[더뉴스-더인터뷰] 서울 '집값 안정-재건축 촉진'..두 마리 토끼 잡을까?

■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커

■ 출연 : 윤지해 / 부동산114 수석연구원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

재·보궐선거 이후 아파트값이 다시 꿈틀대자 서울시가 토지거래허가구역 추가 지정에 나서며 집값 안정과 재건축 촉진이라는 투트랙 전략에 나섰습니다. 양립 가능한 정책일까요? 한편 보유세를 중심으로 여당발 부동산 정책 움직임이 본격화되고 있습니다.

오늘 부동산원 발표 내용과 함께부동산 시장 전망까지 전문가와 함께 짚어보겠습니다. 윤지해 부동산114 수석연구원 나오셨습니다. 어서 오십시오. 연구원님, 매주 목요일날 부동산원 주간 통계가 나오지 않습니까? 이번 주 상승률은 어땠습니까?

[윤지해]

2주 연속으로 상승폭을 확대한 국면이고요. 아무래도 지금 오세훈 서울시장이 당선된 지 한 2주 정도 지나지 않았습니까?

[앵커]

서울 아파트값 말씀하시는 거죠?

[윤지해]

맞습니다. 그래서 그 사이에 사실 재건축과 관련해서 오세훈 서울시장의 공약 자체가 민간 쪽에서의 재건축 규제 완화를 도입해서 공급을 빨리 하겠다 했던 부분들이 있다 보니까 이 2주 사이에 사실상 목동이나 압구정이나 이런 부촌에 해당하는 재건축 지역들이 있지 않습니까?

그 지역들에서 상승폭을 확대하는 국면들이 나타났고요. 그래서 이런 부분들이 계속 시세에 반영되다 보니까 아무래도 시장에서는 규제완화에 대한 기대감들이 계속 시세에 반영되면서 이 가격들이 2주 연속 상승폭을 확대하는 국면들이 사실 최근 한 10주 연속으로는 정부에서 공급을 많이 한다고 했기 때문에 사실 좀 상승폭이 제어된 그런 상황이었는데 2주 연속 상승폭을 확대하면서 그 부분들이 제어가 안 되는 그런 국면은 있습니다.

그래서 이 부분이 전월세 시장 쪽에서도 가격상승 국면이 같이 나타나니까 그러면서 시장이 다시 요동치는 그런 국면이라고 할 수 있습니다.

[앵커]

전국 아파트값은 어떻습니까?

[윤지해]

전국 아파트값도 상승폭을 확대했고요. 다만 이 부분들은 사실 시장 내에서의 키맞추기, 갭 메우기 이런 부분들과 관련되어 있는데 앞서 보신 광역교통계획들이 계속 이뤄지는 것처럼 중저가 아파트 특히 지방 쪽이든 수도권이든 저평가된 아파트들에는 계속 수요가 유입되고 있다, 이렇게 평가할 수 있습니다.

[앵커]

이렇게 우려가 커지니까 서울시가 토지거래허가구역을 지정했습니다. 토지거래허가구역이라는 게 정확히 어떤 겁니까?

[윤지해]

토지거래허가구역은 사실 이걸 지정하게 되면 사실상 실수요, 그러니까 실제 거주하는 수요가 아니면 주택거래가 어려워지는데요. 일단 지금 시장에서 추진한 구역들. 토지거래허가구역들은 크게 네 곳입니다. 목동과 압구정과 성수동 일대, 여의도 일대까지 총 4곳인데요.

이 지역에서 사실상 원래 토지거래허가구역이 지정되게 되면 주택과 관련된 부분은 180제곱미터 초과하는 경우, 상업지역은 200제곱미터 초과하는 경우에 허가를 받아야 됩니다. 다만 이걸 시도지사 권한으로 10%까지 축소를 해 놓은 상황이다 보니까 주거지역이면 18제곱미터 이상일 때, 혹은 상업지역에서는 20제곱미터 이상일 때 허가를 받아야 되는 거죠. 그러다 보니까 사실상 이 지역 내에서는 모든 유형의 허가를 받아야 된다.

그런 상황이라고 할 수가 있는데 이 부분들은 사실 바로 시행되는 건 아니고요. 다음 주 27일 화요일부터 시행되고 한 1년여 정도 시행기간을 거치는데 그 이후에도 불안하다면 계속 연장할 가능성이 있고요.

