집 살까? 기다릴까?..경제 지표가 알려줍니다

[부릿지TALK] '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자 제이크 차 인터뷰 2편

재건축 규제 완화 기대감으로 압구정 등 일부 재건축 단지에서 신고가가 속출한다. 거래가 줄면서 상승세가 둔화긴 했지만 여전히 수도권 집값은 오름세다. 정치권에서 대출 규제를 완화해야 한다는 목소리가 높아지면서 무주택 실수요자의 기대감이 높아진다.

지금 집을 사도 괜찮을까. 저평가된 알짜 아파트를 매입하는 방법은 무엇일까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 내 집 마련에 나서기 전 확인해야 할 경제 지표들을 알아봤다.

▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
우리나라는 제조업 국가잖아요. 반도체, 자동차를 만들기 때문에 제조업 지표가 중요합니다. JP모건에서 주요 국가 평균치로 글로벌 제조업 구매관리자지수(PMI)를 발표합니다. 통상 50이 넘으면 경제가 좋다고 판단해요. PMI가 코로나19 여파로 40까지 떨어졌다가 지난 3월 기준 50을 넘었어요. 전고점 수준으로 달려가고 있습니다. 한국은행에서도 기업경기실사지수(BSI)를 발표해요. BSI도 평균선을 넘어서 올라가고 있습니다. 한국은행에서 발표하는 경제심리지수(ESI)도 마찬가지고요. 미국의 공장 가동률을 보겠습니다. 과거 공장가동률이 떨어졌을 때 경제 위기가 왔어요. 실제로 코로나19 여파로 지난해 말 떨어졌다가 급격하게 상승하는 모습을 보입니다. 저는 이 지표가 다시 떨어지면 경제 위기가 올 수 있다고 봐요. 하지만 지금은 회복 국면입니다.

▶조한송 머니투데이 기자
매달, 혹은 분기별로 발표하는 지표들은 후행성이라서 즉각 대응하기 어렵지 않을까요.

▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
국내총생산(GDP), 경제협력개발기구(OECD) 지표 같은 건 좀 느리죠. 실제로 OECD 지표는 코로나19로 발표를 한 달 쉰 적도 있어요. 함부로 발표를 안 하는 거예요. 진짜 모르겠을 때는 쉬더라고요. 빨리 대응하는 데는 무리가 있지만 공신력이 있다고 생각하면 돼요. 반면 변동성지수(VIX) 등은 바로바로 볼 수 있어요.

실업률도 뭐 마찬가지죠. 실업률이 올라갈 때 경제 위기가 왔어요. 지금은 실업률이 확 떨어지고 있죠. 우리나라도 보면 재고율이 떨어지는 게 보입니다. 공장의 평균 가동률도 코로나19 때문에 떨어졌다가 지금 확 올라가고 있습니다. 필라델피아 반도체 지수가 있는데 지금 최고치입니다. 반도체 지수가 좋으면 삼성전자, SK하이닉스 등 우리나라 기업들에도 좋은 거죠.

환율도 마찬가지로 변동성이 클 때가 위기예요. 예를 들면 원·달러 환율이 1500원 이상으로 간다면 위기가 왔다고 생각해요. 800~900 밑으로 가도 역시 위기가 온 거죠. 하지만 지금은 몇 년째 1000~1300원 사이에서 움직이고 있잖아요. 안정적이라고 봅니다. 외화보유액도 꾸준히 늘어나는 게 보입니다.

