[최강시사] 홍춘욱 "지하철역 인근 용적률 300%로..3기 신도시, 고밀도 개발하자"

- 재보선 이후 부동산 시장 들썩이는 조짐
- 서울 외곽 일부 신도시 석 달 간 15% 상승, 이 상태서 부동산 규제 완화하면 폭등 부추길 수 있어
- 3기 신도시 고밀도 개발하면 빨리 공급할 수 있고 공급단가도 낮아져
- 신도시 개발, 설계 변경 만으로도 가능한 부분 많아
- 3기 신도시 '물량' 시그널 주면 패닉바잉 안정시키는 데 도움될 것

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■ 프로그램명 : 최경영의 최강시사
■ 방송시간 : 4월 19일 (월) 07:20-08:57 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 최경영 기자 (KBS)
■ 출연 : 홍춘욱 대표 (EAR 리서치)

▷ 최경영 : 최경영의 최강시사 <경제합시다> 월요일은 명쾌한 경제이야기로 시작해보고 있죠. 오늘은 홍춘욱 EAR 리서치 대표 스튜디오에 나와 계십니다. 안녕하십니까?

▶ 홍춘욱 : 안녕하세요? 오랜만입니다.

▷ 최경영 : 홍춘욱 대표님이랑 오늘은 부동산 이야기 좀 나눠볼 것 같은데요. 서울 시내 아파트 매매 가격 상승폭. 언론 보도로는 지난주에 약간 확대됐다. 이런 보도들이 나오고 있습니다. 재건축 규제 완화에 대한 기대감 때문인 건지 매도가의, 실거래가는 나중에 좀 더 확인을 해봐야 될 것 같고요. 매도가 이야기인 것 같은데 어떻게 보십니까?

▶ 홍춘욱 : 좀 저는.

▷ 최경영 : 들썩거린다?

▶ 홍춘욱 : 들썩거리는 것 같습니다. 그러니까 이제 우리나라의 부동산 통계를 작성하는 곳이 세 군데 있는데 그중에 감정원이랑 부동산114는 상승 그리고 KB부동산은 약간 그냥 둔화 기조로 이렇게 데이터를 발표했기 때문에 어디가 옳다. 이렇게 단언할 수는 없는데 이제 다만 시장에서 보면 데이터가 바로 바로 움직이는 변동폭이 큰 통계가 아무래도 관심을 끌게 됩니다.

▷ 최경영 : 그렇죠, 그렇죠.

▶ 홍춘욱 : 그러다 보니까 부동산114에서 나온 통계를 일단 가져왔는데 전 주는 서울 아파트 매매 가격이 0.05% 올랐는데 지난주죠. 16일 통계로는 주중에 조사를 한 걸 주말에 발표하는 거죠. 0.08%. 그러니까 상당히 많이 오른 거죠.

▷ 최경영 : 이게 그래프를 갑자기 뚝 올라서 있네요. 0.05에서 0.08이.

▶ 홍춘욱 : 그리고 또 안정되어 있던 전세 가격도 또 조금씩 오르는 그런 징후들을 보여서 일단 부동산 시장이 보선, 재보선 이후에.

▷ 최경영 : 4월 7일이었죠, 우리가 재보궐선거가.

▶ 홍춘욱 : 그렇습니다. 그러니까 딱 일주일 만에 나온 통계가 수요일에 조사를 하니까요. 이 통계가 반등했다는 건 일단 시장이 들썩거리고 있다고 볼 수도 있다.

▷ 최경영 : 역시 추세를 보면 그래프를 보면 확연해지기는 하네요. 이게 단순한 어떤 기대감일까요? 어떻게 보십니까?

▶ 홍춘욱 : 기대감도 있지만 사실도 있죠.

▷ 최경영 : 사실도? 규제 완화가 되면.

▶ 홍춘욱 : 그렇습니다. 그러니까 일단 매번 선거 때 조사를 한번 해보면 빠지는 추세라도 그때는 반등하더라고요.

▷ 최경영 : 아, 선거 때는?

▶ 홍춘욱 : 네. 그래서 이번에는 너무 그전 지난해 연말, 올해 초. 우리 부동산 가격이 너무 급등 중이었으니까 지난 3월부터는 사실 둔화되는 중이었어요. 그래서 이번 선거가 직접적인 영향을 덜 미친 부분이 있었다고 생각할 수 있는데 구체적인 공약이라든가 특히 선거 과정에서 나온 여러 가지 이제 규제 완화에 대한 이슈들이 있었잖아요. 크게 3가지인데 민간 중심의 재건축, 재개발을 활성화하겠다는 공약이 가장 눈에 띄는데.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 홍춘욱 : 문제는 이제 이걸 활성화를 어떻게 할 거냐. 이게 제일 문제잖아요.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 홍춘욱 : 결국 그러니까 용적률 이야기도 나왔고.