그리고 사실상 주거용과 관련한 부분은 2년 동안 실거주용으로만 취득을 해야 되기 때문에 앞으로는 실거주자 외에는 사실상 거래가 어렵다고 보면 될 것 같고. 그러니까 한마디로 허가를 안 내주는 거죠. 그리고 마찬가지로 임대용으로도 활용이 불가능합니다. 그렇다 보니까 앞으로는 이 지역에서 사실 거래가 좀 많이 축소되는 결과들이 나타날 거다, 이렇게 볼 수 있습니다.

[앵커]

그런데 이게 규제지역이 좁아서 풍선효과를 우려하는 부분들도 있더라고요.

[윤지해]

풍선효과를 우려하실 수 있죠. 다만 토지거래허가구역을 지정할 때 그 취지가 어떤 거냐에 따라 다릅니다. 예를 들어서 작년에 토지거래허가구역들이 지정됐었죠. 그때 당시에는 용산 쪽에 한 5월 정도에 지정됐었는데 그때 당시에는 용산 쪽 철도창 부지와 관련한 개발이슈 때문에 그랬고요.

그리고 강남 쪽에서는 강남구 삼성동과 송파구 잠실동 일대가 국제교류복합지구로 개발된다는 이슈가 있었기 때문에 토지거래허가구역을 지정했는데 이 이슈들을 가만히 보시면 사실 이 부분들은 구축이 됐든 신축이 됐든 호재로 받아들이기 때문에 특정 동을 중심으로 핀셋규제를 하시게 되면 풍선효과가 유발됩니다.

반면에 지금 같은 경우는 재건축과 관련된 기대감 때문에 그 특정 지역, 특정 단지를 토지거래허가구역을 지정을 했죠. 무슨 얘기냐면 재개발 기대감이 있는 지역들을 지정을 했기 때문에 이게 풍선효과가 불거지려면 주변의 재건축, 재개발하는 지역들이 있어야 됩니다.

그러지 않고 단순히 이 지역이 지정됐기 때문에 재개발 추진하지도 않는 지역 혹은 재건축 추진하지도 않는 지역인데 갑자기 풍선효과가 유입되기는 한계가 있다, 이렇게 평가하는 거죠.

[앵커]

연구원님, 그런데 서울시는 토지거래허가구역을 지정하면서도 재건축 촉진 이런 기조는 유지하겠다. 이런 방침을 계속 밝히고 있지 않습니까? 그런데 이 두 개를 같이 놓고 보면 결국은 재건축이라는 게 낡은 아파트에 사시는 실거주자들, 원주민들의 주거환경 개선을 촉진하겠지만 그외에 밖에서 투기 목적으로 들어오는 건 차단을 하겠다, 이런 목적으로 봐야 되는 거죠?

[윤지해]

맞습니다. 토지거래허가구역 자체가 계약 당시를 중시하기 때문에 문제점은 이런 건 있습니다. 단기적으로는 다음 주 화요일에 시행되기 때문에 그 사이에 사실은 투자 목적을 가지고 계신 분들은 유입될 여지가 있겠죠. 다만 그 이후에는 전체적으로 차단이 되기 때문에 사실상 실사용 목적이 아니면 거래는 가능합니다, 실사용 목적이면. 다만 실사용 목적이 아니면 허가를 안 해 주는 상황이라고 할 수 있습니다.

[앵커]

그런데 다음 주부터 시행을 한다고 해도 사실상 큰 돈이기 때문에 계약금 치르고 중도금 치르고 잔금 치르고 하다 보면 기간이 사실상 불가능한 기간이라고 봐야 되는 거 아닙니까?

[윤지해]

일단 계약은 가능합니다. 일단 시행 중이 아니기 때문에 특정시점을 기준점으로 했을 때 토지거래허가구역에 지정되면 그때부터는 계약을 할 때도 미리 허가를 받아야 되는 거고요.

[앵커]

계약시점을 기준으로 하기 때문에 잔금이나 중도금은 시행 이후에 해도 된다는 말씀이신 거죠?

[윤지해]

맞습니다.

[앵커]

이런 가운데 재보선 이후에 정부 여당이 부동산 정책 선회 움직임을 보이고 있습니다. 하나씩 저희가 그래픽 보면서 얘기를 나눠볼 텐데요. 먼저 종부세 기준을 9억에서 12억으로 조정하는 안이 있습니다. 먼저 이 부분부터 설명을 해 주실까요?

[윤지해]

사실상 시장의 이슈는 이런 거예요. 사실은 2017년부터 작년까지 아파트 가격이 급등하지 않았었습니까? 그래서 종부세라는 기준의 도입 취지를 생각해 보셔야 돼요. 왜냐하면 노무현 정부 시절에 2007년 정도에 도입을 합니다. 취지는 뭐였냐면 고가주택을 보유하고 계신 특권층에 대해서 부과하는 세금이다가 이슈였습니다.

