올해 서울 집값 상승 이끄는 강남3구, "재건축 때문만은 아니다"

유병훈 기자 2021. 4. 22. 11:03
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올해 들어 서울에서 아파트 가격이 많이 오른 지역 상위권을 강남·서초·송파 등 이른바 강남3구가 휩쓴 것으로 나타났다.

부동산 시장에서는 지난해 초 마용성(마포·용산·성동), 하반기 이후 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등 한동안 비강남지역을 휩쓸던 상승물결이 다시 강남으로 몰리고 있는 것 아니냐는 해석이 나온다.

22일 한국부동산원에 따르면, 지난해 말부터 4월 둘째주까지 서울 25개 자치구 중 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 강남 3구였다.

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올해 들어 서울에서 아파트 가격이 많이 오른 지역 상위권을 강남·서초·송파 등 이른바 강남3구가 휩쓴 것으로 나타났다.

부동산 시장에서는 지난해 초 마용성(마포·용산·성동), 하반기 이후 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등 한동안 비강남지역을 휩쓸던 상승물결이 다시 강남으로 몰리고 있는 것 아니냐는 해석이 나온다.

서울 송파구 일대 아파트 단지 모습

22일 한국부동산원에 따르면, 지난해 말부터 4월 둘째주까지 서울 25개 자치구 중 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 강남 3구였다. 서울 전체 아파트값이 1.12% 상승한 가운데, 송파구가 1.77%로 가장 많이 올랐다. 이어 강남구(1.42%)와 노원구(1.42%), 서초구(1.40%)가 뒤를 이었다.

이는 지난해와 비교하면 정 반대 상황이다. 부동산원의 주간 매매지수 기준, 지난해 서울은 0.86% 오른 가운데 구로구가 2.58%로 가장 많이 올랐다. 구로구 다음에는 강북구 2.09%, 노원구 2.06%, 동대문구 1.75% 순이었다.

이들 지역은 중·저가 아파트가 밀집된 지역이다. 소위 서민 주거지역이 서울 장을 이끈 셈이다. 이와 반대로 강남3구는 모두 하락했었다. 서초구 아파트 값은 1.64%, 강남구는 1.54%, 송파구는 0.62% 떨어진 것으로 나타났는데, 강남 3구 외에는 하락한 지역이 없었다.

일각에서는 오세훈 서울시장 당선 기대효과가 강남에 몰리는 것으로 분석한다. 부동산114는 지난주 재건축 아파트 단지가 전주보다 0.18% 상승했다고 밝혔다. 강남3구 역시 압구정·잠실5단지 등 대형 재건축 단지들이 몰려있어 민간 정비사업 규제 완화를 공약한 오 시장에 대한 기대가 반영됐다는 것이다.

시장에서는 그러나 단순한 재건축 기대감의 결과만은 아니라고 보는 경우가 많다. 강남을 시작으로 서울 전역과 전국을 모두 휩쓸었던 상승 물결이 다시 강남으로 쏠리고 있다는 해석도 나온다.

실제로 지난 2008년 준공한 송파구 잠실 리센츠 아파트 전용면적 124.22㎡의 경우, 지난 2월 26억원(20층)에 거래됐지만 3월에는 28억7000만원(24층)에 손바꿈해 한달 만에 2억7000만원 올랐다. 같은 해 준공한 강남구 삼성동 힐스테이트 1단지도 지난 1월 23억5000만원(4층)에 거래됐던 84.236㎡가 3월에는 25억9000만원(13층)으로 2억4000만원 뛰었다. 이들 단지는 재건축과 거리가 멀고 토지거래허가구역으로 지정됐음에도 상승세가 뚜렷했다.

지난해 준공한 서초구 반포센트럴자이 59.98㎡는 지난 1월 23억원(6층)에서 3월 23억2500만원(13층)으로 뛰었다. 2003년 준공한 같은 구 방배자이 164.96㎡도 지난 2월 20억원(11층)에서 3월 21억원(9층)으로 한달 만에 1억원이 올라 거래됐다. 역시 재건축 기대감과는 거리가 있는 단지들이다.

송승현 도시와경제 대표는 "전국적인 키 맞추기 현상이 이미 진행됐고 규제지역도 아닌 곳을 찾기가 더 어려워지면서, 자본과 가격선이 주택 가격 상승의 시발점인 강남으로 회귀하는 현상"이라고 했다.

그는 "규제 등 환경이 비슷하다면 지방보다 서울, 서울 안에서도 강남이 더 선호된다"면서 "특히 다주택자에 대한 규제가 계속되면서 ‘똘똘한 한채’ 현상이 심화돼 강남 집중도가 역설적으로 더 높아진 것"이라고 말했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수도 "강남의 경우 다주택자의 투자 관점에서 접근하기에는 필요로 하는 금액이 워낙 많기 때문에, 결국 실수요자들의 ‘똘돌한 한채’ 현상이 강남 집중으로 이어지고 있다고 봐야한다"고 말했다.

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