"1주택자, 올해가 아파트 갈아탈 최적 타이밍 이유는.."

[인터뷰] 고종완 한국자산관리연구원 원장
"무주택자 인내하라..기다리면 새 아파트 받을 수 있다"

주말용 콘텐츠 '머니콕'은 매주 엄선한 투자 전문가와의 심층 인터뷰를 통해 믿을 만한 재테크 정보를 전달합니다. 다음주 머니콕은 올해 1분기 시장을 족집게처럼 전망했던 김태홍 그로쓰힐자산운용 대표의 '2분기 및 하반기 주식시장 대응전략'을 소개합니다. 기자페이지를 구독하시면 놓치지 않고 읽으실 수 있습니다.

[머니콕] 지난 4·7재보궐선거에서 오세훈 서울시장이 당선된 이후 강남권 재건축을 중심으로 서울 주택시장이 출렁이고 있습니다. 매일경제는 부동산 전문가인 고종완 한국자산관리연구원 원장을 만나 무주택자가 지금 집을 사도 될지, 1주택자는 갈아타기를 시도해볼 만한 시점인지 물었습니다.

고 원장은 우선 무주택자의 경우 앞으로 예정된 신규 주택공급 물량이 많고 부동산 사이클상 아파트 가격도 올해가 고점일 가능성이 높기 때문에 무리하게 기존 시장에서 추격매수하기보다는 새 아파트 분양을 노리는 것이 낫다고 조언했습니다. 그는 "1주택자의 경우 집값 조정이 본격화되지 않은 지금이 성장지역으로 갈아탈 수 있는 적기"라면서 "갈아타기를 미루지 말라"고 지적했습니다.

고 원장은 이어 "갈아타기를 할 아파트를 선택할 때는 주거가치와 투자가치를 함께 고려해야 한다"면서 빅데이터를 활용한 유망 아파트 분석 시스템인 '살집팔집'을 통해 추출한 서울 슈퍼아파트 상위 10개 단지를 가격대별로 제시했습니다.

다음은 인터뷰 전문.

무주택자 인내하고 새 아파트 노려라

Q. 무주택자, 지금 집 사도 될까.

A. 무주택자는 2가지 관점에서 전략을 새로 짤 것을 권합니다. 우선 지역별로 다릅니다. 서울에도 여러 시장이 세분화돼 있습니다. 큰 전략은 정부가 공급정책으로 선회했다는 데서 출발합니다. 도심권에 앞으로 공급물량이 나올 가능성이 커졌고, 3기 신도시에서도 신규 분양 물량이 나온다는 점은 알고 있으실 겁니다. 두 번째는 사이클이 변화한다는 점입니다. 어떤 이들은 7년간 올랐으니 10년간 올라도 뭐가 이상하냐고 하시는 분들이 있습니다. 집값 오를 이유 가운데 하나인 공급부족이 해소될 수 있습니다. 4~5년 후를 바라봐야 합니다. 왜냐하면 우리나라 사람들이 주택을 사면 10년 이상 보유합니다. 지금은 조급하고 흥분할 때가 아닙니다. 인내가 필요합니다. 사이클을 보면 공급이 늘어날 때가 됐고, 정책도 변화하고 있습니다. 조금 기다리면 무주택자 위주로 새 아파트를 받을 수 있는 기회가 커집니다. 정부 정책이 또 바뀌는 게 생애최초 주택구입자의 경우 미국·유럽처럼 40~50년 장기 대출을 해준다고 합니다. 기존의 시장(중고시장)에서 지금 비싼 가격에 집을 사는 것은 추격 매수, 상투 투자가 됩니다. 부동산은 투자 수익률도 중요하지만 리스크 관리도 중요합니다. 그런 관점에서 저는 지금 기존 주택을 사는 것은 반대합니다.