그럼 지금 잘 생각해 보시면 서울 쪽 같은 경우는 평균 가격이 아파트 기준으로 10억을 넘고요. 그리고 중위가격 기준으로는 9억 원을 초과합니다. 다만 과세표준과 관련된 기준점은 9억 원이기 때문에 우리가 실제 거래되는 가격과 과세표준은 다른 겁니다. 그래서 과세표준 정상화 관점에서 실제 거래되는 가격이 한 70%를 허용하죠. 그러다 보니까 12~13억 수준이 사실상 지금의 과세표준에 해당되는 종부세 대상인 9억 원에 해당되는 거죠.

[앵커]

이른바 마용성, 마포, 용산, 성동구에 있는 아파트 상당수도 포함될 수 있다는 말씀이시죠?

[윤지해]

맞습니다. 그래서 과거에는 1~2% 정도만 부과대상이었다면 지금은 서울 전역에서 부과대상들이 굉장히 저변이 넓어져 있는 거죠. 그래서 어떻게 보면 종합부동산세 도입 취지와 이미 맞지 않다. 그래서 9억 원 수준을 12억까지 상향하게 되면 정말 고가주택에 해당되는 경우 15억 원을 초과하는 그런 아파트들만 대상으로 삼을 수 있기 때문에 애초에 종부세 대상 도입 취지와 적합하게 논의가 되는 거라고 판단할 수 있습니다.

[앵커]

지금 또 논의되고 있는 게 재산세 관련한 기준 완화이지 않습니까? 이건 어떤 내용입니까?

[윤지해]

재산세와 관련된 부분은 최근에 공시가격, 공동주택 공시가격 발표했듯이 6억 원 이하에서는 특별과세구간으로 해서 0.05%포인트를 완화해서 적용을 합니다. 그래서 1억 원 수준에 불과한 과세표준이 1억 원 수준이라면 절반 정도 재산세 부과를 완화해 주죠. 6억 원 이하일 경우입니다.

그런데 이 부분들이 아까 설명드린 것처럼 종부세 부과기준을 높여주는 것과 궤를 같이한다는 거죠. 그래서 이 부분들이 만약에 12억 원 수준까지 높아지면 재산세에서 조금 완화해 주는. 예를 들면 1가구 1주택자 기준입니다. 그 경우에서 완화해 주는 기준도 동일하게 상향하는 것이 이치에 맞지 않나. 이런 부분에 관한 논의라고 할 수 있습니다.

[앵커]

지금 얘기 나오고 있는 공시가 동결 부분은 어떻습니까? 필요하다고 보십니까?

[윤지해]

공시가 동결은 사실상 불필요한 논쟁입니다. 왜냐하면 2020년, 작년이죠. 작년에 주택가격이 굉장히 많이 급등했다는 건 사실 서울시민뿐만 아니라 전국에 계신 분들이 다 인지를 하고 계시죠. 그런데 만약에 이걸 공시가격도 결국은 작년분 오름분을 반영하는 겁니다.

거기서 과표기준에서 반영비율을 높이냐 아니냐에 따른 부분들이 있기는 한데 정상화와 관련된 부분이죠. 그런데 사실상 작년에 한 15% 정도 주택가격이 상승을 했습니다, 서울에서. 그런데 공시가격을 그대로 동결하면 이 시세차익과 관련된 부분들은 순수하게 주택을 가지고 계신 분들이 다 가져가게 되는 거죠. 어떻게 되냐면 그런 경우에 사실상 세금이 가격 오름분을 정상적으로 공평과세 원칙에 위배되게 되는 거죠. 그러다 보니까 사실은 집을 가지신 분만 혜택을 많이 보는 결과가 되죠.

무슨 얘기냐면 집을 가지신 분과 안 가지신 분 사이의 양극화가 더 벌어지는 원인이 된다는 거예요, 세금을 동결해 버리면 그렇게 결과가 나오게 됩니다.

[앵커]

지금까지 부동산 관련된 이야기 윤지해 부동산114 수석연구원과 함께 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

[저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지]

▶ 이 시각 코로나19 확진자 현황을 확인하세요.

▶ 대한민국 대표 뉴스 채널 YTN 생방송보기

▶ 매주 공개되는 YTN 알쓸퀴즈쇼! 추첨을 통해 에어팟, 갤럭시 버즈를 드려요.