[생방송 심야토론] 재보선 이후, 부동산 정책 어디로?

■ 프로그램 : 생방송 심야토론
■ 토론주제 : <재보선 이후, 부동산 정책 어디로?>
■ 방송일시 : 2021년 4월 17일 (토) 밤 10시 30분~11시 40분 KBS 1TV
■ 주요 내용

-김남근 (변호사, 참여연대 정책위원)
-김현아 (전 국민의힘 국회의원)
-최은영 (한국도시연구소장)
-권대중 (명지대 부동산학과 교수)

※ 전문은 생방송 심야토론 홈페이지
(http://program.kbs.co.kr/1tv/culture/nightdebate/pc/index.html)에서 확인하실 수 있습니다.

▷ 정관용 : 제가 오늘 시작하면서 말씀드렸습니다만 큰 쟁점이 두 덩어리라고 볼 수 있어요. 하나는 재개발, 재건축 규제 완화. 또 개발방식을 공공주도냐, 민간주도냐 이것 하나고요. 또 하나는 공시지가와 보유세 부분인데 이걸 전후반 나눠서 토론하는 게 합리적일 것 같아서요. 먼저 재개발, 재건축 규제 완화. 김 변호사 안 됩니까?

▶ 김남근 : 4.7 재보선 선거에서 표출된 민심은 집값 안정에 대한 열망이었다고 생각을 합니다. 정부 여당이 집값 안정화와 같은 민생을 돌보지 않고 검찰개혁과 같은 정치개혁에나 몰입한다. 이런 것에 대한 심판이었다고 생각을 합니다. 결코 오세훈 시장이 이야기하는 막대한 이익을 남겨다주는 재건축, 재개발 규제 완화 정책에 대한 찬성은 아니었다고 생각을 하거든요. 재건축, 재재개발에 용적률 높여주고 35층 이상의 층고를 완화해주고.

▷ 정관용 : 50층으로 이런 이야기가 나오죠.

▶ 김남근 : 그렇게 되면 당연히 일반 분양 물량이 많이 늘어나니까 개발 이익들이 많이 늘어나게 되고 재건축 대상의 집값들이 올라갈 수밖에 없지 않습니까. 이미 또 그렇게 드러나고 있고 2~3억 씩 금방 오르고 있어서 그래서 이런 부분들에 대해서는 오세훈 시장이 선거 시기에는 같은 정책에 대해서도 대립각을 세우는 시기지만 행정을 시기는 책임 행정을 해야 하니까 그런 밀어붙이기 행정을 하지 않고 속도조절을 하겠다. 그리고 집값이 들썩이는 지역들에 대해서는 토지거래허가 구역 지정을 해서 투기적인 거래들을 막겠다. 이렇게 하는 것들은 저는 다행이라고 생각이 드는데 아무리 선거 때 공약을 했던 것지만 재건축, 재개발을 무분별하게 완화하겠다는 것에 대해서는 재고를 할 필요가 있다

▷ 정관용 : 안 된다? 김현아 전 의원?

▶ 김현아 : 저는 4.7 재보궐 선거는 부동산 민심을 드러낸 중요한 선거였다고 봅니다. 총선이 아니고 서울시와 부산시 선거였는데 특히 서울시에서 드러난 민심은, 신도시 이슈도 없고 오로지 주택 공급에 있어서는 재개발, 재건축이 굉장한 중요한 이슈일 수밖에 없는데요. 정부가 2.4대책에서 서울에 공공 재개발, 재건축을 대거 쏟아냈음에도 불구하고 서울시 전 지역에서 야당의 오세훈 후보가 전폭적으로 지지를 얻어서 당선된 데에는 저는 이제 규제 일변도의 정부의 부동산 정책에 대해서는 시민이 신뢰하지 않는다는 것을 보여준다고 생각이 됩니다. 규제 완화가 능사는 아니지만 김 변호사님 이야기하신 대로 오세훈 후보가 무분별한 재개발, 재건축 규제를 완화한다고 이야기한 적은 없습니다. 실제 선거 과정에서도 여당도 상당 부분의 규제 완화를 이야기했었고 공공재개발, 재건축에서도 규제 완화가 담겨있는데요. 중요한 것은 규제 완화는 서울 특히 서울의 주택공급이라든가 부동산 정책을 수정해야 하는 하나의 요소다. 그것뿐만이 아니라 재개발, 재건축을 포함해서 더 이상 규제 중심, 공공 주도, 시장 기능을 무시하는 정부의 부동산 정책은 수정되어야 된다라는 게 부동산 민심이었다. 저는 이렇게 생각합니다.