▷ 최경영 : 용적률 해주면 뭐 재건축 아파트 같은 경우는 뭐라고 해야 할까요? 특혜, 혜택이 굉장히 커지죠.

▶ 홍춘욱 : 그렇습니다. 그러니까 사업성을 결정짓는 요인은 2가지다 이렇게 생각하시면 되겠는데요. 첫 번째는 뭐냐 하면 분양가입니다.

▷ 최경영 : 분양가.

▶ 홍춘욱 : 그러니까 새로 아파트를 지어서 팔아야 하는데 그 팔아야 하는 분양가를 일반 분양하는 물량들을 가격을 높게 할 수 있다면. 그래서 예를 들어서 지금 한 3, 4억 정도에 거래되고 있는 아파트가 있었는데 그걸 신규 분양가가 5억, 6억이다 그러면 기존에 아파트를 보유하고 계시는 분들 입장에서는 아니, 일단 신규 분양가가 올라가는 시장 가격에 의해서 결정되는 신규 분양가가 올라가는 과정에서 당연히 자신들의 재평가의 매력들도 높아지는 재건축은 이거 구축이 신축 되는 과정에서 그렇게 가격이 뛴단 말이야? 이러면서 인기가 올라갈 거고 두 번째는 용적률. 그러니까 땅 면적 대비해서 얼마나 위에 쌓느냐가 용적률 아니겠습니까? 그래서 레고 블록을 잔뜩 높게 쌓을 수 있느냐 아니면 적게까지 쌓을 수 있느냐 이렇게 생각하시면 되는데 이제 우리나라 대부분 일반 주거용 이런 아파트들 용적률을 조사해보시면 90년대 일부 아파트들을 제외하고는 90년대 지어졌던 일부 아파트들을 제외하고는 대부분 250%, 200%입니다.

▷ 최경영 : 맞습니다.

▶ 홍춘욱 : 그리고 1기 신도시 같은 경우도 150% 정도. 그래서 1기 신도시도 재건축에 대해서 저게 이제 곧 다가오거든요. 10년 안에 다가온다고 볼 수 있겠죠?

▷ 최경영 : 그러니까 15층짜리 아파트에서 35층 아파트로 변하는 과정인 것 같아요.

▶ 홍춘욱 : 그렇습니다. 그러면 이제 300%대까지 올라가는 거죠. 방금 이야기하신 우리 숫자대로 그냥 하면 150%가 300% 되면 30층까지 올릴 수 있겠죠.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 홍춘욱 : 그런데 이제 이런 재건축의 용적률 완화 이슈가 나오는 순간 일단 재건축 단지들이 들썩거릴 수밖에 없고 이제 두 번째 또 이슈가 한강변에 있는 아파트들 경우 규제, 높이 규제 35층 규제 이런 거 들어보셨죠? 이것도 또 완화할 수 있다. 그런 이야기가 있었고 세 번째는 일반 주거 지역에 있는 7층 이하에 대한 어떤 규제가 있는데 이것도 폐지하겠다. 한마디로 말해서 대부분의 정책 기조들 자체가 일단 재건축이라든가 재개발에 대해서 우호적인 편이고요. 물론 이제 제가 아까 이야기했던 여러 가지 조건들 중에 분양가 상한제는 정부 국토교통부 권한 사항이고.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 홍춘욱 : 또는 주택보증에 관련되어 있는 사항이기 때문에 거기는 일단 안 바뀐다고 하더라도 나머지는 제가 이야기했었던 여러 가지 요인들만 놓고 보더라도 야, 일단 한강변에 있으면서 재건축 아파트는 좋겠구나. 이렇게.

▷ 최경영 : 그러니까 그쪽이 뛴다는 거죠.

▶ 홍춘욱 : 바로 이제 답이 나오잖아요.

▷ 최경영 : 압구정동이랄지.

▶ 홍춘욱 : 그래서 압구정에 이상 가격이 나온 것 때문에 이제 오 시장이 이거 가격이 정말 제대로 된 가격 맞냐. 워낙 충격적인 가격에 나왔으니까 이걸 조사하라는 보도까지 지난 주말에 나온 상황이죠. 아무튼 제가 이야기했었던 이 공통분모들을 딱 조합하면 지금 제가 이야기했었던 쪽에서 뭔가 시장의 분위기가 꿈틀댈 가능성이 생겼다.

