[나이트포커스] 3기 신도시 사전청약 7월부터

■ 진행 : 오동건 앵커

■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

오는 7월부터 수도권 3기 신도시와 주요 택지에서 공공분양 아파트 3만 200호의 사전청약이 시작됩니다. 이런 가운데 여당발 부동산 정책 조정 움직임도 본격화되고 있죠. 향후 시장에 어떤 영향을 미치게 될지 짚어보는 시간 갖겠습니다. 나이트 포커스 오늘 권대중 명지대 부동산학과 교수 모셨습니다. 어서 오십시오.

교수님, 오늘 첫 질문에 대해서는 기초적인 질문이 될 수도 있습니다. 궁금해하시는 분도 있을 것 같은데요. 우선 일단 3기 신도시 사전청약이 시작된다고 하는데요. 사전청약이라는 게 뭡니까?

[권대중]

우선 집을 짓기 전에 사전분양이 있고 준공후 분양이 있는데 사전분양보다도 먼저 택지나 또는 주택을 짓기도 전에 먼저 분양을 하는 예비분양입니다, 쉽게 말하면. 이번에 당첨이 되면 나중에 3, 4년 후에 본 분양을 할 때 신청만 하면 될 수 있도록. 그리고 난 다음에 집을 짓고 들어가는 거죠. 입주까지는 적어도 4~5년 정도 걸릴 수 있고요.

대부분 아파트를 분양할 때 우리나라 선분양 제도가 70년도에 만들어졌습니다. 그래서 70년대 선분양을 하게 되면 분양자에게 계약금과 중도금을 받아서 건설사가 땅을 사고 건물을 짓는, 그러고 난 다음에 준공된 다음에 이전해 주는 경우거든요. 이번에는 초기에 계약금을 내지 않은 상태에서 2~3년 전에 미리 분양해 주는 겁니다. 그렇게 되면 수분양자로 당첨된 사람들은 부동산 시장, 특히 주택시장에서 나서지 않고 대기 수요로 남거나 뒤로 물러나니까 수요가 줄겠죠. 그래서 시장이 안정화될 수 있고 분양 받는 사람들은 생활의 안정을 꾀할 수 있죠.

[앵커]

수요가 줄어든다는 게 핵심이겠군요. 부동산 지금 집값을 잡겠다는 것인데요.

[권대중]

시장 안정화를 위해서 정부가 하는 겁니다.

[앵커]

그렇다면 지역을 보니까 3기 신도시 얘기 많이 들었겠지만 남양주도 있고 인천, 부천, 서울도 있고 있습니다. 서울 인근으로. 수요 분산 효과가 과연 있을 것인가, 이게 연구를 계속 해 오셨을 것 같은데.

[권대중]

사실은 수요자가 원하는 지역에 주택 공급이 돼야 되잖아요. 이번에 사전분양하는 지역은 3기 신도시 중에서만 합니다. 인천 계양이라든지 남양주 왕숙 1지구라든지 또는 하남 교산지구 같은 곳. 수도권을 중심으로 서울 밖에서 분양하기 때문에 서울에 직접적 영향을 주는 건 미미할 거라고 보입니다. 사실은 모든 사람들이 서울 강남을 중심으로, 강북을 중심으로 서울의 주택을 원하잖아요. 그런데 이번에 분양하는 건 서울보다는 7월부터 연말까지 3만 200가구를 분양하는데요. 대부분은 수도권 3기 신도시 보상이 되는 지역을 분양할 계획입니다.

[앵커]

그중에서도 또 1만 4000호는 신혼부부 등을 위한 신혼희망타운으로 공급이 됩니다. 저희가 관련 발언을 준비해봤습니다. 함께 들어보시죠.

[앵커]

교수님, 이게 지금 신혼. 그러니까 꼭 지금 결혼을 한 직후도 아니에요. 6~7년 뒤에도 되는 것으로 알고 있는데 그렇다면 지금 이 수요가 결국에는 집을 처음으로 사는 수요라고 보는 거예요. 그래서 지금 1만 3000호를 먼저 공급하는 거죠.

[권대중]

네. 사실은 신혼부부와 예비신혼부부. 결혼한 지 6년 이내에 아이가 6살 미만이어야 됩니다. 그러면서도 임신해도 아이로 치고 있어요. 그리고 한 자녀 부모. 이렇게 집을 처음 사는 사람들에게 분양하는 주택입니다. 그래서 이 양반들에게는 대출도 LTV를 70%까지 해 주고 이자가 1.3%밖에 안 됩니다.

