[영상] 공공개발? 3기 신도시? 부동산 '뜨거운 감자' 빠숑은 어떻게 볼까

[서울경제]

지난 14일 정부가 지난달에 이어 2차 도심 공공주택복합개발 후보지를 공개했다. 이번에 국토교통부가 후보지로 선정한 지역은 서울 동대문 청량리역 인근과 강북구 미아·수유역 인근 등 총 13곳이다. 이로써 정부의 도심 공공주택복합개발 사업 후보지는 1차 21곳을 포함해 총 34곳이 됐다.

하지만 정부의 안은 발표와 동시에 큰 장벽을 맞딱뜨렸다. LH사태 이후 공공의 위신이 추락한 상태에서 새롭게 서울시장으로 선출된 오세훈 시장이 민간 개발을 선언하고 나섰기 때문이다.

이런 ‘안갯 속 미래’는 비단 공공개발에 국한되지 않는다. 서울 지역 재개발·재건축 현장과 3기 신도시 지역들의 지역들에서는 사업 추진을 둘러싸고 주체들마다 서로 다른 이야기로 파열음을 내고 있는 상황이다.

이렇게 한치 앞을 알 수 없는 부동산 시장의 첨예한 이슈들에 대해 전문가인 ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 어떤 입장일까?

■ 2.4대책 후속 대책들이 나오고 있는데 실효성이 있을 것이라고 보나?

▣ 결론부터 말씀드리면 좀 기대 안 하고 있어요. 다 계획들일 뿐이에요. 구체적인 실행을 다룬 액션 플랜이 아니라 숫자 맞추기 위해 해놓은 것들이거든요.

이번 정부에서 내놓은 도심권에 있는 정비사업들 같은 경우 해당 지역에 살고 있는 한 사람 한 사람을 다 설득을 해야 돼요. 그런데 살고 있는 분들하고 협의를 아무도 안 했어요. 같은 구역 내에서도 민간이 진행을 해도 물건을 소유하고 있는데 다른 데 거주하고 있는 분들 소유하면서 직접 살고 있는 분들 그 다음에 임차로 살고 있는 분들까지 세 개 주체가 있는데 다 의견이 달라요. 그래서 항상 조합이 형성되면 비상대책위원회가 만들어집니다. 자기들끼리도 막 치고 싸우거든요.

그래서 정부에서는 소유권을 회수해서 사업을 진행시킨다고 하는데 그것은 진짜 일을 안 해본 사람들의 맹목적인 방법이거든요. 왜 그러냐 하면 예를 들어 세입자분들이 있어요. 여기는 내 집이 아닙니다. 그분들은 그 가격에 거기에 살 수 있는데 다른 데로 이사를 가는 순간 그 가격엔 절대 비슷한 조건의 집을 못 구해요. 그런데 사업을 위해 지금 살고 있는 집에서 나가라고 하는 것입니다. 이분들한테 거주 대책을 만들어 줬느냐. 하나도 안 만들어줘요. 그런 분들 다 설득을 해야 되고 뭔가 혜택을 줘야 되는데 그런 것 생각 한 번도 안 해보고 만든 대책이거든요. 계획 자체는 너무 완벽해요. 그런데 이것들을 그대로 시장에 적용시켰을 때 제대로 작동을 할 것인가 이건 다른 문제거든요. 지금 정부가 만든 구역들은 대부분 자체적으로 진도가 안 나가는 구역들이에요. 자기들이 해결을 할 수 없기 때문에 정부에서 신청을 한 것들이거든요. 당장 지금 신청해서 된 지역들도 왜 신청했냐고 지금 이의 신청하고 있고요. 신청을 했는데 안 된 지역들 같은 경우는 왜 안 됐냐고 또 이의신청하고 있고요. 문재인 대통령 임기는 1년 남았습니다. 그동안 한 지역이라도 진도가 나가면 그것은 엄청난 성공입니다. 그런데 저는 한 구역도 성공을 못할 것 같아요.

■ 금리가 지금보다 오를 것이라는 이야기가 있다. 금리가 부동산 가격에 영향을 많이 줄 수가 있다보니 시장이 흔들리고 있는데 어떻게 보는지.

▣ 이건 명확히 하고 가셔야 하는데요. 지금 모든 금리를 망라해서 다 시장에 영향을 줄 것처럼 말씀하시는 분들이 많으세요. 금리 같은 경우는 제일 영향을 주는 것은 금융시장입니다. 주식이든 채권이든 이건 정말 직접적인 영향을 주는데 금리와 부동산 연관은 저는 잘 모르겠어요. 20년 동안 연구해봤지만 한 번도 연관된 적이 없고요. 오히려 금리가 제일 높을 때가 부동시장이 제일 좋을 때고요. 금리가 낮을 때 부동산이 좋지 못한 적이 많았어요.