▷ 최경영 : 단기적으로 이렇게 규제 완화한다고 하고 공급을 확대한다. 특히 이제 민간시장에서 재건축, 재개발 활성화 시켜서 공급 확대한다고 하면 재건축, 재개발 아파트의 가격이 뛸 수밖에는 없는 겁니까?

▶ 홍춘욱 : 그렇죠. 아무래도 사업성이 개선됩니다.

▷ 최경영 : 그러면 이제 지금 안 그래도 집 가격 높아서 고통받고 있는 서민들 많은데 이거 어떻게 해야 하나요?

▶ 홍춘욱 : 일단 이제 2가지를 우리가 생각해볼 수 있는데 첫 번째는 거시경제 대책이 있을 거고요. 그러니까 이제 경기가 회복된다고 그러면 제 의견입니다, 이건. 순전히 제 의견입니다. 일단 너무 부동산 시장이 지금 이렇게 크게 문제가 되는 게 이게 정말 우리한테 중요한 문제라면 금리를 인상하는 대신 재정을 쓰는 정책을 써볼 수 있겠죠.

▷ 최경영 : 금리는 인상하는 게 거시경제 전반에 미치기 때문에.

▶ 홍춘욱 : 악영향을 많이 미칩니다만 대신 악영향을 뭐로 상쇄시키냐. 공공임대주택이라든가 정부의 공공 관련되어 있는 각종 신도시 개발 등을 통해 주택 공급을 늘려주겠다는 신호를 강하게 펼치는 한편 금리도 인상하는 정책을 펼치면.

▷ 최경영 : 금리도?

▶ 홍춘욱 : 그러니까 이거 굉장히 위험한.

▷ 최경영 : 시중금리는 그런데 계속 오르고 있잖아요.

▶ 홍춘욱 : 네. 실제로 충격이 크겠냐. 이렇게 한번 고민해보실 수 있죠. 물론 저는 금리 인상에 대해서 아시는 것처럼 별로 좋아하지 않는 입장입니다만.

▷ 최경영 : 그렇죠. 부정적이시잖아요.

▶ 홍춘욱 : 왜냐하면 지금 노동시장 여건을 우리가 보는 순간 갑자기 수출이 두 자릿수나 좋아지고 주가가 3,000포인트 됐는데 하고 쳐다보는 순간 양극화구나. 이렇게 우리가 바로 답이 나오니까. 그래서 저는 금리 인상은 일종의 표현이 죄송합니다만 원자폭탄입니다.

▷ 최경영 : 지금 만약에 정부가 한다면.

▶ 홍춘욱 : 한다면 상당히 큰 충격을 줄 수도 있고 특히 금리 부담이 높아지게 된다는 건 어떻게 보면 차입하신 분들 입장에서 또는 예금을 하시는 분들 입장에서 행동변화를 가져오게 되잖아요. 그래도 우리나라가 지금 쇼티지라고 하잖아요. 공급부족이 나타나고 있는 산업이 어디냐, 이렇게 물어보면 가전 이런 걸 주문하면 오래 걸린다 그러고 요새.

▷ 최경영 : 그렇습니다. 자동차.

▶ 홍춘욱 : 봄옷도 되게 잘 팔린대요. 다들 확진자가 된 줄 알았는데 옷을 새로 사셔야 하나 봐요. 저도 확 쪄서. 그러니까 이런 여러 가지 소비가 나오는 이유가 뭐냐 하면 결국은 은행에 예금하려니 0.5% 이자에 만족 못해서 저축을 하느니 차라리 소비를 하거나 투자를 하겠다.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 홍춘욱 : 그러니까 이런 거 때문에 사실 경기가 좋아진 면이 있었거든요. 이거에 마이너스가 되겠죠. 왜냐하면 예금 금리를 인상한다는 정책 자체는 정책 금리 인상은 예금 금리 인상이니까 이거는 은행의 대출 이자에도 영향을 미치지만 그거는 크지 않다고 하더라도 왜냐하면 장기 금리 이미 올라서 30년짜리 우리 보금자리 주택. 죄송합니다. 주택금융공사의 대출들 이런 것들은 어떻게 보면 좀 이미 금리가 오르고 있으니까 대출금리에 큰 영향이 없다고 하더라도 예금금리가 바뀌는 게 사람들의 소비 성향을 떨어뜨릴 수 있으니까.

▷ 최경영 : 그거 넣어놔야봐야 뭐 얼마 주지도 않고.

▶ 홍춘욱 : 그래서 저는 아직은 괜찮지 않냐. 그러니까 이 선택을 한번 해볼 수 있는 거고요. 그러니까 제가 이야기했던 게.

▷ 최경영 : 결국은.

