[부동산정책 현주소] 해외서 실패 '임대차3법' 혼란만.. 전문가 "시장친화 정책 전환을"

獨 '베를린 월세상한제' 위헌 판정
순기능보다 매매 동결 부작용 커
통계청 보고서 주요 근거 제시
'수요억제' 文정부 변동폭만 키워
"수요·공급 균형 이뤄야 안정적"

서울·수도권·전국 전체 주택의 호당 매매가 (자료:통계청)

총리와 국토교통부 장관이 교체되는 개각이 이뤄지면서 정부의 부동산 정책 변화에 대한 기대가 커지고 있다.

실제 국회 여당에서는 벌써부터 종합부동산세 기준금액을 높여야 한다는 목소리가 나온다. 하지만 전문가들은 일단 정부의 생각부터 규제일변에서 시장 친화적으로 근본적인 변화가 있어야 한다고 주장한다.

18일 관련 업계 등에 따르면 최근 우리 정부가 세칭 '임대차 3법'을 입법화하면서 본 딴 독일의 '베를린 월세상한제'가 독일에서 헌법재판소를 통해 '무효' 선고를 받은 것으로 전해졌다.

여당은 지난해 7월 30일 국회 본회의에서 임대차 3법을 담은 주택임대차보호법 개정안을 처리했다. 당시 여당은 미국과 독일의 사례, 특히 독일의 사례를 거론하며 입법의 당위성을 주장했다.

당시 이미 미국과 독일의 경우 우리와 달리 일부 지역에 한하고, 주택의 품질에 따라 상한선을 차등하는 등의 세부적인 배려 면에서 우리의 법과 차별화되고 있다는 지적이 나왔다. 그런데 이번에는 아예 독일에서 위헌 판정까지 받은 것이다.

파이낸셜타임스는 최근 독일 연방헌법재판소는 15일(현지시간) 베를린의 월세 상한제에 대해 "연방정부가 2015년 도입한 월세 관련 규제가 있기 때문에 입법권한은 오로지 연방정부에 있다"며 위헌 판결을 했다.

앞서 베를린시는 지난해 2월 독일의 16개 주정부 중 유일하게 월세상한제를 도입했다. 제도에 따르면 월셋집의 90%에 해당하는 150만 임대인이 월세를 2019년 6월 수준으로 5년간 동결해야 했다. 지난해 11월 23일부터 시행된 2단계는 월세가 상한보다 20% 이상 높은 월셋집을 금지하고 상한보다 높은 월세를 받는 경우 이를 낮춰주도록 하고 있다.

이 같은 베를린시의 월세 상한제에 대해 파이낸셜타임스는 결국 시장의 대혼란만 불러온 채 결국 위헌으로 폐지됐다고 평하고 있다.

이 같은 지적에 대해 우리 전문가들은 역시 시장을 너무 규제로 묶으려 했던 탓이라고 지적한다. 시장은 매매제도를 통해 이익과 손실을 서로 나눠 가지도록 하는 데 이 같은 순기능을 강조하기보다 규제로 매매 자체를 동결시키는 우를 범했다는 것이다.

실제 이 같은 주장의 바탕에 최근 우리 통계청의 'KOSTAT 통계플러스(봄호)'에 실린 '실거래가를 통해 본 주거 정책과 주택 가격의 변화' 보고서가 주요한 근거를 제시한다.

보고서에 따르면 정부의 부동산 대출규제, 양도소득세, 투기차단 등 규제 강화 정책이 단기간 주택가격 변동폭을 확대했다고 분석했다. 규제로 수요를 억제했더니 시장의 부작용만 커졌다는 의미다.

보고서에 따르면 부동산 수요억제 정책이 확대됐던 2017년 하반기부터 올 상반기까지 주택 매매가격 변동폭이 크게 확대됐다.

특히 노무현 전 정부의 부동산정책 실패원인이 잘 부각됐다. 보고서는 김대중 정부가 외환위기 극복을 위해 마련했던 부동산 부양책이 노무현 정부 출범 후 집값 상승의 동력이 됐다고 봤다. 이 때문에 노무현 정부는 2003년부터 2006년까지 투기과열지구 주택담보인정비율(LTV)인하, 재건축 소형의무비율 확대, 총부채상환비율(DTI)도입, 분양가 상한제 등 다섯 차례 이상의 수요억제 정책을 펼쳤다. 이와 함께 종합부동산세 강화, 2주택 양도세율 등으로 집값 안정을 위해 세금을 올리기도 했다.

하지만 부동산 시장의 변동폭만 키우고 말았다. 2017년 문재인 정권이 들어서면서 부동산 관련 대책이 23번이나 나왔지만 증가폭이 확대돼 정책의 실패를 거듭하고 있다. 문 정권은 박근혜 정권과 다르게 4년간 수요억제 정책에 초점을 맞추고 있어 우려를 키우고 있다.

보고서에 따르면 문재인 정부 초기에는 월별 매매건수가 상대적으로 적었으나 2019년 6월을 기점으로 증가하기 시작했다. 보고서는 "2018년 9·13대책, 2019년 12·16대책 직후 주택 가격하락은 수요 축소(규제강화) 정책 효과를 단적으로 보여줬다"면서 "다만 정책의 효과가 오래 지속되지 않는 것으로 나타났다"고 말했다.

관련해 권대중 명지대학교 교수는 "조세 등을 통한 부동산 수요 억제정책은 단기적 효과가 있지만 중장기적으로 전혀 효과가 없고, 오히려 역효과만 있다"고 지적했다. 시장의 매매 기능의 장점을 활용한 수요과 공급이 적절한 정책이 가장 안정적이라는 의미다.

강민성기자 kms@dt.co.kr