[앵커]

1.3이면 굉장히 낮은 거죠.

[권대중]

그러면서 고정금리대출이기 때문에 한 번 받을 수 그대로 갑니다.

[앵커]

보금자리가 지금 한 2.5% 되는 것 같은데요.

[권대중]

그렇죠. 2.0% 넘죠. 그래서 금리가 변동되지 않는 고정금리로 줍니다. 이들에게 주택을 마련해 줌으로써 생활의 안정도 꾀하지만 아이를 낳을 수 있는 준비를 해 주는 겁니다. 워낙 출산율이 낮다 보니까 이렇게 우선 30대, 40대, 또는 20대. 결혼한 지 얼마 안 된 사람에게 내 집 마련의 기회를 준다는 그런 차원입니다. 그러면서 도시 근로자의 소득이 120%에서 맞벌이는 130%인데 이걸 130에서 140%까지 늘려주기도 합니다. 그래서 신혼부부 희망주택 자체가 신혼부부에게 정말 희망이 될 수 있는 주택으로 분양 받을 수 있도록 만들어놓은 제도입니다.

[앵커]

지금은 집을 한 채만 갖고 있도록 정부가 유도하기 때문에 하나가 참 중요한 때잖아요. 그리고 신혼부부들. 이 집을 얼마나 오래 갖고 있을지 모릅니다. 이제 20~30년이 될 수도 있는 거기 때문에 정말 신중한 선택을 해야 될 텐데 3기 신도시 지역들에 들어간다면 괜찮을까요? 그런 거 궁금해하실 것 같아요.

[권대중]

직장과의 거리, 또 자기가 갖고 있는 자금여력과의 상충되는 문제, 그리고 학교 문제나 여러 가지 생각을 해야 될 것 같아요. 만약에 인천 계양지구인데 직장이 천호동이나 이렇게 멀리 있다 그러면 곤란할 수 있거든요. 그러면 남양주 왕숙지구나 하남 교산지구로 가야 되겠죠. 직장과의 거리가 가까운 데 들어가는 게 가장 좋고요. 그래서 육아를 할 수 있는 단지가 형성돼 있는 그런 지역에 들어가야 됩니다. 이번 단지들은 전부 다 육아를 기를 수 있는 설계를 하고 있거든요. 이런 지역에 입주 신청을 하게 되면 아마 도움이 될 거라고 보여집니다.

[앵커]

이런 얘기도 있습니다. 꼭 신혼부부들만 그렇게 1만 4000 가구를 먼저 하는 거니까. 그런데 40~50대 결혼한 지 오래 됐어요. 그런데 무주택자일 수도 있잖아요. 그러면 이거 역차별 아니냐 이런 얘기도 있던데요.

[권대중]

사실은 신혼부부에게 주지 않고 일반분양만 지금 해 왔잖아요. 그래서 어떻게 보면 그게 또 역차별이 될 수 있거든요. 그런데 이번에 희망주택 자체는 신혼부부나 예비신혼부부, 또는 한 부모 가정 중심으로 분양을 하는데요. 무주택자이면서 예전에 집을 갖고 있다 팔았던 사람들은 대상이 안 됩니다.

[앵커]

완전 생애 최초가 돼야 되는군요.

[권대중]

네, 그분들은 청약통장을 통해서 일반분양을 받아야 합니다.

[앵커]

알겠습니다. 이제 지금 현재 시장을 짚어보고 정책을 이야기할 필요가 있을 것 같은데요. 전체적인 시장 흐름을 보게 되면 특히 서울 아파트값이 전체 시장을 아무래도 끌어올리는 효과가 있으니까요. 지금 최근에 오세훈 시장 취임 후에 재건축 기대감이 있는 것인지 조금 집값이 올라가고 있어요. 특히 노후 지역을 중심으로. 어떻게 분석하십니까?

[권대중]

일단은 오세훈 시장이 서울시장에 당선되면서 재건축 시장의 규제 완화가 기대가 커서 그래요, 이게. 사실은 오세훈 시장이 당선되기 전에 재건축 시장의 규제를 완화하겠다 그랬거든요. 사실 오세훈 시장의 권한은 없습니다. 높이 완화하는 거밖에 없는데 2013년도 박원순 시장이 취임하면서 서울시의 주거지역 높이를 50층을 35층으로 낮췄습니다.

