[영상]'오세훈 체제' 재건축·재개발, '부동산 석학' 심교언은 이렇게 전망했다

[서울경제]

지난 7일 서울 시장 보궐선거를 통해 오세훈 서울 시장이 당선됐습니다. 새로운 서울 시장에 서울 시민들이 거는 가장 큰 기대 중 하나는 역시 지난 몇 년 간 급등해버린 집값을 안정시켜주는 것입니다.

이에 부응하기 위해 오세훈 시장은 취임 직후부터 여러 부동산 공급대책을 내놓고 있는습니다. 그 중에서도 가장 주목 받는 것은 단연 재개발·재건축 사업입니다. 오세훈 시장이 관련 규제를 풀어줄 것이라고 기대하면서 부동산 가격 상승폭이 둔화하는 가운데 재건축 대상 아파트 가격은 홀로 치솟고 있습니다. 지난 5일 압구정 현대7차(전용면적 245.2㎡) 아파트는 6개월 전 67억원(9층)보다 13억원 뛴 80억원(11층)에 신고가로 거래되면서 평당 1억원을 기록했습니다.

하지만 14일 김인호 서울시의회 의장이 오세훈 시장에게 날을 세우며 "35층 규제 풀어 집값 폭등한다면 옳지 않다"고 강력히 입장을 표명하는 등 재건축·재개발 사업 진행이 쉽지만은 않아 보입니다.

이에 서울경제 부동산 채널 ‘집슐랭’에서 오세훈 서울시장 취임 후 서울 재건축·재개발 시장 전망을 살펴보기 위해 심교언 건국대학교 부동산학과 교수를 찾았습니다. 아래는 심교언 교수의 답변입니다.

▲ 오세훈 서울시장이 취임했다. 새로운 시장 체제 하에 서울의 재개발·재건축 사업은 어떻게 흘러갈 것이라고 예상하는가?

서울시장 직권에 해당하는 재개발·재건축 사항은 바로 진행될 가능성이 높습니다. 지금까지 서울시가 인위적으로 이렇게 재건축·재개발 인허가를 내주지 않았던 면이 있습니다. 그래서 인허가에 관한 것들은 서울 시장이 바뀌면 바로 인허가가 날 수 있습니다. 서울시장 직권이기 때문입니다.

특히 재건축 같은 경우 고 박원순 전 서울시장 시절에 25만 호 정도를 인허가를 미뤘다고 할 정도로 많은 물량이 밀려 있습니다. 이 물량들은 서울시가 자의적으로 미룬 것이거든요. 가령 재건축 단계에서 국제현상공모를 위한 설계를 하라든가, 집창촌의 흔적을 보존하라는 것과 같은 정책은 필수적이지도 않은 데다가 법률 상으로 정해진 것도 아닙니다. 그런데도 불구하고 시행해 지역주민들과 갈등을 빚었고, 그 결과 재건축이 늦어지게 됐죠.

또 재건축 사업의 발목을 잡는 것 중 하나가 '층고 완화'입니다. 그런데 층고 완화 역시 서울시장의 직권이기 때문에 현 시장의 의지만 있다면 바로 완화할 수 있는 것이죠.

서울시장은 용도 지역을 지정할 수 있는 권한도 있습니다. 2종 일반주거지역(용적률150~250%)을 3종 일반주거지역(용적률 200~300%)으로 바꾼다든가 3종 일반주거지역을 준주거지역(용적률 200~500%)로 바꾼다면 용적률을 높일 수 있습니다. 기존 용도 지역을 유지한 상태에서 이렇게 용적률이 올린다면 서울시 의회하고 협의가 되어야 하기 때문에 굉장히 어렵습니다. 하지만 용도 지역을 변경해서 용적률을 상향시키는 것은 서울시장의 직권이기 때문에 얼마든지 용적률을 높이는 것은 가능합니다.

서울시장이 가진 막강한 권한 중의 하나가 각종 기부채납과 공공기여를 결정하는 것입니다. 서울시에서 재건축 사업을 준비 중인 상당수의 단지가 공공기여를 해야 합니다. 그런데 지금까지 서울시가 과도하게 공공기여나 기부채납을 요구해 사업이 무산되거나 지연된 곳들이 많았거든요. 서울시장 권한으로 공공기여 비중을 줄여준다면 사업성이 좋아져서 진척이 더뎠던 재건축 사업이 활성화되는 것도 기대해볼 수 있습니다.