▶ 홍춘욱 : 부작용이 없는 정책은 없습니다.

▷ 최경영 : 그렇죠.

▶ 홍춘욱 : 그래서 부동산 가격이 정말 이게 너무나 심각한 문제고 치명적인 경제에 충격을 준다는 그런 생각을 한다면 거시경제 측면에서 이제 이렇게 대응이 가능한 것 같고요. 또 하나의...

▷ 최경영 : 그런데 잠깐만요. 공급 말씀하시기 전에 '이게 그렇게 충격을 준다면' 이 전제를 계속 말씀하시는 거 보니까 사실은 계속 그냥 가격이 앙등해도 특정 지역은 놔둘, 그냥 어떻게 할 수 없는 거 아닌가 그런 생각도 좀 갖고 계시는 것 같습니다?

▶ 홍춘욱 : 왜냐하면 세금으로 지금 이미. 그러니까 종부세라는 세금이 올해 대폭 인상이 6월에 예정돼 있고 또 내년은 더 오른다는 그런 얘기도 있지 않습니까? 왜냐하면 시가를 우리 공시가격이 계속 쫓아가고 있고 또 인상되고 있는 중이기 때문에.

▷ 최경영 : 정부나 그쪽이, 이제 여당이 그거를 만약에 또 초래를 한다면 지금 약간 좀 중도 우파 클릭을 하는 것 같거든요, 지금 이렇게 정치인들이 보면.

▶ 홍춘욱 : 그거는 일단 지금 거기서 만약 그 정책을 여기에서 철회한다는 건.

▷ 최경영 : 조금 좀 홀드하자?

▶ 홍춘욱 : 네, 저는 그 정책이 만약 나온다면 상당히 위험할 수 있다.

▷ 최경영 : 오히려 부동산 가격 지필 수 있다?

▶ 홍춘욱 : 네, 지필 수 있다. 그게 왜냐하면 최근 우리나라 부동산 시장의 동향을 아까 제가 서울만 잠깐 얘기했는데 사실 가장 심각한 건 서울 외곽 신도시입니다.

▷ 최경영 : 그렇군요.

▶ 홍춘욱 : 그래서 지난 세 달 동안 15% 이상 오른 지역들이 세 군데 정도 보이거든요, 세 달 동안. 그러니까 지난해 연말 이후 세 달 동안 아파트 평균 가격이 어떻게 시군구 기준 15%가 오를 수 있습니까? 이건 정말 심각한 거거든요. 그런 상황에서 여기서 만약 부동산 시장에 대해서 규제를 완화하겠다. 물론 저는 완화주의자였습니다만 이 타이밍에 어떤 대안 없이 그거를 제시한다는 건. 무슨 말인지 아시겠죠? 그러니까 정책적.

▷ 최경영 : 이게 균형 감각이라고 저는 봅니다, 홍춘욱 박사의 균형 감각이라고 보는데.

▶ 홍춘욱 : 그러니까 정책 조합이라는 게 우리가 후유증을 각오하고 쓰는 건데 갑자기 여론이 좀 안 좋아졌다고 해서 그 정책을 확 바꿔버리게 되면 지금까지 했던 정책 규제를 다 수정하는 과정에서 벌어지게 되는 혼란도 혼란이지만 잘못된 신호를 주게 되는 거거든요. 아, 포기했군 뭐 이런.

▷ 최경영 : 그러면 더 폭등할 수 있다?

▶ 홍춘욱 : 더 폭등할 수도 있는 거죠. 그래서 지금 우리 부동산 시장의 특징을 살펴보면 아, 똘똘한 한 채. 아까 얘기했던 한강변에 있는 재건축 단지 이런 식의 똑똑한 한 채가 아니면 규제가 좀 덜하거나 상대적으로 싼 지역으로. 왜냐하면 전세 가격이 아까도 말씀드렸지만 오르고 있는 중이니 지금 재건축 아파트나 이런 건 뭐 도저히 가격을 잡을 수 없는 거고 제가 지금 얘기하는 건 실수요자들 입장에서 패닉 바잉한 이유 중에 하나가 전셋값이 앞으로 오를 것 같고 이번에 전월세 계약 갱신 청구를 하더라도 2년 뒤에 더 많이 올려줘야 될 텐데 차라리 2년 뒤 전세 가격 올려줄 걸 각오하고 지금 좀 살 수 있는 아파트를 사자고 나간 게 지금 수도권 아파트 가격의 급등 원인이라고 저희는 보고 있거든요.

▷ 최경영 : 그래서 패닉 바잉이 좀 있었죠.

▶ 홍춘욱 : 네, 그렇습니다. 이런 부분들을 해결하는 방법이 아까 첫 번째 거시 경제 정책이었다면.

