서울 오피스텔 공급 '뚝'.. "1인가구용 소형은 규제 풀어야" 의견도

얼마 전까지만 해도 ‘공급 과잉’을 걱정하던 서울 오피스텔 시장의 기류가 달라지고 있다. 규제 강화의 여파로 분양 물량이 크게 줄어드는 것인데, 1인 가구의 주택 공급원 역할을 하던 소형 오피스텔 공급이 막힐 경우 향후 새로운 문제가 생길 수 있다는 우려도 나온다.

15일 부동산114에 따르면 올해 전국 오피스텔 분양 물량은 2만5310실로 전년(4만2493실)보다 약 40% 줄었다. 올해 1분기 서울에 분양된 오피스텔 공급 물량은 총 716실로, 전년 같은 기간 공급량(2538실) 대비 약 71.8% 감소했다. 올해 최종 분양 물량이 현재 예상과 다소 다를 수는 있지만, 예년에 비해 오피스텔 공급이 줄 것은 분명하다는 게 업계의 얘기다.

오피스텔은 지금도 비인기지역의 경우 공실인 경우가 많다. 지난 10년동안 1인가구 시장을 타깃으로 한 도시형생활주택, 소형오피스텔 공급이 활발하게 이어진 영향이다. 여전히 ‘공급 과잉’이라고 보는 시각도 있다.

작년 서울 성동구 왕십리에서 오피스텔 신축 공사가 진행중인 모습.

하지만 올해 들어 오피스텔 신규 공급이 크게 줄면서, 오피스텔 시장을 근본적으로 다시 봐야 한다는 분석이 나오고 있다. 업계에서는 오피스텔도 주택으로 간주하는 등의 규제 영향이 크다고 본다.

건축법상 업무시설로 분류되는 ‘오피스텔’은 지방세법 시행령 개정안에 따라 작년 8월 12일부터 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주한다. 즉, 세입자가 주소를 해당 오피스텔로 이전하고 확정일자를 받으면 오피스텔도 주택으로 보고 과세한다는 의미다. 이에 따라 오피스텔 보유 부담이 커졌다.

주거용 오피스텔을 취득할 땐 기존 건축물 대장 상 용도대로 4.6%의 취득세를 내야 한다. 아파트를 추가 취득하면 주거용 오피스텔을 ‘주택’으로 계산해 새로 취득한 아파트 가액의 8%(2주택자에 해당)를 취득세로 내야한다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "규제 환경이 바뀌면서 오피스텔 시장에 변화가 시작된 것"이라고 말했다. 그는 "작년부터 소형 오피스텔까지 주택 수로 편입되고 임대주택으로 등록도 안 되면서 더 이상 임대사업자들이 오피스텔을 사지 않게 됐고, 공급자는 팔리지 않을 우려에 개발·공급하지 않는 것"이라고 설명했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "무주택자가 실거주 목적으로 오피스텔을 취득했다고 할지라도 이후 주택 매입 시 세금이 중과된다"면서 "오피스텔 상품 특성 상 일반 주택에 비해 매매가 쉽지 않고 환금성도 떨어진다는 단점도 있다"고 말했다.

물론 여전히 오피스텔이 규제를 덜 받는 부분도 있다. 아파트와 달리 청약통장이 필요없고 분양권은 주택 수 합산에서 배제되는 등 일반 주택에 비해서는 자유로운 측면이 있다.

한편 일각에서는 향후 1인가구 주거난 심화를 우려하는 목소리도 있다. 박합수 위원은 "가구 분화로 인해 1~2인 가구는 증가세를 보인다"면서 "지금 당장은 문제가 없어 보여도 늘어나고 있는 1인가구를 대상으로 한 소형 오피스텔 시장의 공급 위축이 지속되면 향후에는 1인가구의 주거 불안을 초래할 수 있다"고 했다.

그는 "2009년부터 1인가구를 타깃으로 한 소형오피스텔, 도시형생활주택 등의 집중 공급이 이뤄진 영향으로 최근 1인가구 임대차 시장은 3~4인 주택 시장에 비해 불안이 상대적으로 적었다"고 덧붙였다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "1인가구를 대상으로 하는 소형 오피스텔까지 주택 수에 포함시키도록 규제한 것은 과도하다"면서 "소형 오피스텔에 대해서는 세금 규제를 완화할 필요가 있다"고 말했다.

그는 "오피스텔이 은퇴한 고령층에겐 노후 수익의 수단이 되고 1인가구에게는 아파트보다 저렴한 가격에 거주할 수 있다는 대안으로 민간 임대차 시장에서 긍정적인 기능을 해왔다"면서 "투자 수요와 공급의 위축이 지속적으로 축적되면 1인가구 주거 불안의 한 요소가 될 수 있다"고 덧붙였다.

박합수 위원은 "전용면적이 30㎡ 이하 등 1인가구를 타깃으로 공급되는 소형 주택은 주택 수에서 제외하는 등 1인가구를 타깃으로 한 수익형부동산에 대한 규제를 재검토할 필요가 있다"고 했다.

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