▷ 정관용 : 최 소장님?

▶ 최은영 : 네. 저도 총선 민심이 재개발, 재건축 규제 완화를 이야기하는 것은 아니라고 생각합니다.

▷ 정관용 : 재보선 민심이?

▶ 최은영 : 그렇죠. 4.17이라고 그러셔서 그 생각하다가. 4.7 재보선에서의 선거 결과가 재개발, 재건축 규제 완화를 하자는 목소리는 아니라고 생각합니다. 그 이해당사자는 얼마 되지 않거든요. 사실 재개발, 재건축은. 그리고 재개발, 재건축 완화를 통해서 얻을 수 있는 효과는 공급이 굉장히 많은 것처럼 이야기하지만 실제로 거의 그렇지 않고요. 재개발, 재건축 규제 완화를 통해서는 그 부분은 주택 가격 상승으로 이어질 수밖에 없거든요. 그런 점에서 무분별한 규제 완화, 내지는 무분별한 것과 무분별하지 않은 게 어느 정도인지 모르겠으나 재개발, 재건축 규제완화 벌써 이미 드러나지 않고 있지 않습니까. 그리고 이게 아까 새로운 방식이라고 그러는데 이미 다 해봤던 것이고 이게 어떤 결과를 야기할지 우리는 알고 있다고 생각합니다. 그런 면에서 재건축, 재개발 규제 완화는 안 된다고 생각합니다.

▷ 정관용 : 권 교수?

▶ 권대중 : 저는 이번 4.7선거가 부동산 가격이 너무 많이 오른 것에 대한 반감이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 특히 도심지의 토지이용률을 높이고 주거 환경을 개선하는 차원에서는 계속적으로 규제해서는 안 된다고 봅니다. 어느 정도는 주거 환경을 개선할 수 있는 여지도 줘야 될 것이고요. 또 어느 정도는 규제를 완화해서 뭐랄까 토지 이용률을 높일 수 있는 그런 정부 정책이 필요하다고 생각이 듭니다. 따라서 4.7선거는 부동산 가격이 너무 많이 오른 민심에 대한 대가가 아닌가 그러면서 그 중심에 이렇게 노후 불량한 주택들, 도시가 슬럼화된 것을 새로운 환경으로 바꿔달라는 요구도 없지 않아 있다고 생각이 듭니다.

▷ 정관용 : 그게 재개발, 재건축 규제 완화에 대한 요구다?

▶ 권대중 : 그렇죠. 일부가 있다고 봐야 되겠죠.

▷ 정관용 : 기본 입장 한 말씀씩 들었는데요. 그러면 김현아 전 의원께 구체적으로 어떤 규제를 어떻게 해야 한다고 보시는지 내용을 좀 말씀해주시고 왜 안 되는지 이런 토론으로 들어가죠.

▶ 김현아 : 그러니까 재개발, 재건축 관련된 규제가 추가적인 나올 수 있을까 싶을 정도로 문재인 정부 들어서 25번의 연이은 여러 가지 대책에는 재개발, 재건축을 포함한 다양한 규제들이 들어가 있습니다. 그런데 제가 한번 이렇게 국민들에게 여쭤보고 싶고 저 스스로도 자문해봅니다. 25번의 대책으로 과연 집값이 잡혔나? 특히 재개발, 재건축 아파트가 집값이 진정이 됐나? 그리고 향후 계속 이 집값이 더 내려갈 것인가 기대감을 줄 수 있느냐. 저는 그렇지 않다고 봅니다. 얼마 전에 MBN에서 여론조사 발표한 것을 보니까 이번 정부에 있어서 부동산 정책에 가장 국민들이 비판한 대목은 정부 정책에 대한 신뢰가 없다는 겁니다. 그렇다고 하면 저는 정부가 내놓은 25번의 정책에 대해서 이미 국민이 아니라고 생각을 하고 있고요. 그러면 이제 규제 완화를 했을 때 지금 가격이 막 오른다고 비판을 합니다. 그런데 지금은 거래가 수반되는 가격 변동이 아닙니다. 다만 선거를 앞두고 기대감이 있기 때문에 저는 가격이 오르는 효과로 나올 수 있다고 생각이 듭니다.

▷ 정관용 : 호가만 뛴 거다?

