서 토지거래허가구역 지정 이후가 더 중요하다, 그러니까 풍선효과 등이 나타나지 않도록 종합적인 대책이 필요하다는 지적도 나오고 있습니다.

[임병철 / 부동산114 수석연구원 : 토지거래허가구역으로 묶였다는 것은 집값이 오를 가능성이 있거나 호재가 있다는 기본 재료가 되다 보니까 그 주변 지역의 집값을 올리는 그런 부작용이 나타나기도 하긴 했었어요. 일명 풍선효과로 볼 수도 있는 거죠.]

▶[송태희 / 앵커]
신윤철 기자, 근본적인 문제 하나 짚어 볼까요?

서울 강남 등 재건축, 왜 부동산 시장 흐름에서 중요한가요? 

▷[신윤철 / 기자]
그동안의 부동산 상승 패턴을 보면 상승의 시작이 강남 3구, 그중에서도 재건축에서부터 시작했기 때문입니다. 

실제로 최근 4년간 서울 아파트 매매가격은 약 45%가 상승했는데 상승 흐름을 보면 강남에서 시작돼 이후 마용성, 마포 용산 성동으로 번졌습니다. 

이후 노도강(노원 ·도봉 ·강북), 금관구(금천 ·관악 ·구로) 등 대표적인 중저가 주거지역의 가격도 따라 오르는 모습을 보였습니다. 

[고준석 / 동국대 법무대학원 겸임교수 : 강남에서 부동산 거래량이 늘어나고 가격이 올라가면 진입 못하는 사람들은 강북 지역에 산다는 거예요. 강남에 부는 바람이 강북으로도 불고, 또 수도권까지 영향을 미치고 심하면 전국으로까지 다 미친다는 거예요.]

▶[송태희 / 앵커]
오세훈발 재건축 상승이 미풍에 그칠지, 태풍으로 번질지 살펴볼까요? 

토지거래허가구역 지정으로 이번 재건축 시장 상승세 꺾일까요? 

▷[신윤철 / 기자]
일단 재건축 규제 완화 기대감으로 인한 급등세는 한풀 꺾일 것으로 예상됩니다. 

하지만 오 시장의 공약사항인 만큼 상황에 따라 시장에 크게 영향을 미치지 않는 지역을 중심으로 소폭의 재건축은 활성화될 가능성은 남아 있습니다.

그래서 일부에서는 오 시장의 이번 조치를 두고 재건축, 재개발을 본격적으로 시작하기 전에 여론 역풍을 차단하기 위한 사전 정지작업으로도 보고 있습니다. 

토지거래허가구역을 추가 지정하면서 서울시도 이 같은 맥락의 입장을 밝혔습니다.

[이정화 / 서울시 도시계획국장 (4월 21일, 서울시 토지거래허가제 발표) : 서울시는 '신속하지만 신중하게'라는 오세훈 시장의 철학에 따라 집값을 자극하지 않으면서 투기수요를 철저하게 차단하면서 부동산 시장 안정화를 위한 주택 공급 확대는 차질 없이 추진해나가겠습니다. 이번 지정은 주택 공급 확대를 적극적으로 뒷받침하기 위한 정책입니다.]

▶[송태희 / 앵커]
그러면 오세훈 시장의 재건축, 재개발 활성화가 후퇴한 모양새지만 불씨는 남아 있다는 것인가요? 

▷[신윤철 / 기자]
그렇습니다.

좀 더 시간을 두고 봐야 합니다.

▶[송태희 / 앵커]
오 시장은 왜 재건축, 재개발 활성화를 추구하나요? 

▷[신윤철 / 기자]
오 시장은 현 정부의 부동산 정책을 실패로 규정하고 그 대안으로 ‘규제’ 대신 ‘공급’을 제시하고 있는데요. 

현실적으로 빠른 시간에 서울에 주택을 공급할 수 있는 방법이 재건축, 재개발이기 때문입니다.

그래서 오 시장의 첫 번째 공약이 '스피드 주택공급'이었습니다.

1년 내 서울시 도시계획 규제를 혁파해 주택공급을 늘리겠다는 계획인데, 당장 구체적인 성과를 보일 수 있는 분야가 재개발과 재건축입니다.

오 시장은 재개발과 재건축을 통해 5년간 18만 5천 가구를 공급하겠다는 구체적인 수치도 내놓은 바 있습니다.

[오세훈 / 서울 시장 (3월 30일 서울시장 후보 초청 TV토론회) : 재건축 재개발 민간주도로 하겠다. 18만5천 호 공급하겠다 말씀드리니 어떻게 하느냐 물어보시는 분들이 많습니다. 안전진단이 보류돼서 목동아파트와 상계아파트가 단지들이 힘들어하시고요. (결정고시 지연으로) 압구정 아파트와 여의도 아파트들이 모두 지연되고 있습니다. 이거 당장 들어가자마자 시동 걸면 1년 안에 가시적인 변화가 생길 수 있는 단지들입니다. 빨리 시동 걸어서 공급하겠습니다.]

하지만 예상외로 일부 지역 재건축 아파트 가격이 급등하자, 어떻게 보면 토지거래 허가구역이라는 후퇴카드를 쓴 것인데요.

