리모델링, 대체 왜, 누구와 해야 할까?
‘열어보기까지는 아무도 모른다’는 리모델링. 상황에 따라서는 신축보다도 더 어려울 수 있다는 리모델링은 대체 왜 하는 것일까? 그리고 이 난관을 누구와 헤쳐나가야 할까? 리모델링 시공 전문가와 함께 리모델링 현장의 솔직 생생한 속살을 4회에 걸쳐 파헤쳐본다.
연재 순서
01 리모델링하는 이유와 파트너
02 모범적인 대수선 공사 케이스
03 불법 대수선 공사 케이스
04 설계 경험이 미숙한 건축사의 감리
점점 증가 추세인
리모델링 공사 현장
최근 리모델링 시장이 건설업계에 있어 새로운 이익창출 시장으로 새로이 인식되고 있다. 이를 반영하듯 주택, 상가 구분 없이 리모델링 시장에서의 대수선 공사가 늘어나고 있는 추세다. 얼마 전 방영된 모 방송사의 ‘빈집 생활’ 프로젝트에서 비춘 것처럼, 버려진 구옥을 철거 후 신축하지 않고 기존 건물을 늘릴 곳은 늘리고 이어 붙여 신축과 다름없이 새로운 모습으로 만들어 시청자들에게서 놀라움을 끌어냈던 것 역시 리모델링 공사였다. 하지만, 주변에서도 쉽게 보이는 단순히 건물 외부를 치장하는 공사가 아니라, 건물을 크게 탈바꿈시키는 리모델링 공사는 건축 허가, 신고가 필수적인 ‘대수선’이라는 공사임에도 우리들은 대수선이라는 공사 개념에 대해 아는 것이 많지 않았다.
‘대수선 공사’란 말 그대로 건물을 크게 수선 본다는 의미로 리모델링 공사를 하는 데 있어 건물의 형태에 변화를 주는 공사는 대부분 대수선 공사에 해당한다고 생각하면 될 것이다.
예를 들어 계단실 벽을 철거하고 새로운 통로를 만든다든가, 새로운 출입문을 만들기 위해 내력벽이나 외벽을 철거하는 경우, 단독주택을 두 세대로 분리하고 출입을 위해 새로운 계단을 설치하는 경우, 임대 수익을 위해 다가구 주택의 가구 수나 다세대주택의 세대수를 늘리는 경우 등이 대수선 공사에 해당한다. 이러한 대수선 공사의 범위는 건축법시행령 제3조2항에 명확하게 규정되어 있다.
‘대수선’에 포함되는 건축 행위의 종류와 범위(건축법시행령 제3조2)
대수선 공사라는 것을 잘 모르는 상태에서 건축주들은 위 제시된 공사들을 바라보는 시각에 따라 단순 (인테리어) 리모델링 공사로 생각하고 인테리어 회사에 의뢰하여 진행할 수도 있겠다. 하지만, 건축신고나 허가 없이 위와 같은 대수선 공사를 진행할 경우 명시적인 건축법 위반이고, 이에 따라 건축주, 시공사는 불법 대수선 공사에 대한 처벌을 받을 수밖에 없는 상황에 이르게 된다.
대수선 공사가
건축주에게 유리한 점
보통 건축주들이 대수선 공사를 선택하는 경우는 우선 일차적으로 보유한 주택이 부득이 하게 ① 너비 3m 진입로가 없어 애초에 신축이란 선택지가 불가능한 상황을 꼽을 수 있다.
선택권이 없는 상황 외에는 신축과 비교해 ②대수선 공사가 비용과 면적에 있어 유리한 상황 때문이다. 이때의 ‘유리한 상황’이라는 것은 대략 이런 것을 가리킨다.
노후건물을 보유한 건축주 또는 예비 건축주들 대부분이 이를 새로 신축하기 위해서는 과거보다 강화된 현행 건축법규를 적용받게 되는데, 이때 이로 인해 도로후퇴, 도로가각 등 내 의지와는 상관없이 신축이라는 이유로 내 땅을 내줘야 하는 손해 아닌 손해를 보게 된다. 심지어 편도로에 위치한 건물의 경우는 3m 후퇴와 주차장 확보 문제까지 더해질 수 있다. 대수선 공사는 신축으로 건축해 발생하는 이런 손해를 최대한 피하면서 건물을 새롭게 만들 수 있다는 점에서 건축주에게 유리하다.
또 하나는 ③수익을 높이기 위해 리모델링을 하는 경우다. 가지고 있는 건물이 상업적으로 잘 활용될 수 있는 위치에 있거나, 좀 더 특색 있는 분위기로 개성을 강조할 필요가 있다면 신축보다는 저렴한 리모델링 비용으로 이러한 욕구를 충족시킬 수 있다.
리모델링 전 찾아갈 사람 :
건축사
물론 대수선 공사는 건축사에게 그 설계를 의뢰해야 한다. 하지만, 실제로 대수선 공사를 전문으로 하는 설계사와 시공사를 찾아 나선다면 의외로 주변에서 쉽게 찾아보기는 어려울 것이다. 그 이유는 깔끔한 신축공사를 선호하는 건축시장에선 대수선 공사는 소위 만지기에 복잡하고 ‘지저분’하기 때문이다. 표현이 너무 저렴한가? 하지만, 현업에서 느끼기에는 그렇다.