이거는 의회에 보고한 하면 되고 도시개발위원회를 통과하면 되기 때문에 오세훈 시장이 할 수 있습니다. 그래서 2040 계획에 의해서 반영시키려고 하고 있는데 나머지 재건축 시장에서의 규제가 크게 세 가지가 있습니다. 초기 단계 1차 안전진단은 서울시가 갖고 있지만 2차 안전진단은 국토부가 권한을 갖고 있습니다.

그러면서 이 1차 관문을 통과하더라도 322군데 민간택지분양가상한지역이 있습니다. 아까 희망주택 타운 같은 경우는 전부 다 분양가상한제 적용 지역입니다, 공공택지는. 그런데 민간택지도 322군데가 지금 현재 민간택지분양가상한제를 적용하고 있어요. 그러면서도 공사가 끝나고 나면 가구당 3000만이 넘는 경우에 재건축 초과이익환수제나 2019년도 12월 27일에 합헌됐어요.

나머지 산적한 문제가 많은데 초기 단계 진입을 못 하는 걸 완화해 달라고 정부에 요구하고 있는데 이거 말고도 용적율 상향이라는 게 있거든요. 그래야 수익성이 개선되는데 그런 부분에 대해서는 아직 국토부하고 얘기를 못하고 있지만 시장에서는 이렇게 오세훈 시장이 재건축, 재개발에 대한 규제 완화를 할 것이라고 하는 기대심리 때문에 오르고 있는 겁니다. 그래서 4월 초에 0.5% 정도 상승했던 것이 이번 주에 0.8%까지 올라갔습니다. 그래서 기대심리로 올라가는 것이 당장 재건축이 진행돼서 올라가는 것은 아니라고 봅니다.

[앵커]

그러면 정리를 해보겠습니다. 그러니까 지금 재건축을 하게 되면 우선 안전진단을 통과해야 되는 거고 그러고 나서 얼마나 더 높일 수 있고 더 많이 분양을 하면 돈을 더 많이 버는 거니까요. 그게 두 번째이고 세 번째는 많이 벌어봤자 이익이 환수되는 그런 제재들이 있다고 세 가지 정리를 해 주셨는데 하나씩 보도록 하겠습니다.

어쨌든 집값이 그거 때문에 움직이고 있는 거예요, 기대감 때문에. 어느 정도 반영이 되고 있는데 그렇기 때문에 서울시에서도 이러면 안 된다. 이것 때문에 올라가면 안 되는 거잖아요. 그래서 지금 할 수 있는 게 토지거래허가구역 이걸 지정하기로 했습니다.

[권대중]

했습니다.

[앵커]

했죠. 이게 어떤 내용인가요?

[권대중]

일단은 토지거래허가구역으로 지정이 되면 모든 토지를 거래할 때 허가를 받아야 됩니다. 그러면서 주택인 경우에는 2년 거주 조건이 있습니다. 실수요자가 아니면 매입할 수 없게 되죠. 그래서 이것도 이번에 오세훈 시장이 한쪽으로는 가격이 오르면 규제하겠다는 걸 보여줬고 그러면서도 정부에 대고 규제완화를 부탁하고 요구하고 있거든요. 그래서 토지거래허가구역으로 지정이 되는 지역은 압구정동 같은 경우는 단지별로 지정을 했습니다.

양천구 목동도 마찬가지고 여의도도 그렇고요. 또 성수전략지구도 이렇게 단지별로 규제했기 때문에 주변 지역에 풍선효과가 나타날 가능성도 있어요. 그런데 그거는 재건축, 재개발 사업. 특별재건축 사업이 가시적으로 진행되거나 또는 규제가 완화된다고 그러면 분명히 풍선효과는 있을 수 있습니다. 그러나 현재로서는 아마도 이 규제 효과가 있을 것으로 보입니다.

[앵커]

일단 연장을 하게 되고 구역으로 묶으면서 실제 들어올 사람, 실소유자만 들어와라 이런 소리군요?

[권대중]

그런데 투기과열지구에서는 이거 규제하지 않아도 재건축 지위양도금지라는 게 있어요. 서울지역 전역은 투기지역입니다. 그러면서 조정대상이죠. 서울에서 재건축조합인가를 받은 단지들은 지위양도금지입니다, 현재는. 그런데 조합 인가를 받기 이전에 단지들이 지금 현재 재건축 때문에, 기대심리 때문에 가격이 오르잖아요. 이거를 막기 위해서 토지거래허가구역으로 지정을 한 겁니다.