여기에는 부동산 시장 전반에 미치는 파급효과는 물론, 자칫 시장이 또 급등할 경우 ‘책임론’이 불거질 수 있다는 정치적 판단도 작용한 것으로 보입니다. 

▶[송태희 / 앵커]
그러면 실제로 서울시장 재건축 관련 권한 어떤 것들이 있습니까?

▷[신윤철 / 기자]
우선 도시 및 주거환경 정비법을 보면 정비구역의 지정과 인허가, 해제 권한은 모두 도지사와 광역시장, 또는 군수로 돼 있습니다. 

▶[송태희 / 앵커]
인허가권을 갖고 있군요.

재건축 재개발의 사업성을 좌우하는 용적률도 바꿀 수 있나요? 

▷[신윤철 / 기자]
용적률 자체를 바꾸는 건 시장 권한이 아니지만, 우회로가 있습니다.

바로 시장 직권인 용도지역 지정인데요. 

예를 들어 2종 일반주거지역은 용적률이 150~250%로 정해졌는데, 이를 3종 일반주거지역으로 바꾸면 용적률이 최대 300%, 준 주거지역은 최대 500%까지 가능합니다. 

이렇게 용도 지역만 수정하면 용적률 상향이 따라가게 됩니다.

▶[송태희 / 앵커]
오 시장, 공약에서 고(故) 박원순 시장 시절 35층룰 완화하겠다고 밝혔죠? 

▷[신윤철 / 기자]
재건축 시장에서 사업성 좌우하는 것 중의 하나가 '층고 완화'입니다.

현재 ‘35층 층수 제한’은 박원순 전 시장이 수립한 도시기본계획 '2030 서울플랜'에서 나온 건데요. 

오세훈 시장은 올해 마련되는 '2040 서울플랜'을 통해 한강 변 아파트 층수를 최대 50층까지 높이겠다고 공약한 바 있습니다. 

해당 내용이 담긴 도시기본계획이 수립되려면 시의회의 의견 청취 과정과 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는데요. 

도시계획위원회 위원에 대해 시장이 임명권을 쥐고 있어 사실상 오 시장의 직권으로 수정이 가능한 셈입니다. 

이 때문에 대치동 은마아파트처럼 50층을 기대했다가 사업이 정체된 곳들이 오 시장 당선으로 가격이 급등했던 것입니다. 

▶[송태희 / 앵커]
하지만 지자체장 권한만으로는 재건축 재개발 활성화는 한계도 있지 않나요? 

▷[신윤철 / 기자]
그렇습니다.

‘안전진단’ 등 정부 규제가 만만치 않기 때문입니다.

아무리 서울시가 재건축 관련 인허가에 속도를 내도 정부가 정한 안전진단 기준을 통과하지 못하면 사업 자체가 진행될 수 없는데요. 

재건축 안전진단 1차는 민간 용역업체가 맡는데, 여기서 조건부 통과인 D등급이 나오면 한국건설기술연구원 등 공공기관에서 적정성을 다시 검토합니다. 

그런데 국토교통부는 앞서 2018년 2월, 이 기준을 대폭 강화했습니다. 

평가 항목 중 기존 20% 수준이었던 구조 안전성 가중치를 50%까지로 크게 올리고 대신 40% 수준이었던 주거환경 가중치는 15%로 낮췄습니다. 

생활환경이 불편하더라도 건물 구조에 심각한 결함이 있지 않으면 재건축을 허가해 주지 않겠다는 겁니다. 

[박원갑 / 국민은행 부동산 수석전문위원 : 층고는 서울 시장이 할 수 있지만, 35층 규제가 풀리면 개발에 대한 기대감이 커질 수 있지만 (다른 규제는) 시장 권한이 아니라, 법 자체를 바꿔야 하기 때문에 국회의 문턱을 넘어야 하는 과제가 있다고 볼 수 있습니다. 계속해서 탄력을 받기는 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.]

▶[송태희 / 앵커]
중앙정부 협조 없이는 사실상 서울시가 원하는 대로 재건축, 재개발을 활성화하기는 쉽지 않겠군요?

▷[신윤철 / 기자]
그렇습니다.

특히 민간택지 분양가 상한제와 재건축 초과이익 환수제의 경우 중앙정부 권한이어서 오 시장이 손댈 수 있는 여지가 아예 없습니다. 

현실적으로 중앙 정부의 협조가 없다면 획기적인 재건축 규제 완화는 어렵습니다. 

[김인만 / 김인만부동산연구소장 : 정비사업 규제를 풀려면 인허가 절차 같은 거야 서울 시장이나 구청장이 어떻게 할 수 있겠지만 용적률이라든지 초과이익환수라든지 또 다른 여러 가지 절차들 이런 걸 파격적으로 바꾸려면 조례를 바꿔야 하고 도정법을 개정해야 되는데 결국에는 국회와 서울시 의회, 국토부와의 협의가 필요한데 오세훈 시장 혼자 단독으로 처리할 수 있는 건 극히 제한적이기 때문에 현실적으로는 (혼자 추진하기에는) 굉장히 어렵다(고 봅니다.)]

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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