[르포] "44년된 아파트값 28억 말이 되나요? 호가 계속 뛰면 재건축 못해요"

[머니S리포트] 오세훈표 재건축, 서울 공사판 우려? 기대?① - "호가 계속 오르면 인·허가 부담".. 서울시 경고

[편집자주]4·7 재·보궐 선거 막판 터진 소위 ‘LH(한국토지주택공사) 사태’라는 대형 변수로 10년 만에 시청 재입성에 가볍게 성공한 오세훈 서울시장. 서울 시내 재개발·재건축 시장엔 대변화가 예고됐다. 실제 각종 규제 완화 기대감으로 강남·목동·여의도 등 주요 지역 정비사업 예정 단지는 일제히 수억원씩 호가를 올리며 축제 분위기를 보였다. 하지만 이 같은 시장의 즉각적인 반응이 오히려 오 시장에겐 독이 될 수도 있는 상황. 규제 완화와 공존이 쉽지 않은 ‘집값 안정’이란 미션이 주어졌기 때문이다. 호가가 뛰며 혼돈의 상태가 되자 오 시장은 “집값을 안정시키는 것이 서울시 주거정책의 최대 목적”이란 표현으로 긴급 진화에 나섰다. 오 시장이 어울리기 어려운 두 가지 난제를 어떻게 풀어갈지 시장(市場)은 지켜보고 있다.

서울 주요 재건축 추진단지인 송파구 잠실주공5단지. /사진=김노향 기자

"심지어 수돗물 안 나오는 집도 있어요. 44년 된 아파트 호가가 28억원이나 되는 게 비정상이죠. 제정신인 주민이면 가격 상승이 아니라 재건축을 원합니다. 이렇게 아파트값이 또 뛰면 서울시도 인·허가를 내주기가 부담스러울 텐데 제발 재건축 가지고 장난치는 투기가 없었으면 해요."

지난 16일 서울 송파구 잠실주공5단지 재건축조합 사무실 앞에서 만난 조합원들은 하나같이 최근 호가 상승을 우려했다. 잠실주공5단지는 강남구 대치동 은마와 함께 강남3구(강남·서초·송파)의 대표적인 재건축 추진 단지다. 은마와는 달리 조합이 설립돼 정비계획 심의를 앞두고 있다.

문제는 가격. 잠실주공5단지는 최근 호가가 단기간 급등해 82㎡(이하 전용면적) 기준 최고 28억5000만원에 매물이 나와 있다. 최근 4월3일 82㎡(12층)가 24억7350만원에 실거래가 신고된 점을 감안하면 3억7000만원 이상 비싼 값이다.

이는 4·7 서울시장 재·보궐선거에서 국민의힘 소속 오세훈 시장이 당선되며 민간 재건축에 대한 기대치가 높아진 영향으로 풀이된다. 현 정부 들어 재건축 초과이익환수제가 재시행되고 지난해 6·17 부동산대책으로 투기과열지구 내 재건축 아파트 조합원이 2년 이상 실거주해야 새 아파트 입주권을 받을 수 있게 됐다. 올해부터 인상되는 부동산 보유세(재산세·종합부동산세) 인상도 다주택자에겐 부담 요소다.

하지만 오 시장이 선거 전 규제 완화 공약을 지속적으로 강조함에 따라 단기 매매차익을 노리는 투기수요가 꿈틀대는 움직임이 다시 나타난 것. 이 같은 현상은 오히려 사업 인·허가를 가로막고 재건축을 기다리는 주민에겐 피해가 될 수 있다는 게 서울시의 입장이다.

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규제 완화 기대에 호가 4억원 ↑… 괜찮나?

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정부가 재건축 투기수요를 차단하기 위해 공공주도 정비사업을 추진하고 있지만 4000가구 안팎의 대단지에 땅값이 비싼 잠실주공5단지와 은마 등은 민간 재건축 사업성 기대가 더 높다. 오 시장은 당선 전 “취임 직후 일주일 내 재건축 규제를 완화하겠다”고 밝혔다.

한강변 아파트 35층 제한 완화와 부동산 보유세 인하 내용도 포함됐다. 잠실주공5단지 82㎡를 보유한 1주택자(65세·10년 보유 가정)의 경우 보유세는 지난해 582만원에서 올해 794만원(서울 공시가격 평균 상승률 적용)으로 늘어난다.

다만 오 시장은 취임 직후 강남 재건축 일대 호가가 수억원 뛰고 있어 투기가 우려된다는 지적에 따라 신중론으로 한 발 물러선 모습도 보였다. 오 시장은 “너무 서두르면 집값을 자극해 시민들께 누를 끼칠 수 있다”며 “신중히 하겠다”고 언급했다.

조합은 재건축 사업시행인가를 앞둔 중요한 시점에 규제 완화나 호가 상승 움직임이 사업을 지연시킬 수 있다며 우려하는 모습이다. 이 같은 우려는 현실이 될 수 있다. 김성보 서울시 주택건축본부장은 “새로 온 시장 역시 속도보단 신중을 중요시하자고 강조한 만큼 호가가 급상승하는 재건축단지 인·허가가 부담되는 것은 우려가 아닌 사실”이라고 말했다.

서울시는 집값 상승이 우려되는 강남구 압구정동 재건축단지 등 일부 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하기도 했다. 오는 6월 만기 도래하는 기존 토지거래허가구역 지정 기간도 연장할 예정이다. 토지거래허가구역은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 매매계약을 체결하면 2년 이하 징역이나 토지가격의 30%에 해당하는 벌금형에 처한다.

임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 “개발사업이 지연되는 이유를 보면 조합원 사이 이해관계 충돌이 가장 크다”며 “은마아파트가 대표적 사례”라고 지적했다. 그는 “규제 때문에 재건축이 안 되는 게 아니다. 서로 소송하고 사업이 처음부터 다시 시작되고 비상대책위원회가 만들어지고 관리처분계획이 취소되는 등 사업이 지체되는 건 모두 이해관계 문제에서 비롯됐다”고 밝혔다.

1978년 4월 완공된 잠실주공5단지는 현재 총 30개동에 76~82㎡ 3930가구로 구성돼 있다. 2017년 9월 단지 내 도로를 내는 대신 준주거지역에 최고 50층 주상복합 6개동과 40층 호텔·오피스 1개동 등 모두 7개동으로 짓기로 하는 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다.

하지만 50층 건물 특혜를 받는 대가로 수용한 4차선 도로와 학교부지 이전 등의 조건에 일부 주민의 반발이 발생하며 재건축사업이 난항을 겪어 왔다. 토지거래허가 대상 외에 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제 등도 난제로 꼽힌다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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