▷ 최경영 : 두 번째, 그나마 부작용이 덜한.

▶ 홍춘욱 : 부작용이 덜하다고 얘기하기는 이제 또 어렵습니다. 왜냐하면 이 지경에 오면 일단 사실 부작용이 없는 정책은 없고요.

▷ 최경영 : 맞습니다. 솔직하시네요.

▶ 홍춘욱 : 아니, 이제 우리.

▷ 최경영 : 경제학자니까.

▶ 홍춘욱 : 저기 또 최 기자하고 저하고 하도 얘기를 많이 한 전적이 있어서 제가 솔직할 수밖에 없습니다. 다음 두 번째 방법은 정부가 아예 이번 3기 신도시 및 공공 재개발을 하는 거에 대해서 콤팩트 시티 아이디어를 채용하면 어떠냐, 아직 지금 설계 중이니까.

▷ 최경영 : 어떤 건가요?

▶ 홍춘욱 : 그러니까 다시 말씀드려서 지하철역 인근에 용적률 한 300%를 짓자 이거죠. 그리고 그 주변을 전원으로. 그래서 고밀도 신도시를 신속하게 재정을 투입해 건설하겠다는 시그널을 주고 그리고 그거에 대해서 지금 사실 사전청약 준비 중이잖아요. 이런 사전청약의 가격들은 물론 여기도 재정은 써야 합니다만 사실 우리 아는 것처럼 재건축, 재개발에 비해서 신도시를 개발하는 게 정부의 비용은 오히려 적게 든다는 걸 우리가 이번에 봤잖아요. 그렇기 때문에 그 비용이 적게 든다면 설계 변경만으로도 이게 가능한 부분이 굉장히 많거든요. 바로 뭐냐 하면 예를 들어서 GTX가 놓이는 또는 표현을 그냥 하겠습니다. 진접선이 놓이는 또는 신안산선이 놓이는 핵심 주거 지역 인근에 연결되는 데다가 BRT를 설치하고, 그러니까 세종시에 있는 한 방에 서지 않고 가는 버스 이런 걸 만들어서 역 근처로 바로 이동시켜줄 수 있는 수단들을 일단 급한 대로 만드는 한편 그 정류장 인근을 고밀도 개발을 해버리면.

▷ 최경영 : 고밀도 개발하자?

▶ 홍춘욱 : 그러면 10만, 20만짜리 소규모 신도시들을 신속하게 공급해줄 수 있고 또 그 공급 가격이 용적률을 올리니까 당연히 공급 단가도 떨어질 수 있죠.

▷ 최경영 : 그러네.

▶ 홍춘욱 : 그러니까. 물론 이 정책은 이전에 썼던 정책 기조를 바꾸는 겁니다. 우리 세종시 가보신 분들은 알죠. 어떻습니까? 강이 흘러흘러 가는 가운데 도로는 2차선이고 중앙차선에 불법 주차 차량들이 즐비하죠?

▷ 최경영 : 그렇습니다.

▶ 홍춘욱 : 왜 그랬냐 하면 걸어서 다닐 수 있는, 자전거 타고 다닐 수 있는 그런 신도시 만들어보자라는 아름다운 꿈을 가졌던 거죠. 그러나 사람들이 모여들고 우리 한국 사람들이 또 차 없이는 못 사는데 그 과정에서 결국 어떤 일이 벌어졌냐 하면 상가는 텅텅 비어 있고. 그렇죠?

▷ 최경영 : 맞습니다. 한국적 신도시가 필요합니다.

▶ 홍춘욱 : 네, 그런 식으로 지금 우리 만들어놓은 2기 신도시 후반부터 세종시까지의 흐름을 우리는 알고 있잖아요.

▷ 최경영 : 시간이 좀 다 돼서.

▶ 홍춘욱 : 그렇다면 이걸 이번 공공에서 하는 3기 신도시에 적용을 해서 여기에 조금만 기다리면 어마어마한 물량이 나온다.

▷ 최경영 : 물량이 쏟아져 나온다?

▶ 홍춘욱 : 그리고 가격도 싸다라는 어떤 안도감을 확실하게 밀어주는 정책과 어떤 시그널을, 신호를 지금이라도 주면 이건 적어도 아까 제가 얘기했던 패닉 바잉을 안정시키는 데는 도움되지 않겠는가.

▷ 최경영 : 감사합니다. 지금까지 최경영의 최강시사 <경제합시다> 홍춘욱 EAR리서치 대표와 얘기 나눴습니다. 고맙습니다.

▶ 홍춘욱 : 감사합니다.

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