전·월세 신고제 시행 초읽기..임대차 시장 지각변동 일어나나

6월부터 '전·월세 신고' 의무화..'기대vs우려' 교차

(시사저널=박창민 기자)

국토교통부가 15일 공개한 주택 임대차 계약신고서와 서울시내 부동산 모습 ⓒ연합뉴스

오는 6월부터 주택 전·월세 신고제가 시행되면서 임대차 시장에 지각 변동이 예상된다. 임대 시장 투명성·임차인 보호 강화라는 기대감과 함께 임대인의 과세 자료로 활용될 것이라는 우려가 교차하고 있다. 부동산 업계와 시장이 이를 '새로운 규제'로 받아들이면서 임대차 시장 위축과 시행 초기 혼선 등을 전망하는 목소리도 나온다.

임차인 보호·정보 투명성 긍정적

16일 국토교통부에 따르면, 정부는 전날 전·월세 신고제의 신고 대상과 내용, 절차 등 세부내용을 규정한 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 시행령 개정안을 입법 예고한다고 밝혔다. 지난해 임대차 3법 처리 이후 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제는 법 개정과 함께 바로 시행됐다. 그러나 전·월세 신고제는 시스템 구축 등 사전 준비작업을 이유로 시행이 1년간 유예됐다. 때문에 이번 전·월세 신고제 시행은 당정이 추진한 임대차 3법의 완성을 뜻하는 것이기도 하다.

전·월세 신고제가 시행되면 임대인이나 임차인은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 계약을 한 경우 체결일로부터 30일 이내에 계약 내용을 지자체에 신고해야 한다. 대상 지역은 지방의 군(郡) 단위를 제외한 수도권·광역시·세종시·도(道)·시(市) 지역이 포함될 전망이다. 사실상 전국 주요 도시에서 발생하는 임대차 계약 대부분이 신고 대상에 포함되는 셈이다. 

이 때문에 전·월세 신고제 도입으로 임차인 보호가 대폭 강화되는 등 여러 순기능이 있을 것으로 전망된다. 그동안 관행적으로 작성했던 이중계약서, 확정일자를 받지 않던 계약 등도 신고제 도입으로 임차인 보호 기능이 한층 강화될 것으로 보인다. 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 투명성도 높아질 것으로 기대된다. 

하지만 제도 도입 취지와 달리 부동산 시장에서는 여러 우려가 나오고 있다. 특히 임대인의 과세 자료로 활용될 것이라는 견해가 많다. 전·월세 신고제 시행으로 앞으로 집주인의 임대소득이 모두 드러나게 된다는 이유에서다. 과세 공제비율을 감안할 경우 월세를 33만원 넘게 받으면 임대소득세를 내야 한다.

 63스퀘어 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습 ⓒ연합뉴스

불안한 임대인 과세 정보 활용?…임대차 시장 축소 우려  

국토부는 이번 제도를 "과세 목적으로 활용할 계획이 없다"고 선을 그었지만, 전문가들은 향후 시장 상황에 따라 정부의 계획도 바뀔 수 있다고 전망한다. 실제로 정부 기관의 자료가 과세 자료로 활용된 예가 있어서다. 금융정보분석원(FIU)은 범죄자금의 세탁행위와 테러자금조달 방지를 위해 개인의 금융거래를 들여다보고 있는데 이는 국세청의 중요한 과세자료 수집처 역할도 하고 있다. 

이같은 전·월세 신고제로 인한 과세가 임대차 시장을 위축할 수 있다는 우려도 나온다. 집주인 입장에서는 공시가격 현실화로 보유세 부담이 커지는 상황에서 임대차 3법과 과세까지 겹치는 '삼중고'가 될 수 있기 때문이다. 전·월세 신고제가 증세와 연결되면 공급이 줄고 임대차 시장이 폭등해 결과적으로 실수요자들의 주거난이 심화되는 결과를 초래할 수 있다는 게 부동산 전문가들의 설명이다. 

제도 시행 과정 일부 혼선도 불가피할 전망이다. 매매와 달리 임대차 계약은 순수 전세와 월세 말고도 보증금과 월세를 함께 내는 형태의 보증부월세(반전세)나 보증금에서 월세를 매달 제하는 형식의 이른바 '깔세' 등 다양한 유형이 산재해 있어 신고 오류가 발생할 수 있다. 

보증금이 낮거나 소액 월세, 자영업 세입자(소득공제 불필요)를 대상으로 한 소득세 탈루 목적의 하향 부정 신고를 예상하는 전문가도 있다. 또 매물 부족으로 임대료 상승 가능성이 있는 지역에서는 세금 부담을 세입자에게 일부 전가할 가능성이 있다는 관측도 나왔다.

한편, 전·월세 신고제 시행 첫 1년은 계도기간으로 지정돼 과태료 처분이 면제된다. 전·월세 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 하는 것이 원칙이지만, 둘 중 한쪽이 신고할 수도 있다. 계도기간이 끝난 이후 임대차 계약을 허위로 신고하면 100만원의 과태료가 부과된다. 계약일로부터 한 달 이내 신고하지 않았다가 적발되면, 미신고 기간과 계약금액 등에 비례해 4만원에 최대 100만원까지 과태료가 차등 부과된다. 

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