두 번째, 버블이 있는 강남이나 마·용·성·광(마포·용산·성동·광진)을 지금 사는 건 아닙니다. 이미 서울 평균 집값이 3.3㎡당 3600만원을 넘어섰고 10억원에 이릅니다. 지금은 늦었습니다. 오를 대로 다 올랐어요. 저는 무릎에서 사서 어깨에 팔아야 한다고 얘기합니다. 지금은 적어도 어깨 이상입니다.

오세훈 서울시장이 해야 할 일이 서울에서 어느 시점에 어느 정도의 물량이 나올 것이라는 걸 알려줘야 합니다. 서울의 적정 주택보급률이 105%입니다. 현재 서울에서 약 30만가구가 부족합니다. 30만가구를 4년 내지 5년 안에 공급해야 하고, 연간 5만가구 정도를 꾸준히 공급해야 합니다. 그런데 문재인정부는 매년 3만8000가구 정도를 공급했습니다. 누적된 공급부족이 전세난을 촉발하고 수급난을 일으킨 것입니다. 무주택자는 신규분양을 받으시길 바랍니다. 그리고 이제 경공매가 나올 것입니다. 폭락까지는 아니어도 집값이 10~20% 빠질 때가 올 것입니다. 느긋하게 5년 정도 내다보고 계획을 세웠으면 좋겠습니다.

Q. 1주택자, 매도 후 갈아타기 전략 괜찮나.

A. 1주택자는 가만히 있으면 안 됩니다. 서울에서도 성장지역, 정체지역, 쇠퇴지역이 있습니다. 인구구조의 변화, 소득구조의 변화, 교통·교육·문화 인프라, 상업·산업 인프라를 보면 어렵지 않게 알 수 있습니다. 행정 계획이 어느 지역을 받쳐주느냐도 따져보면 알 수 있습니다. 선(先)지역선택, 후(後)물건선택이 중요합니다. 지역을 갈아타야 합니다. 내가 있는 지역이 인구·소득·인프라가 증가하거나 정책이 뒷받침하지 않는다면 갈아타야 합니다. 이런 지역은 정체지역이나 쇠퇴지역입니다. 서울의 40%만 성장지역입니다. 시장과 지역은 맞물려 있습니다. 마·용·성이 지역을 얘기하지만 강남 다음의 차하위 시장을 말합니다. 그래서 똘똘한 한 채를 얘기할 때 강남에 못 가면 마·용·성에 가라고 하는 것입니다. 마·용·성에 못 가면 그 옆의 동대문, 서대문이라도 가야 합니다. 그것도 안 되면 그 옆의 은평구, 노·도·강(노원·도봉·강북), 금·관·구(금천·관악·구로)를 가야 합니다. 그것도 못 가면 관문지역, 그것도 안 되면 경기도의 수·용·성(수원·용인·성남)을 가는 것입니다. 결론적으로 다시 얘기하면 성장지역으로 갈아타야 합니다.

강남은 3배 올랐다는데 우리 집은 1.5배 올랐다면 원인이 무엇일까요. 내가 사는 지역이 성장지역이 아니라는 것이죠. 지역이 변하지 않으면 절대 입지가 오르지 않고 땅값이 오르지 않습니다. 땅값이 오르지 않으면 집값이 오르지 않습니다. 지금 강남이 비싼 건 땅값이 올랐다는 것입니다. 그럼 강남 아파트는 똑같이 올랐을까요. 아닙니다.

갈아타기는 올해가 적기입니다. 갈아타기를 미루면 안 됩니다. 올해가 거래는 잘 안 되지만 하락이 본격화가 안돼서 내 아파트를 적절한 값에 팔 수 있습니다. 사람들의 욕심이 내 건 비싸게 팔고 사는 건 싸게 사려는 것입니다. 이 생각에서 벗어나야 합니다. 자산을 교체하기 좋은 시기는 과도기입니다. 내 것을 적절한 가격을 받고 사는 가격도 적절한 가격에 산다고 생각해야 하죠. 이게 무릎에서 사서 어깨에 파는 전략입니다. 지금 거래가 20% 줄었고 더 줄어들 가능성이 높습니다. 그러면 더 옮기기 어렵습니다.