그렇지만 역시 모든 재건축과 재개발이 활성화되기에는 한계가 있습니다. 안전진단 같은 경우 1, 2차적으로는 지방정부가 역할을 할 수 있겠지만 최종적으로는 국토교통부의 영향을 받게 되어 있습니다. 그래서 정권이 바뀌어 다시 이야기가 나오거나 현 정권에서 의견을 바꾸지 않는다면 안전진단에서 재건축 사업이 난항을 겪을 가능성이 있습니다.

또 용적률 같은 경우도 지방자치단체에서 정하는 조례사항이 있기 때문에 까다로운 측면이 있습니다. 가령 국토교통부에서는 특정 지역에 대해 용적률을 300%로 규정하더라도 지자체의 조례에서 250%로 규정할 수 있기 때문입니다. 조례사항을 수정하기 위해서는 지자체 의회의 협조가 필요합니다. 그런데 현재 서울시 시의회는 여당이 장악하고 있기 때문에 서울시장이 용적률에 관한 조례를 수정하고자 하더라도 의회가 반대할 가능성이 높습니다.

물론 내년에 대통령 선거가 예정돼 있는 상황이기 때문에 서울시 의회의 협조를 받아낼 가능성도 있습니다. 지지부진한 재개발·재건축에 대한 지역구의 민원이 상당할 것이기 때문에 대선을 의식한 시의회가 조례 개정에 협조할 수도 있기 때문입니다.

또 하나의 걸림돌은 행정상 형평성입니다. 행정은 항상 공평해야 하거든요. 가령 층고 완화의 경우도 서울시장 직권이지만 자의적으로 특정 지역에 대해서만 50층, 70층을 허가해줄 수 없습니다. 그렇기 때문에 특정 지역의 규제를 완화해주기 위해서는 행정적 원칙을 만들어야 합니다. 이를 위한 시간이 꽤 소요될 것이라고 예상됩니다.

이런 것들이 다 해결된다 하더라도 중앙정부 관할의 규제가 걸림돌이 될 수 있습니다. 재건축 초과이익환수제나 대출 규제, 개발 부담금 부과 등은 중앙정부가 결정할 사안입니다. 따라서 새로운 서울 시장이 선출됐다 하더라도 서울 전역의 재개발 시장이 활황세를 보이기는 어려울 것입니다.

▲ 오세훈 시장이 취임하면서 재건축에 대한 기대감으로 재건축 대상 아파트의 가격이 치솟고 있다. 재개발·재건축이 진행된다면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것이라고 전망하는가?

단기적으로는 시장이 재개발·재건축을 개발 호재로 인식하기 때문에 서울시 전역의 가격 상승 압력이 커질 가능성이 높습니다. 하지만 한 3년 정도 지나서 입주가 되기 시작하면 부동산 시장의 공급이 늘어나는 것이기 때문에 가격 안정효과는 분명히 있습니다. 그렇기 때문에 단기적으로 가격이 오르더라도 중장기적인 안정을 위해서는 어쩔 수 없는 게 아닌가라고 생각합니다.

또 가격 상승 압력이 상당히 높아질 가능성이 있는 것은 사실이지만 그 상승폭이 크지는 않을 것입니다. 지금 부동산 시장 상황을 살펴보면 지난해부터 올해까지 가격이 너무 많이 올랐습니다. 이 상황에서 과연 지금까지 보였던 그런 상승세를 보여줄 것이냐, 아니면 살짝 오르고 조금 지지부진한 모양을 보여줄 것인가를 고려했을 때 후자 쪽의 가능성이 높습니다. 너무 많이 올랐다는 고점에 대한 피로감이 있고 코로나19로 인해 거시경제가 너무 불안하거든요. 또 정부가 어떤 규제를 내놓을지 모르는 상황이기 때문에 재개발·재건축으로 인해 부동산 가격이 일시적으로 오르긴 하겠지만 중장기적으로 계속 올라가기에는 좀 힘에 부치지 않는가라고 보고 있습니다.