대수선 공사는 살아있는 건물을 잘라내서 이어 붙이기도 하고 그 위에 새로운 층을 구성하기도 한다. 이러한 공사 특성상 대수선 공사는 건물 철거 범위가 크고 이에 따른 공사소음 등의 각종 민원이 즐비하다. 그래서 설계자와 시공자 입장에선 신축과 비교해 신경 쓸 것이 여러모로 많을 수밖에 없는 공사다. 무엇보다도 건물의 구조를 손대는 공사이다 보니 안전 문제로 인해 시공사, 설계사 모두 기피하는 공사이기도 하다. 그래서 대수선을 맡아줄 전문가를 찾는다면, 무작정 가까운 곳의 일반적인 설계사무소를 찾기보다는 (서울에서는) 홍대 주변이나 연남동, 성수동, 연희동, 이태원 등 대수선 공사가 활발히 이뤄지는 지역의 설계사무소를 찾는 것이 좋다.
리모델링 전 찾아갈 사람 :
시공사
주변을 둘러보면 불법 대수선 공사로 공사가 중지되어 곤혹을 치르는 건축주들을 종종 볼 수 있다. 이는 건축주의 실수라기보다는 대수선 공사를 수행할 수 자격이 없음에도 그 설명을 고지하지 않고 건축주를 현혹하여 불법 계약을 맺은 업체에 기인하는 바가 더 크지 않을까 추측한다. 건축주 입장에서는 리모델링은 건물 내·외 전체를 시공하는 것이라 생각할 수 있고 이러한 공사가 법에 어떻게 저촉되는지 어떤 자격을 갖춘 회사가 시공해야 하는지를 잘 모르기 때문이다. 원칙적으로 대수선 공사처럼 건축법에 저촉되는 공사는 건축법상 정해진 자격을 갖춘 자 즉, 그 공사를 수행할 수 있는 ‘종합건설면허’를 보유한 회사에서만 시공할 자격이 있다. 참고로 아래 법문에서 ‘건설사업자’는 ‘전문건설업’이 아닌 ‘종합건설업’을 의미한다.
건설산업 기본법 제41조(건설공사 시공자의 제한)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 건설공사(제9조 제1항 단서에 따른 경미한 건설공사는 제외한다)는 건설사업자가 하여야 한다. 다 만, 다음 각 호 외의 건설공사와 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사는 건축주가 직접 시공하거나 건설사업자에게 도급하여야 한다.
1. 연면적이 200㎡를 초과하는 건축물
2. 연면적이 200㎡ 이하인 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 「건축법」에 따른 공동주택
나. 「건축법」에 따른 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
다. 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물
또한 자격을 갖춘 회사라 하더라도 시공사를 선정할 땐 무엇보다도 그 회사의 실체 확인이 중요하다. 건설업계 일부에서는 불법 면허대여로 공사를 진행하는 사람들도 많기 때문이다. 비전문가인 건축주 입장에서 이를 일일이 확인하는 것은 쉽지 않을 수 있는데, 간단한 차원에서는 내 집 공사를 담당하는 현장소장(현장대리인)의 ‘기술인 경력증명서’를 확인해보는 것이 좋다. 보통 종합건설회사의 경우 기술자를 의무적으로 5인 이상 보유하여야만 한다(초급, 중급, 고급, 특급). 정상적인 회사라면 예전부터 입사하여 근무했던 직원이 현장소장으로 투입되기에 기술인 경력증명서상 입사일자가 오래되었을 것이고 입사 일자가 공사시기와 맞는다면 기술자 면허대여를 의심해 볼 수 있다.
‘왜 입사 시기로만 그런 판단을 하는가’라고 물어본다면 회사 입장에서는 건물의 구조부를 철거하는 대수선 공사는 변수도 많고 위험한 공사다. 이런 대수선 공사 특성상 프로젝트의 성공적인 결과를 위해서는 경험이 많은 검증된 사람을 현장 소장(현장대리인)으로 보내는 것이 당연하기 때문이다. 또 한편으로는 건축주 입장에서는 여러 의미로 내 집을 시공하는 사람의 경력증명서를 알 권리 차원에서도 확인해보는 것이 좋다. 상대가 기분 나빠할 것이라고 지레 짐작할 필요는 없다. 실제로 비용을 지불하고 공간을 누려야 하는 것은 건축주이기 때문이다.
글&사진_ 이남경 (주)부경종합건설 대표
이남경 대표는 2010년 ㈜부경주택건설 설립을 시작으로, 2017년 ㈜부경종합건설로 성장시켜 건축, 리모델링 분야에서 두드러지게 활동하며 지금까지 운영하고 있다. 비케이 건축디자인 대표 디자이너로도 활동 중이며, 대표적인 리모델링 프로젝트로는 연희동 “餘裕”, 성수동 “調和”, 연남동 “相通”등이 있다. 02-3144-4500｜www.bkbuild.com
구성_ 신기영
ⓒ월간 전원속의 내집 2021년 4월호 / Vol.266 www.uujj.co.kr
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