서울 가격대별 '슈퍼아파트 TOP10' 공개

Q. 서울 9억원 이하 슈퍼아파트

A. 서울 아파트값이 3.3㎡당 3600만원 정도 됩니다. 30평이 보통 10억원 정도 됩니다. 9억원이 고가 주택 기준이죠. 9억원 이하면 중저가라고 구분하는데, 최근 거래량이 가장 많습니다. 본격적으로 얘기하기 전에 우선 설명을 좀 해야 할 것 같습니다. 우리가 집을 사고팔 때 가장 관심을 가지는 게 얼마나 살기(live) 좋은가, 두 번째가 사기(buy) 좋은가 여부입니다. 좋은 집이란 살기 좋아야 하고, 투자에도 적합해야 합니다. 주택은 주거공간이면서 투자자산인 것이죠. 저는 두 가지 조건을 모두 갖춘 아파트를 '슈퍼아파트'라고 명명했습니다. 이건 교과서에는 없는 개념입니다.

이 기준으로 제가 금액대별로 슈퍼아파트를 꼽아봤습니다. 서울 9억원 이하 아파트는 강북이나 변두리에 많습니다. 봉천동 현대, 독산동 중앙하이츠빌, 노원구 중계센트럴파크, 월계2단지주공, 창동 주공3단지, 전농동 우성, 청량리동 한신, 대림동 우성1차, 신길동 삼성래미안, 은평뉴타운기자촌11단지 등이 슈퍼아파트입니다.

Q. 서울 9억~15억원 슈퍼아파트.

A. 제가 얘기하는 곳 가운데 기존에 언급되지 않았던 아파트가 많습니다. 언론에 이름이 많이 오르내리는 인기 아파트와 숨은 알짜 아파트는 다릅니다. 알짜 중의 알짜를 금액대별로 10개씩만 뽑아서 알려드리겠습니다.

서울 9억~15억원 슈퍼아파트는 우선 강남의 대치2단지입니다. 은마아파트보다 (순위가) 높습니다. 사람들은 흔히 은마아파트만 생각하는데 내재가치, 토지가치를 아는 사람은 대치2단지를 갑니다. 압구정도 마찬가지입니다. 보통 사람들은 신현대나 구현대를 갑니다. 저라면 사원아파트나 다른 것을 갑니다. 실거래가만 보고 아파트를 사면 안 됩니다. 실거래가도 보지만 투자가치를 살펴봐야 합니다. 수서동 까치마을, 상일동 고덕리엔파크3단지, 사당동 삼익, 성산동 시영, 양재동 우성, 장지동 위례22단지, 신정동 목동신시가지 12단지, 영등포푸르지오, 신당동 남산타운도 현재 슈퍼아파트로 꼽힙니다.

Q. 서울 15억원 이상 슈퍼아파트.

A. 15억원 이상에선 강남구 일원동 상록수, 도곡동 도곡렉슬, 개포동 주공고층6단지, 반포동 래미안퍼스티지, 성수동 서울숲힐스테이트 등이 슈퍼아파트로 꼽힙니다. 잠실엘스도 있습니다. 잠실의 엘스, 리센츠, 트리지움 가운데 엘스가 내재가치와 미래가치가 가장 유리합니다. 엘스가 삼성동과 붙어 있어 종합운동장 재건축, 영동대로 지하화, GTX A노선과 C노선 개발의 직접적인 파급효과를 가장 크게 누릴 수 있기 때문입니다. 잠실주공5단지와 아시아선수촌은 3.3㎡당 1억원 정도 합니다. 압구정 신현대와 구현대, 반포주공1단지가 땅값이 1억8000만원입니다. 거기에 비하면 저평가돼 있습니다. 여의도동에 투자한다면 재건축은 시범아파트를 꼽을 수 있습니다.

[최재원 기자]

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