[앵커]

일단은 그래서 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 그 묶어놓은 안에서 규제를 조금씩 풀어가면서 실수요자들이 들어오도록 해야 되는 것이 목표일 텐데 지금 말씀하신 것이 첫 번째 안전진단이에요. 오세훈 시장이 안전진단에 관해서 계속 건의를 하고 있습니다. 너무 지나치게 가혹하게 하는 것 아니냐, 이 얘기예요. 이게 그러니까 안전진단을 해봤을 때 많이 위험해야 재건축이 되는 거잖아요. 그러니까 이것을 조금씩 풀어달라, 이겁니까?

[권대중]

그렇죠. 이번 정부에서 굉장히 강화시켜놨어요. 2018년도 2월 22일 안전진단을 강화했어요. 어떻게 강화했냐면 100점 만점으로 따졌을 때 구조 안전진단. 집이 무너지지 않으면 재건축을 못 하게 이렇게 막아놓는 게 50점입니다. 그런데 이게 박근혜 정부 때는 25점이었거든요. 2배가 늘었죠. 그러니까 웬만한 콘크리트 건물이나 벽돌 건물은 30~40년 돼도 무너지지 않아요. 무너지지 않거나 재해의 위험이 없으면 2차 안전진단 통과하기가 어려워졌습니다.

오세훈 시장은 1차는 서울시가 담당하고 있으니까 노후 불량하면 해 준다는 거죠. 2차 안전진단을 통과해야만 다음 번에 할 수 있거든요. 그런데 사실은 노후불량한 건축물의 기준이 꼭 구조안전진단만 있는 게 아니고 물리적인 노화뿐만 아니라 기능적인 노화도 있거든요. 그다음에 또 하나는 토지이용률에 따르는 경제적 노화도 있거든요. 이 아파트가 오래되면 주변 지역이 슬럼화되거나 토지 이용률이 떨어지잖아요.

도심지에 토지가 부족하니까. 이걸 모두 안배해서 적정하게 안전진단을 해달라, 이 얘기가 가장 큰 겁니다, 관건은. 그중에서 초기 진입단계에 제2차 안전진단을 완화해 주면 노후불량한 주택들을 새로운 환경으로 개선할 수 있는 환경개선사업이니까 재건축 사업을 추진할 수 있지 않겠나 이거를 국토부에 요구하고 있는 겁니다.

[앵커]

그런데 전망이 그렇게 밝지는 않죠? 국토에서 이것을 승인할 가능성은.

[권대중]

당장은 쉽지 않은데 제가 볼 때는 협력 상생하지 않겠나. 왜 그러냐면 거꾸로 2.4대책에서 정부가 추진하고 있는 역세권 개발이나 공공 재개발 재건축이 결국에는 서울시 허가권을 통과해야 돼요. 서로 맞물려 있는 거죠. 그래서 국토부도 혼자 할 수 없고 서울시도 혼자 할 수 없기 때문에 서울시의 요구를 들어주는 척하고 또 국토부 요구를 들어주는 척하고 어느 정도 상충되는 부분에서 합의를 보지 않겠나. 그렇게 된다면 결국에 재건축 안전진단도 완화될 가능성이 있어요.

[앵커]

그렇다면 완화가 돼서 말씀해 주신 그 세 가지 어느 정도 집값을 안정시키는 요인 중에서 첫 번째가 풀어지는 거예요. 그러면 집값이 또 오를 가능성이 있는데 지금 집값을 묶는 조치는 토지거래허가구역 이거밖에 없는 거예요.

[권대중]

그것 말고도 거래를 제한하는 건 여러 가지가 있습니다. 예를 들어서 재건축이 진행돼도 개발이익에 대해서 환수할 수도 있고요. 그런데 좀 더 강하게 한다 그러면 투기과열지구에서 조합인가 이후에는 거래를 못하는 걸 좀 더 끌어올릴 수도 있어요. 예를 들어 조합인가 이전에 추진위원회 단계에서도 역시 마찬가지로 지위양도금지를 만들 수 있습니다.

물론 재건축이 추진되는 단지만 하는 거죠. 이랬을 때는 특별한 경우, 해외에 이민을 간다든지 지방전출을 가면 팔게 하고 그리고 이거를 묶어놓는 방법도 있는데 왜 그런가 하면 추진위원회 단계도 조합원의 50% 이상의 동의를 받아야 지방자치단체인 단체장이 추진위원회 인가를 내주거든요. 그렇게 더 강화시킬 가능성도 있죠.

[앵커]

그러니까 이게 참 어려운 주제인 것 같습니다. 집값을 안정화시키면서도 어쨌든 지금 오래된 지역을 재건축, 재개발하는 과정들이 과연 시장에 어떤 효과를 줄지 이게 참 어려운 정책을 추진하는 과정인 것 같아요.

