베를린 월세 상한제, 독일 헌법재판소가 무효 결정

“연방 정부의 입법 권한 침해하는 베를린시의 추가 규제는 안돼”
市의 ‘5년간 월세 동결’ 정책, 월셋집 공급 급감 부작용도

독일 베를린시(市)가 치솟는 월세를 진정시키겠다며 지난해 도입한 월세 상한제가 무효라고 연방헌법재판소가 15일(현지 시각) 결정했다. 과도하게 시장을 통제하는 위헌적 규제라는 비판과 함께 월셋집 공급을 줄이는 부작용을 낳았다고 지적을 받았던 베를린의 월세 상한제는 결국 시행 14개월 만에 실패로 막을 내렸다.

독일 연방헌법재판소는 이날 “월세를 제한하는 입법 권한이 연방정부에만 있으므로 베를린의 월세 상한제는 무효”라고 결정했다. 독일 연방정부는 2015년 베를린을 포함한 전국 주요 도시에서 새로 월세를 내놓을 때 주변 시세의 10%를 초과할 수 없다는 느슨한 수위의 규제를 만들었다. 이런 규제를 연방정부가 만들어놨기 때문에 추가 규제를 가할지 여부도 연방정부만의 고유 권한이라는 게 헌재 판단이다.

베를린의 월세 상한제는 시내 150만 가구의 월셋집을 대상으로 했다. 이 제도의 시행을 예고한 2019년 6월 수준의 월세를 2020년 2월부터 향후 5년간 동결·유지하도록 제한하는 것이 핵심이다. 이와 함께 표준 임대료를 정해 이보다 20% 이상 높은 월세는 세입자 요구에 따라 강제로 인하할 수 있게 했다. 베를린의 월세가 2010년 이후 64% 폭등하자 사민당·녹색당·좌파당 등 3개 좌파 정당의 연정으로 구성된 지방정부가 극약 처방을 내놓은 것이다.

이 제도를 시행하자 실제로 월세가 인하되는 효과는 생겼다. 그러나 월셋집 공급이 급감하는 부작용이 생겼다. 우파 정당들이 재산권 침해라며 헌법 소원을 제기하자 헌재 결정까지 기다리겠다며 집을 비워두는 집주인이 속출했다. 베를린시는 주택 노후화 문제를 해소하기 위해 2014년 이전에 지어진 집을 전면 수리하면 월세 상한제를 적용하지 않는 예외를 뒀는데, 이에 따라 세입자를 받지 않고 수리에 들어간 사례도 적지 않았다. 유럽에서는 한번 세입자를 들이면 강제로 쫓아낼 수 없다. 그래서 낮은 가격에 월세를 놓지 않고 버티기에 들어간 집주인이 많았다는 얘기다. 집주인과 세입자 사이의 분쟁도 늘었다.

이런 부작용에 따른 피해는 고스란히 집 없는 서민들에게 전가됐다는 지적이 지배적이었다. 독일경제연구소(DIW)는 월세 상한제 시행 이후 베를린의 월셋집 공급이 57% 감소했다는 연구 결과를 내놨다. 그에 따라 월셋집을 구하지 못한 서민들이 밀려나면서 외곽 도시 포츠담의 월세가 12% 상승하는 풍선 효과가 발생했다고 DIW는 분석했다.

볼프강 슈타이거 기민당 경제위원회 사무총장은 이날 헌재 결정에 대해 “포퓰리즘을 상징하는 정책을 지양하고 새로 짓는 아파트 공급을 늘리는 게 월세 안정에 도움이 될 것”이라고 했다. 헌재는 임대인이 그동안 손해 본 월세를 세입자에게 청구할 수 있는 권한도 있다고 결정했다. 하지만 대부분의 주택 임대 업체들은 월세의 일부를 반환하라는 요구를 하지 않기로 했다.