▶ 김현아 : 네. 왜냐면 서울 집값은 너무 올랐습니다. 재개발, 재건축이라는 게 규제가 국회에서 상당 부분 풀어야 되고 서울시에서 풀 수 있는 건 그렇게 많지 않습니다. 그런데 국회에서 지금 170석이 넘는 것을 여당이 잡고 있는데 왜 시장에서 이렇게 가격이 움직이는가 하고 보면 저는 그것은 실현된 이익이 아니라 심리적 반등이라고 생각하고요. 이런 것까지 용납하지 않고 움켜져서 그동안 뭐를 이루었느냐. 저는 아니라고 봅니다. 이것은 너무 민감해할 것이 아니라 아까 지적한 대로 계속 재개발, 재건축 규제를 꾸준히 우리가 그렇다고 다 푸는 게 아니라 어느 정도 지금보다는 완화하는 방식으로 해서 지속가능하게 물량이 나올 수 있도록 하는 신뢰를 줘야지만 저는 주택가격이 안정된다고 보고 있고 서울에서도 양질의 주택이 지속적으로 공급될 수 있다고 보고 있기 때문에 저는 이 규제 완화에 대해서는 찬반 논란이 아니라 여당도 이미 규제에 선거 앞에서 많은 이야기들을 내놨고 다만 야당이 주장하고 있는 안에 대해서 여당이 얼마나 협조적으로 이것을 수정하고 보완하느냐의 문제인 거지. 이걸 가지고 찬반을 대립한다고 하면 저는 다음 선거에서 또 여당이 부동산 때문에 심판받을 거라고 생각합니다.

▷ 정관용 : 규제를 풀면 지속적으로 공급이 늘어나서 집값은 떨어질 거다?

▶ 김현아 : 그렇죠. 재개발, 재건축이라는 게 시간이 오래 걸립니다.

▶ 김남근 : 말씀드리지만 지금 있는 주택이 50층으로 이렇게 재건축이 된다 그러면 막대한 개발이익이 생기니까 당연히 집값이 뛸 수밖에 없지 않겠습니까. 그래서 불가피하게 용적률을 높이거나 하는 데 있어서 거기에서 발생하는 개발이익을 환수하기 위해서 공공임대 같은 것들을 많이 환수해서 공공임대 주택 같은 걸 공급한다든가 또는 지분형이든 토지임대든 이런 공공주택 같은 것들을 확보해서 저렴한 주택을 공급하도록 한다든가 이런 개발이익 환수 정책과 같이 결합되어야 하는데 그런 것 없이 용적률 완화해주고 50층까지 지을 수 있게 해주고 이런 특혜만 줘버리게 되면 당연히 거기가 투기장이 될 수밖에 없는 거거든요. 벌써 2~3억씩 뛰고 이런 게 나타나잖아요. 2.4대책 이후에 그동안 꾸준히 집값이 안정되는 추세를 가져왔는데 거기에 다시 또 집값이 오르는 데 불을 지르는 상황이어서 그래서 한다고 그러게 되면 개발이익을 어떻게 환수할 것인가에 대한 장치가 있어야 한다고 생각합니다. 그게 이제 고심 끝에 나온 게 2.4대책에서 공공이 사업을 주도를 하면서 층고를 높일 경우에 있어서는 거기에서 발생하는 개발이익의 상당 부분을 흡수해서 공공임대 주택 같은 것을 공급하겠다는 정책이었는데 어느 정도 그런 식의 타협적인 방향이 잡혔으니까 그런 것들을 성실하게 추진하는 것이 지금 해야 할 사업이 아닌가 생각하고 있습니다.

▷ 정관용 : 그런 방식이 되면 집값 안정에도 기여할 수 있다고 본다? 그러나 그 방식이 아니면 집값은 뛸 거다?

▶ 김남근 :　그런, 그런 개발 이익 환수는.

▶ 권대중 : 재건축 시장에서 재건축 규제를 더듬어봐야 합니다. 진입 단계에서 안전진단이 2018년도 2월 20일 날 강화되어 있습니다. 2차 안전진단은 서울시가 하는 게 아니라 국토부가 주관하고 있고요. 또 안전진단을 통과한다고 하더라도 지금 현재 서울 전역을 비롯해서 322군데가 민간택지 분양가 상한제를 규제하고 있습니다. 그리고 2019년도 12월 27일 인가요? 재건축 초과 이익 환수제가 합헌됐습니다. 개발 이익이 생기면 50%를 환수할 수 있습니다. 또 한가지는 35층에서 50층으로 주거지역을 일반 주거지역을 층고를 완화한다고 해서 수익이 높아지는 것은 아닙니다. 수익이 높아지려면 용적률을 높여줘야 합니다. 똑같은 용적률로 높게만 짓는 것 가지고 수익이 그렇게 개선되지 않거든요. 그래서 이 재건축 시장은 너무 많이 규제되어 있기 때문에 사실은 30년, 40년 된 건물들이 노후불량하고 주거환경이 열악한데도 불구하고 사업을 못하고 있거든요. 물론 이제 개발하는 것에 이익이 있다고 규제가 완화되면 가격은 어쩔 수 없이 오를 수밖에 없습니다. 그래서 선별적으로 전면적인 게 아니고 선별적으로 이 가격을 좀 통제하면서 규제완화를 해야 한다고 봅니다.