[권대중]

그렇죠. 규제가 완화되면 가격이 오를 것이고요. 또 가격을 잡으려 그러면 시장이 또 어려워지고요. 그래서 사실은 노후불량한 주택들, 도시에 토지가 부족하다 보니까 사실은 높이도 완화하고 용적률도 올려서 주택공급을 할 수 있도록 해야 되는데 너무 규제를 많이 해 놨기 때문에 하나하나 풀 때마다 시장이 요동칠 수 있다는 불안감이 있습니다.

[앵커]

시장에 영향을 끼치는 한 가지 또 세를 좀 물어보고 싶습니다. 세금과 관련된 것. 종부세 가지고 정치권이 뜨겁잖아요. 특히 여당에서 뜨거운데 종부세를 지금 현재는 9억 원 이상 집에 물리고 있는 것인데 12억 원까지 늘리자 이런 얘기들이 나왔고 지금 여당에서는 그런 논의에 대해서는 하지 않겠다는 분위기로 가고는 있습니다. 과정들을 아시겠지만. 과연 이 종부세를 그렇게 9억에서 12억으로 올리고 이런 것들이 부동산 안정에 효과는 있는지요?

[권대중]

사실은 2009년도에 1가구 1주택이 9억이었어요. 12년이 지난 지금 상당히 많이 올랐잖아요. 문재인 정부가 2017년도 5월에 취임하고 난 이후에 지난 3월 말까지 서울에 평균 65.5% 올랐습니다. 한국부동산원자료에 의하면. 9억이 12억 되면 12억 이하 주택이 거래될 가능성이 높아요. 부동산 가격도 많이 오르겠죠.

[앵커]

딱 9억 원 밑에 있을 때 거래되는 그 선이 있다 그러더라고요.

[권대중]

그래서 12억까지 올리면 그 이하 주택이 종부세에서 제외되기 때문에 오를 가능성이 높고요. 현재는 6억원 이하 같은 경우에 재산세도 0.05%에서 0.35%까지 낮아지고 있거든요. 이거 올라갈 가능성이 있어요, 그렇게 되면. 그러면 그 또 재산세가 낮아지는 그 부분이 또 거래가 많이 일어날 그럴 가능성도 있습니다.

[앵커]

그러니까 이 집이 한 11억 집이면 12억까지는 금방 오르는 것이고.

[권대중]

그런데 이게 공시가격이기 때문에 12억까지 올리면 시가 한 15억 정도 됩니다.

[앵커]

그러면 어떻게 해야 된다고 보세요?

[권대중]

사실은 종부세의 원래 취지가 2005년도 노무현 정부 당시에 부자세로 출발했잖아요. 전체 주택의 1% 정도에 물리겠다. 지금 서울 같은 경우에는 16%가 넘습니다. 그러면 원래 취지대로 돌아가서 정말 고가 주택만 가지고 물리든지 아니면 일정 금액을 정해서 그 이상을 물리고 그 이하는 풀어주는 게 맞습니다.

[앵커]

지금 여당에서는 대출규제도 풀자, 이런 얘기가 나오고 있는데 그건 어떻게 보세요?

[권대중]

사실은 조정대상지역이나 규제 지역에서 대출이 15억이 넘으면 대출이 안 됩니다. 9억~15억 사이는 30%, 9억원 이하는 40%가 되고 있는데 1가구 1주택 외에 일정 기간 무주택자는 풀어줄 필요가 있습니다. 내 집 마련하는데 남들 때문에 나까지 규제된다는 불만이 많거든요.

그래서 무주택자들이 내 집 마련할 때는 적어도 대출 규제를 풀어서 내 집 마련에 도움이 될 수 있도록 해야 됩니다.

[앵커]

내 집 마련, 무주택자, 실수요자들에게.

[권대중]

무주택자도 오늘 집을 샀다고 내일부터 무주택자가 아니고 2017년도 8.2 대책에서 정부가 1주택자의 비과세 요건을 어떻게 했냐면 2년 이상 거주 조건이었습니다. 적어도 2~3년 이상 무주택자는 그 이상 무주택자에게는 대출규제를 완화할 필요는 있다고 생각합니다.

[앵커]

알겠습니다. 참 어려운 주제입니다. 얘기를 해볼수록 어려운 주제인 것 같습니다. 오늘 권대중 명지대 부동산학과 교수 모시고 부동산 정책에 대해서 전반적인 현재 시점에서 이야기 나눠볼 것들 많이 다뤄봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

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