정부도 예상 못했다..다주택자 막아도 아파트값 상승한 이유

서울 영등포구 63아트에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.3.2/뉴스1 2021.3.7/뉴스1

"집값 과열현상은 실수요자에 의한 것이 아니다"

현 정부 초대 국토교통부 장관으로 지난해 말까지 3년 5개월간 부동산 정책을 이끌었던 김현미 전 장관의 취임 일성이다. 집값 급등의 원인을 다주택자와 법인의 '투기'에 있다고 진단하고 대출, 세금 등 전방위 규제를 쏟아부은 시발점이었다. 하지만 4년이 지난 현재 이 예상은 완전히 빗나갔다. 정책 효과로 다주택자와 법인 매수 비중이 급감했지만 서울 아파트값은 오히려 치솟았다.

전문가들은 저금리 등 외부요인 영향도 있지만 모든 다주택자를 투기꾼으로 보고 현실에 맞지 않은 무리한 정책을 밀어붙인 부작용도 무시할 수 없다고 지적한다.

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서울 아파트 산 다주택자, 법인 비중 확 줄었다

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17일 국토교통부에 따르면 지난 2년 간 서울 아파트 다주택자, 법인 매수 비중은 동반 감소했다. 다주택자 매수 비중은 2019년 상반기 10.5%에서 올해 1월 5.4%로, 법인 매수 비중은 8.5%에서 0.3%로 각각 급감했다. 정부 정책 의도대로 무주택 실수요자 위주로 거래 시장이 재편된 것이다.

하지만 이 기간 서울 아파트값은 역대급 오름세를 나타냈다. 2019년 1월 8억1439만원이었던 서울 아파트 평균 매매가격은 2021년 3월 10억9993만원으로 27개월간 2억8554만원(35%) 상승했다.

정부는 이런 예기치 못한 시장 흐름을 외부 요인에서 찾는다. 국토부 관계자는 "그간 세제, 대출규제 강화 등 고강도 수요 억제로 주택시장이 실수요자 중심으로 재편됐지만 유례없는 초저금리와 가구 수 급증으로 주택시장이 여전히 불안한 양상"이라고 설명했다.

이에 대해 시장 전문가들은 이런 정부의 설명이 정책 실패를 인정하지 않기 위한 결과론적 해석이라고 지적한다.

특히 정부가 언급한 가구 수 급증 현상은 다주택자 감소와 더불어 정부 정책 의도에 맞게 시장이 움직인 것이란 분석이 나온다. 통계청에 따르면 지난해 주민등록상 세대 수는 약 61만 가구 증가해, 직전 3개년 평균치(약 40만 가구)보다 50% 이상 급증했다.

세대 수 분리 사유는 크게 결혼, 이혼, 분가 등이 꼽히는데 지난해 혼인 건수가 줄었고 이혼 건수도 큰 변화가 없기 때문에 '분가'가 주된 요인일 가능성이 높다는 게 중론이다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "다주택자를 적폐로 보고 모든 정책을 1가구 1주택 위주로 짜서 세대 분리를 자극한 것"이라며 "정부 정책에 맞춰 시장이 움직인 결과를 공급부족 원인으로 꼽는 것은 모순"이라고 했다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원도 "현재 규제지역에서 주택을 추가로 사면 대출이 불가능할 뿐만 아니라 취득세율이 8%로 자금 여력이 없으면 추가 매입이 어렵고, 투자 수익률도 크게 떨어진 상황"이라며 "세대 분화를 가속화시킨 것은 정부의 규제 영향이 크다"고 설명했다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제19차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두발언을 하고 있다. /사진제공=뉴스1

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30대 패닉바잉 왜 발생했나…정부 "도심 공급부족 우려", 전문가 "공급부족 원인은 정부"

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지난해 하반기 가격상승을 이끈 30대 '패닉바잉' 현상에 대해서도 의견이 분분하다. 2019년 33%였던 서울 아파트 30대 매수 비중은 지난해 하반기 45%로 12%포인트 상승했다.

이와 관련 정부는 저금리 상황과 도심 내 공급부족 우려가 겹친 결과라고 설명한다. 지난해부터 공공주도 재개발, 재건축을 추진한 것도 이런 현상을 누그러뜨리기 위한 조치라는 것이다.

이에 대해서도 전문가들은 결이 다른 해석을 내놓는다. 도심 공급부족을 부추긴 장본인이 정부라는 것이다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "현 정부는 출범 이후 3년 넘게 주택공급이 충분하다며 민간 정비사업을 규제하는 등 도심 공급을 인위적으로 막아왔다"며 "그러다가 이번 정부 임기 내에 현실적으로 어려운 중장기 공급계획만 제시하니 시장이 정부를 신뢰하지 않는 것"이라고 지적했다.

임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행에 따른 전세난, 민간 정비사업 규제에 따른 서울 입주물량 감소 등을 가격상승 원인으로 꼽는 전문가들도 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "지금 서울과 수도권에 아파트를 사려는 수요층은 대부분 무주택자"라며 "3기 신도시 공급을 기다리자니 전셋값은 너무 올랐고, 인기 지역 청약 당첨은 사실상 불가능해서 집을 구매하려는 것인데 각종 규제로 거래가 어려워지고 대기 수요만 쌓이니 가격이 안정되지 않는 것"이라고 말했다.

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부동산 정책 기조 바뀌나…여권 규제 완화 시사

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정부는 정책 기조를 유지하겠다는 입장이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 부동산시장 점검 회의에서 "기존 부동산 정책의 큰 틀은 흔들림없이 유지해야 한다"고 강조했다. 다만 그는 "그간 제기된 다양한 의견의 취지를 짚어보겠다"며 일부 정책에 대한 수정, 보완 가능성도 열어뒀다.

부동산 민심 악화로 4·7 보궐선거에서 참패한 여당은 규제 일변도 정책 전환을 모색한다. 정치권 안팎에선 △실수요자 대출 규제 완화 △1가구 1주택 보유세(종합부동산세+재산세) 완화 △공시가격 인상 속도 조절 등이 거론된다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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