▷ 정관용 : 말씀하신 안전진단, 분양가 상한제, 초과이익 환수, 용적률 이 네 가지를 한꺼번에 다? 아니면?

▶ 권대중 : 단계적으로 해야 되겠죠.

▷ 정관용 : 아니면 지역마다 상황에 따라서 단계적으로?

▶ 권대중 : 또 한 가지는 지금 현재 국회에 계류되어 있는 것 중에 하나가 재건축 같은 경우는 관리처분단계로부터 조합인가를 받지 않았다면 2년 거주조건이 있습니다. 이것 곧 아마 거대여당이 통과시키지 않겠나 생각이 듭니다. 이렇게 이제 규제만 해서 주택 시장을 안정화시키는 것은 3년 반 동안 이미 한계에 있다는 것을 정부가 지금 알고 있지 않습니까. 그렇다면 지역별로 분야별로 단계별로 좀 완화해서 주택 공급은 늘어날 수 있고 주거환경을 개선할 수 있도록 해야 한다고 봅니다.

▷ 정관용 : 최 소장님? 지금 이제 구체적인 내용까지 나왔으니까요.

▶ 최은영 : 재개발, 재건축 규제 완화. 재개발, 재건축으로 인해서 공급되는 주택은 사실 초고가 아파트가 되지 않습니까. 그런데 시장이 비싼 아파트를 쏟아내는데 가격이 안 뛸 수도는 없는 거죠. 일단 재개발, 재건축은 공급 효과는 적으면서 가격을 불안하게 하는 요소는 확실하다는 게 지금까지 경험을 통해서 너무 당연하지 않습니까. 산술적으로? 비싼 상품이 시장에 많이 풀리는데 주택 가격이 안정될 수는 없는 거잖아요. 그것은 숫자적으로 저희가 2016년부터 2019년에 재건축을 통해서 4만호 정도가 공급되는데요. 서울시에. 그런데 2만 7천 호가 사실은 멸실된 것이기 때문에 신규로 공급되는 양은 1만 3천 호에 불과했거든요. 이런 정도의 공급 효과를 위해서 재건축, 재개발 규제 완화를 하는 게 주택 가격 안정에 도움 될 것이냐 라는 점에서 그렇다고 보기는 힘들고 그러면 이제 말씀하신 규제들과 관련해서 50층 층고 제한을 풀자는 게 그 층고제한만 풀자는 게 아니라고 생각합니다. 그 안에는 용적률을 지금 그런 이야기가 벌써 나오지 않습니까. 최고 용적률 무조건 주자 이런 이야기가 나오는 것이고 또는 개발이익을 높이자는 것인데 개발이익을 높이면 그 기대에 맞춰서 주택가격은 오를 수밖에 없고 그러니까 당장 호가, 더 오르겠네 이렇게 생각하시는 거죠. 그런 사인이라는 거죠.

▶ 김현아 : 저는 약간 여당

▷ 정관용 : 몇가지 지적된 것에 답을 좀 주셔야 될 것 같아요. 구체적으로.

▶ 김현아 : 그런데 아까도 말씀드렸지만 분양가 상한제라든가 개발이익 초과환수라든가 이런 것들은 서울시 조례로 어떻게 할 수 있는 게 아닙니다. 다만 그동안 서울시는 법에서 보장한 용적률보다 조례로 더 많이 누르고 있었기 때문에 그것을 확보하는 과정에서 용적률이 올라갈 수는 있지만 지금 분양가 상한제도 적용이 되고 초과이익 환수도 되고 여러 가지 재건축과 관련된 규제가 허용이 되는 상태에서 안전 진단이라든가 또 시 조례 자체에서 할 수 있는 층수제한 같은 것을 푸는 게 왜 문제가 되는지 저는 그것은 지나친 염려라고 생각이 됩니다.

KBS