[영상] "수익형 부동산 핵심은? 환금성!"..꼬마빌딩·상가 투자 방법과 유의점

[서울경제]

꼬마빌딩./사진=서울경제TV 캡처

풍부한 유동성과 아파트 등 주택시장 규제 강화 등이 겹치면서 꼬마빌딩이나 상가와 같은 수익형 부동산들을 투자처로 꼽는 이들이 늘어나고 있다.

이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 꼬마빌딩과 상가 투자의 전문가인 김윤수 빌사남 부동산중개법인 대표를 만나 투자 방법에 대한 자세한 분석을 들었다.

첫 번째 시간이었던 지난 편에서 김 대표는 꼬마빌딩과 상가 투자 경향 및 방법 등 전반적인 흐름을 독자들에게 전했다. 이어지는 2편에서는 실제로 수익형 부동산에 투자를 원하는 투자자들이 유의해야 할 점에 대해 김 대표의 의견을 들었다.

다음은 김 대표와 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘집슐랭’이 나눈 문답이다.

▲ 꼬마빌딩·상가 투자에 필요한 최소 자산?

□ 대부분 현금으로는 10억원이 기본이다. 하지만 ‘대출’이 가능하다면 최소 자본 액수는 줄어들 수 있다. 주택이나 토지를 소유하고 있다면 담보로 대출할 수 있다. 담보 물건이 있다면 현금 5억원만 있어도 투자할 수 있다.

또한 꼬마빌딩에 투자 시 다양한 측면에서 장점이 있다. 첫 번째는 주택과 달리 종부세를 내지 않는다. 빌딩은 토지별도 합산 가격이 80억 원 이상이 돼야 종부세를 낸다. 우리가 쉽게 볼 수 있는 대로변에 위치한 큰 건물이 약 80억 원 가치를 가진다. 그래서 꼬마빌딩 정도 규모는 종부세를 내지 않는다. 예를 들어 50억 원짜리 강남구 건물을 가지고 있어도 재산세가 약 1,000만 원 정도밖에 안 나온다. 두 번째는 자금조달계획서를 쓰지 않는다. 주택 매입 시 돈이 어디서 났는지 자금조달계획서에 기재하는데 이는 부담스러운 면이 존재한다. 하지만 빌딩은 그렇지 않아 부담감이 적다.

그리고 5,000만 원으로도 건물 구입이 가능하다고 말하는 사람들이 있는데 이는 ‘거짓말’이다. 그 정도로 투자할 수 있는 이유는 법인으로 매입하기 때문이다. 법인으로 매입한다면 매출도 이익도 많이 나기 때문에 막대한 대출이 가능하다. 하지만 우리 같은 개인은 법인으로 투자하기 쉽지 않고 일단 은행에서 대출해주지 않는다. 그래서 유튜브 등에서 “5,000만 원으로 빌딩 얼마짜리 살 수 있다”라고 말하는 것은 다 거짓이다.

▲ 꼬마빌딩 투자, 금액대별 투자 가능 포인트?

□ 현금 10억 원(대출받아 20~30억 원) 구간은 우리가 상상하는 좋은 건물이 아니다. 5층짜리에 건물 좋고 임차인이 잘 들어가 있는 건물이 아니다. 좋은 건물은 현금 30~50억 원(대출받으면 그 이상) 정도 있어야 한다.

그리고 작년에 팔린 건물 70% 이상이 20년 이상 된 건물이다. 노후화돼 있어 임대가 안 들어오고, 수익률도 낮다. 많은 분이 ‘코로나19 때문에 임대 안 되지 않아?’, ‘공실 플래카드가 많은데?’라고 생각하지만 주요 지역에 있는 사무실은 오히려 수요가 넘쳐난다. 강남구를 예로 들면 스타트업 대표의 꿈은 명함에 ‘서울시 강남구’ 찍히는 게 꿈이다. 그래서 공유 오피스들이 다 강남구에 있다. 건물만 잘 만들어놓으면 자금력 있는 수준 높은 임차인들이 들어오게 돼 있다.

꼬마빌딩 핵심은 임대료가 아니다. 환금성 즉, 나중에 개선했을 때 좋아질 만한 건물이 핵심이다. 미래 가치가 중요한 것이다. 그래서 노후화된 건물을 싸게 매입해 새롭게 개선을 한 다음 임대를 잘 맞춰 매각하는 것이 최선이다.