금리를 볼게요. 역사적으로 장단기 금리 차이가 마이너스를 3~6개월 이상 유지한 뒤 경제 위기가 왔어요. 그래서 장단리 금리차가 경제 위기의 지표 중 하나로 꼽히죠. 코로나19로 살짝 터치하고 오른 상태입니다. 요즘에 이슈가 되는 게 미국 10년 만기 국고채 금리인데요. 1.6%, 1.7%까지 오르니까 주식 시장이 놀라서 요동칩니다. 하지만 이건 명목금리고 우리가 실제로 봐야 하는 건 실질금리예요. 명목금리는 지금 1.63%입니다. 10년 만기 국고채를 사면 1.63%의 이율을 준다는 거죠. 만약에 내가 주식이나 부동산에 투자해서 이 정도 수익을 낼 자신이 없으면 국고채를 사겠죠. 인플레이션은 실물자산이잖아요. 부동산이나 주식에 넣으면 2.3% 정도 상승한다는 건데 그렇게 보면 아직은 실물자산에 투자하는 게 맞습니다. 지금 인플레이션을 반영한 실질금리는 -0.66% 예요. 명목금리가 확 올라가지만 인플레이션도 따라 올라요.

▶조한송 머니투데이 기자
지금 대출 금리가 올라가는 상황은 맞잖아요? 주택담보대출 받는데 점차 부담되지 않을까요.

▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
금리가 오르면 가계부채에 부담이 많이 되기 때문에 정부에서도 한꺼번에 많이 못 올려요. 만약에 진짜 실질금리가 플러스로 돌아섰다 그러면 그때는 다르게 전략을 가져가야겠죠.

▶조한송 머니투데이 기자
지금 상황상으로는 그 정도로 부담되는 상황은 아니다?

▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
네 맞아요. 다른 나라들은 어떤지 볼게요. 코로나19 이후 전 세계 주택 가격 동조화가 심화했어요. 미국, 중국, 미국, 뉴질랜드, 영국 등에서 주택 가격이 같이 오르고 있어요. 스탠더드앤드푸어스(S&P) 케이스·실러 주택 가격 지수를 볼게요. 코로나19로 잠깐 주춤하다가 지금 전 고점을 넘어섰어요. 코로나19 여파로 이 지수가 어떻게 움직일지 굉장히 궁금했어요. 그런데 상승 속도가 가팔라졌고요 미국 현지 기사를 봐도 주택 가격이 엄청나게 오르고 있다고 합니다.

통화량과 미국 주택가격 지수를 비교해봤어요. 미국 양적 완화가 1~4차로 있었는데요 경제가 괜찮은 것 같으니까 (통화량을) 줄였다가 코로나 터져서 엄청나게 뿌렸어요. 유동성이 늘어나니까 주택 가격도 오르고 있어요. 미국에서도 청년들한테도 돈을 많이 뿌리고 있어요. 기사를 보면 청년들이 그걸로 주식하고 부동산을 사고, 주식으로 부자된 사람이 또 부동산을 사고 있어요. 그래서 지금 이렇게 미국 주택 가격이 올라가고 있는 거죠. 미국에서 최근 1년 동안 돈을 푼 양이 2010년부터 2020년까지 푼 양보다 더 많아요. 그래서 예측할 수 없는 시장이 됐어요. 그렇기 때문에 객관적인 지표를 보고 투자 전략을 세우는 게 옳다고 봐요.

자산 시장 거품이 어느나라에서 먼저 터질 것인가가 궁금해서 다른 나라를 살펴봤어요. 소득 대비 주택 가격을 비교해서 색깔로 나타낸 거죠. 한국은 주황색인데 중국이나 필리핀 등은 빨간색이에요. 우리나라가 필리핀이나 중국보다 소득 대비 집값이 낮다는 거죠. 독일도 우리나라보다 소득 대비 집값이 높아요. 미국에서는 예전에 주택담보대출을 100~120%까지 빌려줬어요. 우리나라는 40%로 관리하고 있죠. 그렇기 때문에 우리나라에서 거품이 터지기보다는 대만, 필리핀, 중국, 독일 등에서 먼저 터질 가능성이 높다고 봅니다.

☞자세한 내용 및 1편은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 제이크 차
촬영 이상봉 기자, 김진석 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr, 이상봉 기자 assio28@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr

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