오세훈 핵심공약..'7층' 묶여있던 서울빌라촌 개발 빗장 푼다

2종주거지 층수규제 완화
오세훈 시장 핵심공약 중 하나
서울 주거지역 면적 27% 해당
성북구 정릉·강동구 길동 수혜
강북 미니재건축 탄력받을듯

서울시는 전국에서 유일하게 2종 주거지역(최대 12층) 중 도시 경관에 영향을 미칠 수 있는 곳에 `7층 규제`를 적용하고 있다. 사진은 성북구 정릉동 단독·다가구주택 밀집지역. [매경DB]

오세훈 신임 서울시장이 공약 사항인 2종 용도지역(7층 이하) 빗장 풀기에 나설 전망이다. 주택 공급 첫 행보로 2종(7층) 일반주거지역 방문을 계획했던 만큼 성북구 정릉동·강동구 길동 등 규제가 지나친 곳 위주로 이를 해제할 것이라는 관측에 무게가 실린다.

16일 오 시장은 도시계획국으로부터 공약사항인 2종(7층) 주거지역 규제 완화 방안 업무보고를 받았다. 2종 주거지역은 서울시에만 있는 용도지역 규제로 7층 이하로만 건물을 지을 수 있는 곳을 말한다. 국토계획법에서는 용도지역상 일반주거지역을 1·2·3종으로 나누지만 서울시는 도시계획조례로 2종(7층) 주거지역을 신설했다. 서울시 도시계획현황에 따르면 7층 이하 규제를 받는 2종 일반주거지역 면적은 86.03㎢로 서울 주거지역(전용 주거 제외) 320.21㎢에서 두 번째로 높은 비율인 27%를 차지한다.

조례에 의해 '도시 경관에 영향을 미치는 2종 지역'을 서울시가 규제하는 것인데, 2종 지역 내에서도 층수 제한을 받는 곳이 그러지 않는 곳보다 더 넓어 지나친 규제라는 지적이 나온다. 층수 규제가 없는 2종 주거지역은 55.27㎢로 주거지역의 17%에 불과하다.

2종(7층) 주거지역 철폐는 오 시장이 후보 시절 내세운 대표 공약 중 하나다. 오 시장은 선거 기간 "시장이 되면 취임 100일 내에 이러한 서랍 속 규제를 정리하겠다"고 말했다.

이런 층수 제한을 풀면 '미니 재건축'이라 불리는 가로주택정비사업에 속도가 붙을 수 있다. 서울시 가로주택정비사업 신청 현황(3월 기준)에 따르면 이 사업으로 준공한 주택 8곳 중 1곳을 제외하고는 모두 용도지역상 2종(7층) 주거지역이다. 또 이 사업을 신청한 172개 사업장 중 7층 이하 규제를 받는 2종 일반주거지역이 99곳으로 가장 많다. 25개 자치구 중 가장 많이 신청한 성북구(34곳)는 단 2곳을 제외하고 모두 7층 이하 규제를 받는 2종 일반주거지역이었다. 오 시장이 주택 업무 첫 현장 방문지로 선택한 곳이 2종(7층) 주거지역이었던 것도 이런 이유에서다. 당초 그는 지난 13일 강동구 코끼리연립 가로주택정비사업으로 들어선 라움포레아파트를 방문해 경과를 보고받으려 했으나 시청 직원의 코로나19 확진으로 일정을 연기했다. 가로주택정비사업은 노후·불량 건축물이 밀집한 곳에서 기존 가로를 유지하며 주거지를 개선하는 사업이다. 대규모 재개발·재건축 사업과 달리 사업 절차가 간소화돼 사업 추진 속도가 빠르다. 재건축 사업 절차인 안전진단을 거치지 않아도 돼 국토교통부 영향에서도 자유롭다.

층수 제한 해제는 오 시장 공약인 '모아주택'과 시너지를 낼 수 있다. 모아주택은 소규모 필지 소유자끼리 공동 개발을 할 수 있도록 일정 규모(500~3000㎡) 이상이면 용적률 인센티브를 부여하는 소형 재건축 사업이다. 이는 서울시의 자율주택정비사업과 유사하다. 서울시의회 관계자는 "용적률을 높이고 단지를 넓혀 (모아주택) 규모를 이뤄주고 청년 임대주택으로 활용할 필요가 있다"고 말했다.

이런 2종 주거지역 7층 규제는 강북의 노후 빌라에 주로 적용돼 시의회를 설득하기 용이하다. 그러나 소규모 재건축 사업의 경우 업무 처리 기준이 구체적으로 마련되지 않아 실제 시행에는 일부 한계가 있을 전망이다. 시 관계자에 따르면 "해당 지적 이후 저층 주거지의 사업성을 확보하기 위해 용역을 진행하고 있다"며 "초기 설계비 지원, 용적률 완화 등이 거론되고 있다"고 했다.

[이축복 기자]

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