그래서 빌딩 투자는 주요 지역에 해야 한다. 그런데 사람들은 파는 것을 생각하지 않는다. 서울시 주요 지역에 살다가 비싸서 외곽으로 빠지면 나중에 건물이 팔리지 않는다. 지역이나 지방에 사는 분들도 돈이 생긴다면 서울시 주요 지역으로 가기 때문이다. 예를 들면 2009년 외곽에 30억 원을 주고 투자한 사람이 있었다. 처음 살 때 약국이랑 병원이 근처에 있고, 건물도 대로변에 있어 수익률도 잘 나왔다. 그런데 지금 건물 보면 다 나갔다. 그때 당시 30억 원대 샀지만, 지금은 산 가격보다 더 싸게 내놨다.

팔린 사례를 많이 봐야 한다. 만약 30억짜리 건물을 사고 싶다면 현장에 가서 최근 팔린 비슷한 가격대의 건물을 봐야 한다. 그럼 리모델링, 임차인, 신축 등 어떤 면에서든 건물이 다 바뀌어 있을 것이다. 구매한 사람들이 아무 생각 없이 몇십억 원을 투자하지 않는다. 이런 사례를 참고해 카피하면 된다.

▲ 전문가가 추천해주는 투자 지역은?

□ 많이 하는 질문 중 하나가 “너무 뜬 곳은 못 들어가겠어요. 새로 뜰 만한 곳 추천해주세요.”인데 이런 생각은 비추천한다. 왜냐하면 리스크가 크다. 쉽게 설명하면 비상장 주식보다 안전한 상장주가 낫다는 얘기다.

가장 안전한 것은 변동성이 적은 누가 봐도 알 만한 곳이다. 예를 들면 강남구가 있다. 강남구 내에서도 지역별, 동별로 차이가 난다. 강남구 논현동과 청담동 중 모두가 청담동을 사고 싶어 할 것이다. 그래서 투자자들에게 주요 지역 건물을 사라고 권한다. 이런 주요 지역으로는 강남이나 서초, 송파를 추천한다. 또한 성수동도 투자처로 괜찮다.

▲ 빌딩 매매 성공 사례는?

□ 이 업에 종사하지만 “거짓말 아니야?” 할 정도로 말도 안 되는 성공 사례들이 있다. 예를 들면 3년 전 건물을 50억 원에 산 사람이 있다. 건물을 다 지어놓았고 리스백 조건으로 매입했다. 최근 월세 2,500만 원에 보증금 5억 원으로 임대를 마쳤다. 그게 지금 3년 만에 대략 120억 원 정도 올랐다.

▲ 빌딩 매매 실패 사례는?

□ 건물 살 때 중요한 것은 땅과 함께 구매한다는 점이다. 건물만 보는 것이 아니라 대지의 가치도 판단할 줄 알아야 한다. 좋은 대지인지, 건축 가능한 대지인지 확인하고 분석할 줄 알아야 한다.

왜냐하면 개발이 안 되는 땅을 산다든지 나중에 수용되는 땅을 산다든지 문제가 되는 경우가 있다. 예를 들면 농구선수 서장훈 씨가 흑석동에 가지고 있는 빌딩이 재개발되면서 뺏기게 됐다. 그래서 시세보다 낮은 가액으로 청산되거나 개발이 안 된다.

위층에 거주하고 세를 주는 행동은 비추천한다. 다른 곳 전세 사는 한이 있어도 빌딩은 투자용으로만 하는 것이 좋다. 또한 상가 주택을 매입할 경우 가구 수가 늘어나기 때문에 세금이 커져 근린생활시설 건물을 구매할 것을 추천한다. 이어 무주택자들은 빌딩보다 주택을 사는 것을 추천한다. 안전하게 나를 지켜줄 ‘내 집’은 반드시 필요하다. 끝으로 지금 당장 접근이 어렵다고 하더라도 관심을 가지고 지금부터 준비한다면 여러분들도 머지않아 멋진 건물주가 될 수 있다.

/고다연 인턴기자 goda@sedaily.com