재건축으로 인한 가격 상승 압력은 불가피 하지만 그 압력을 누그러뜨릴 수 있는 방법도 있습니다. 재건축 순서를 조절하는 것입니다. 대치동의 은마아파트나 잠실, 반포 같은 상징적인 단지의 재건축을 먼저 시행한다면 가격이 폭발적으로 올라갈 가능성이 있습니다. 그렇기 때문에 상대적으로 파급력이 적은 단지부터 시작해서 조금씩 확산해나가는 방향을 택한다면 상승 압력을 조절할 수 있을 것이라고 생각합니다.

▲ 오세훈 시장 지난 임기 시절 핵심 사업 중 하나였던 ‘한강 르네상스’ 사업의 부활 가능성에 대해선 어떻게 내다보는가?

한강 르네상스 정책은 과거에 오세훈 시장이 굉장히 드라이브를 크게 걸었지만 거의 실현되지 않았던 정책입니다. 아마 오세훈 시장 본인도 해당 정책에 대한 미련이 있을 거예요. 그렇기 때문에 한강변 아파트에 대해서는 어느 정도 아주 특별한 계획들을 만들어서 이어나갈 가능성이 높다고 봅니다. 그러면 한강변 아파트도 다 똑같은 게 아니고 어떤 지역은 업무가 들어가 있는 아파트로 바뀌어 업무가 같이 들어가고, 어떤 지역은 또 경관을 고려해서 초고층으로 갈 수도 있겠죠.

강남의 아파트 단지들도 혜택을 보겠지만은 강남에 대해서는 아마 강력하게 개발을 밀어붙이지 못할 겁니다. 내년에 대선이 예정되어 있는 상황에서 강남 발 집값 불안을 야기할 리스크가 있기 때문입니다. 또 오세훈 시장 입장에서 강남은 집토끼라고 볼 수 있습니다. 강북은 뭐 산토끼라고 볼 수 있고요. 집토끼보다는 산토끼를 계속 잡아서 내년에 선거를 치러야 하는 입장이기 때문에 강북 지역에 더 큰 혜택이 갈 것이라고 예상됩니다. 한강 르네상스와 연결시켜서 해보면 마용성 지역이 과거에도 주목하던 지역이 이었는데, 이번에도 그런 지역들이 혜택을 받을 거라고 예상됩니다. 물론 마용성 한강변의 큰 아파트들은 부동산 시장에 파급효과가 너무 크기 때문에 조심스러운 것은 사실입니다.

용산 개발을 지금 당장 진행하기에는 좀 부담스러울 것입니다. 강북의 재개발이라든가 강남의 눈에 덜 띄는 지역의 재개발·재건축 사업은 가시화되고 진행이 빨리 될 것입니다. 하지만 우리가 알고 있는 대규모 단지들은 가격이 한번 오르기 시작하면 어마어마하게 시장을 좌우하거든요. 그렇기 때문에 대규모 단지 개발은 원칙과 프로세스를 만드는데 시간이 조금 걸리지 않을까 예상합니다. 적어도 내년 선거가 끝날 때까지는 어떤 원칙을 만들어야겠죠. 개발사업을 할 수 있는 수단들은 많지만 형평성의 잣대도 있고 지역성의 잣대도 있습니다. 그런 잣대를 어떻게 맞출 것이냐는 굉장히 까다로운 문제입니다.

최근 국토부에서는 용산 개발지역에 임대주택을 많이 짓겠다는 식의 계획이 나오고 있습니다. 그렇지만 시장이 바뀌었고 인허가권을 갖고 있기 때문에 임대주택을 대거 짓는다는 계획은 아마 수정되지 않을까 기대하고 있습니다. 우리가 알고 있는 글로벌한 대도시의 기차역 인근에 임대주택단지가 모여 있는 경우는 없습니다. 비효율적이기 때문이죠. 뉴욕의 그랜드 센트럴 역 주변에 임대주택단지가 있지는 않지 않습니까? 용산역은 전국으로 가는 KTX가 출발하는 그런 거점입니다. 특히 호남권으로 연결되는 교통의 요지죠. 그런 곳에는 국제업무 지구가 위치해 서울과 용산이 세계적으로 도약할 수 있는 기능을 하는 것이 상식적으로 맞습니다.

/정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com