결혼으로 1가구2주택..한 곳 신혼집 정해 거주·보유기간 채워 팔고 옮기길 [권태우의 세무Talk]

[경향신문]

서울에 거주하는 35세 미혼남 민재씨는 여자친구와 최근 결혼을 약속했다. 다소 긴장되었던 양가의 승낙을 얻고 나서 한숨 돌린 민재씨와 여자친구는 이제 현실적인 결혼준비에 한창이다. 이것저것 챙기고 정리해야 할 것들이 많았지만 가장 큰 고민거리는 집 문제다. 민재씨는 최근 주택 구매 열풍에 편승해 대출을 끼고 덜컥 구입한 주택이 있는데, 여자친구 역시 비슷한 시기에 주택을 구입했기 때문이다. 결혼하게 되면 1가구2주택이 되어서 각종 불이익을 받을 수 있다는 걱정에 전문가에게 상담해보기로 하였다.

문) 저와 예비신부는 현재 각각 1주택을 보유하고 있습니다. 현행법상 1가구1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 거주를 해야 하는데 아직 거주기간을 충족하지 못한 상태에서 결혼을 하게 될 것 같습니다. 이 경우 조정지역 내의 1가구2주택이 되어서 양도 시 중과세 대상이 되는 건지요.

답) 혼인으로 인한 합가로 2주택자가 된 경우 혼인한 날로부터 5년 내에 먼저 양도하는 주택이 거주·보유기간을 충족하게 되면 이를 1가구1주택으로 보아 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 그러므로 2주택 중 1주택을 신혼집으로 하여 거주기간을 채우고 양도한 후 또 다른 주택에서 거주기간을 충족한다면 2주택 모두 비과세 양도가 가능할 것으로 보입니다.

문) 그렇다면 종합부동산세 과세 시에도 1가구1주택으로 봐주는 건가요.

답) 종합부동산세 과세의 경우에는 1가구2주택이 됩니다. 부부 각각 공시가격 6억원 초과분에 대해 종합부동산세가 과세되고, 조정지역 2주택 여부는 인별로 판단하므로 중과세 대상은 아닙니다.

문) 일시적 2주택 외에도 비과세특례가 있었군요. 혹시 혼인으로 인한 2주택 특례 외에도 다른 특례적용이 있나요.

답) 상속이 발생할 당시 별도세대원인 상속인이 보유한 주택 또는 조합원 입주권의 경우는 상속으로 인해 2주택이 된다고 하더라도 상속 전 보유주택이나 입주권이 1가구1주택 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다. 즉 해당 상황에서 상속주택은 1가구1주택 판정 시 주택수에 포함시키지 않는 것입니다. 상속주택을 먼저 양도할 경우 비과세가 되지 않습니다.

그리고 1주택을 보유하고 1가구를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 가구를 합침으로써 1가구2주택이 되는 경우 가구를 합친 날로부터 10년 내에 먼저 양도하는 주택이 거주기간과 보유기간을 충족하게 되면 1가구1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 이 경우 직계존속이 중증 질환이 있다면 60세 미만이라도 합가로 인한 비과세 특례적용이 가능합니다.

그 외에 취학, 근무상의 형편, 1년 이상 치료를 요하는 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 수도권 내 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1가구가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 거주기간과 보유기간을 충족한 일반주택을 양도하는 경우에도 비과세를 적용합니다.

즉 수도권 밖 주택은 특정사유로 부득이하게 취득한 것으로 보아 부득이한 사유가 종료된 후에도 3년 동안은 해당 주택을 1가구1주택 판정 주택수에서 제외해주는 것입니다.

권태우 | 세무사