수장 바뀌는 공공개발, 시장 바뀐 서울 민간개발..서로가 진퇴양난

오세훈 서울시장 본격 행보..국토부는 노형욱 후보자로 수장 교체 예정
공공 주도에 방점 찍는 정부와 민간 개발에 힘 실을 서울시, 공생 가능할까

오세훈 서울시장. 황진환 기자

오세훈 신임 서울시장의 시정 운영이 본격적으로 시작된 가운데, 정부 주택 공급 정책의 수장 또한 후보자가 지명돼 교체를 눈앞에 두고 있다. 정권도, 시장 임기도 1년여를 남긴 상황에서 신임 수장들은 공급 방식을 두고 서로 물러서기 어려운 갈등을 벌일 것으로 관측된다.

◇ 강남 등 기대 모으는 오세훈표 규제 완화, 실현 가능성엔 의문

오 시장은 당초 민간 재개발‧재건축 '정상화'와 주거지역 용적률 상향 등을 통한 빠른 주택 공급을 주요 공약으로 내세웠다.

대정부 여론이 악화한 주요 요인 가운데 하나인 '부동산시장 안정'을 전면에 내세워 차별화를 시도한 것이다.

'민간'을 내세운 공약에 대한 기대 섞인 전망은 강남 등 '집값' 상승으로 표출됐다. 한국부동산원에 따르면, 이번 달 둘째 주 아파트가격 동향에서 서울은 0.07%로 직전 주보다 0.02%p 증가했다. 이러한 상승세는 압구정‧잠실 등 강남권과, 마찬가지로 정비사업 규제 완화를 기대하는 노원‧영등포 등에 집중된 것으로 분석됐다.

서울시내 아파트 모습. 이한형 기자

부동산114 임병철 수석연구원은 "어느 지역‧구역에서 어떤 개발 방식을 선호한다고 구분 짓기는 어렵겠지만, 수익성 담보된 강남권 주요 재건축 단지들이 공공보다 민간 주도 개발 방식을 선호하는 경향은 분명하다"고 설명했다.

다만 최근 재건축 단지에서의 가격 상승세로 상징되는 개발 가능성에 대해서는 "상황을 좀 더 지켜봐야 한다"고 밝혔다. 공약의 실현 가능성에 대한 의문이 계속되기 때문이다.

오 시장은 한강변 35층 층고제한이나 용적률 추가 규제를 완화하고, 정비지수제 폐지 등으로 재개발‧재건축을 활성화하겠다는 구상이다. 하지만 故 박원순 전 시장 임기 때 임명된 위원들로 구성된 시 도시계획위원회나 더불어민주당 소속이 90% 이상을 차지하는 시의회의 의결을 거쳐야 하는 사안들이라는 장벽이 있다.

1년 3개월 남짓한 임기 동안 오 시장의 의사대로만 시정을 운영하는 것은 현실적으로 어렵다는 분석이다.

◇ 공공주도 개발은 수익성 낮은 구역서 호응…강남 등 대단지선 '글쎄'

반면 정부가 추진 중인 공공 주도 개발‧공급에 대한 호응은 강남3구 밖, 이해관계가 좀처럼 합치되기 어렵거나 상대적으로 수익성이 떨어지는 곳에서 두드러지고 있다.

정부는 지난 14일 "3080 주택공급 방안(2‧4대책) 발표 이후 신규 사업에 대한 950여 건의 컨설팅을 지원하고, 432곳의 후보지를 접수해 입지 요건과 사업 가능성을 검토 중"이라고 밝혔다.

이 중 실제 입지요건과 사업성 등에 대한 검토를 거친 일부 후보지를 단계적으로 발표하고 있는 것이다.

대부분의 발표 물량은 입지나 소유주 이해관계 등에 따라 수익성보단 갈등이 두드러져 사업이 좌초돼온 '비강남' 지역들이다.

가령 현재까지 발표된 도심 공공주택 복합개발 선도사업 후보지 34곳은 서울 금천‧도봉‧영등포‧은평‧강북‧동대문구 내 구역이다. '기존 도시계획으로는 사업성이 낮음' '사업 추진 주체 부재 등으로 장기간 개발 정체' 등의 설명이 붙었다.

"강남권에서도 후보지 발굴과 접수를 진행 중이며, 검토가 끝나면 이곳 후보지 역시 공개할 예정"이라는 게 국토부의 입장이지만, 2‧4 공급대책 발표 이후 도심 공공주택 복합사업 등 후보지 가운데 강남3구는 한 곳도 확보하지 못한 게 현실이다.

공공이 단독 또는 조합과 함께 사업 시행에 나서는 '공공재개발'과 '공공재건축' 등 후보지 역시 대다수 비(非)강남3구였다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대인 서울스카이에서 바라본 강남 아파트 일대. 연합뉴스

◇ "양측 모두 진퇴양난"

전문가들은 이들 모두가 진퇴양난인 상황이라고 진단한다.

임 연구원은 "양측 모두 '속도감 있는 공급'을 강조한다는 공통점이 있으면서도 결국 그 주체를 두고 '진퇴양난'인 상황"이라며 "공공 입장에서는 (공공 주도 개발에 참여하지 않는) 강남권을 유인하기 위한 목적에서 규제를 풀면 주요 정비사업 단지가 아닌 곳에서도 민간 주도 방식으로 선회하려 할 우려가 있다"고 말했다.

이어 "오 시장의 경우 시장 권한으로 할 수 있는 규제 완화가 제한적이란 이유로 여기에 손을 놓고 있을 수 없는 상황"이라고 말했다.

강남대 부동산학과 김용민 교수는 "재건축초과이익환수 등 결정적인 요소들에 대한 권한을 정부가 쥐고 있는 상황에서 오 시장은 '취임 1주일 안에 규제를 풀겠다'며 지나치게 서두르는가 싶더니 지금은 오히려 주춤하는 모양새"라며 "정부든 서울시든 서울 내 정비사업을 주택 공급 측면에서만 바라보고 '큰 그림' 없이 집값이 오르고 내리는 데 따라서만 설계를 하는 방식을 고쳐야 한다"고 평가했다.

한편 청와대는 지난 16일 신임 국토부 장관 후보자로 기획재정부 관료 출신의 노형욱 전 국무조정실장을 지명했다. 이제까지의 집권 막바지까지 부동산정책 기조와 공급 방식을 큰 변화 없이 안정적으로 유지해가겠다는 의지로 풀이된다.

▶ 기자와 카톡 채팅하기
▶ 노컷뉴스 영상 구독하기

[CBS노컷뉴스 김명지 기자] divine@cbs.co.kr