금리가 부담이 되려면 대출을 많이 받아야 되거든요. 지금 현재 정부의 정책상 대출을 많이 받을 수가 없어요. LTV, DTI, DSR 때문에 40% 이상을 못 받아요. 나머지 60% 현찰을 갖고 있는데 부담스럽다? 그러면 말이 많이 안되죠. 그냥 그럴 거라고 어떻게 보면 엄살을 피우는 것들이지.

제 주변에 금리가 높아서 부동산이 부담스럽다고 하는 사람은 한 명도 없어요. 그건 오해입니다. 부동산은 투자가 아니기 때문에 그렇습니다. 이 방송 보시는 분들께 다시 한 번 당부를 드립니다. 지금 시장에서 대출금리가 중요한 게 아니라 대출이 안 나오는 게 문제입니다. 그래서 무주택자들이나 1주택자들이 집을 살 수가 없거든요. 그게 제일 문제인 거예요. 오늘 뉴스를 봤는데 정부에서도 1주택자들한테는 대출을 늘려주겠다고 발표를 했다고 단독 기사 나왔더라고요. 그게 맞는 방향이잖아요. 그런데 지금 만약에 대출 금리가 올라가고 있는데 부담스러우면 정부에서 그런 대책을 내놓을 수 있었을까요? 만약에 그런 것들이 부담되면은 대출을 하지 말라고 얘기하지 않았을까요? 그렇지 않나요?

최근에 벼락 거지 이런 얘기 나왔잖아요. 그것 때문에 상대적 박탈감이 있는 분들이 계속 부정적인 의견에 내가 동조해 주시는 것밖에 안 되는 것 같아요. 그런 일이 있기를 바란다는 느낌이거든요. 못 먹는 감 찔러나 보는 것들이고 “금리가 올라? 집 산 사람들 잘됐다. 너희들 이제 이자 많이 내봐라” 이런 것들 같아요. 그런데 아마 일반인들은 이자 많이 내도 좋아할 것입니다. 대출 많이 해주면 그렇죠.

■ 30대들이 희망을 걸고 찾아보는 게 ‘3기 신도시’다. ‘3기 신도시’에 대한 전망은?

▣ 3기 신도시는 일단 입지만 놓고 보면 되게 좋은 입지예요. 서울에 교통망으로 연결된 2기 신도시는 다 성공을 했습니다. 단적인 예인데 판교가 제일 비싸고요. 왜냐하면 신분당선, 고속도로가 다 붙어 있거든요. 그 다음에 광교가 성공했죠. 광교도 바로 신분당선을 붙어 있고요. 동탄도 성공했습니다. SRT 다 붙어있고요. 도로망도 좋고 거기다 GTX까지 들어가게 되죠. 지금 파주 운정이나 김포 같은 경우는 초반에 엄청 고전을 하다가 지금 서울 수요층들이 그리로 밀려가서 최근 활성화된 거예요. 그곳들은 성공하려면 아직도 멀었어요. 지금 파주는 용지 분양도 안 끝났어요. 그런 상태에서 지금 3기 신도시가 나온 거예요.

3기 신도시는 어디냐. 1기 신도시와 서울 사이입니다. 입지가 더 좋아요. 입지만 놓고 보면 완전히 입지깡패죠. 그래서 주변 사람들한테도 기회가 되면 무조건 청약을 받으라고 얘기를 할 거예요.

하지만 문제가 뭐냐면 올해 7월부터 시작하는 것들은 사전 청약입니다. 사전 청약은 본청약에 앞서 최소한 2년 정도 전에 하는 것들이거든요. 그러면 올해 사전청약 한 것들이 한 2년 정도 후부터 본청약을 할 텐데 그럼 그때 가봐야 알아요. 본청약을 한다 하더라도 3년 뒤에 또 입주입니다. 이것도 그때 가봐야 됩니다. 빨리 진행된다 해도 최소한 5년 이상 걸리는 것이죠. 지금 당장 시작해도 어느 정도 모습을 갖추려면 10년 가까이 걸릴 것 같아요. 지금 또 LH사태가 터졌잖아요. 그럼 또 밀릴 수 있는 것들이잖아요.

한 번 이렇게 생각해보시면 될 것 같습니다. 최근에 부각이 됐던 입지 중 하나가 하남시에 감일지구라는 데가 있어요. 분양도 꽤 잘 됐고 인기가 많죠. 그게 언제 사전 분양을 한 거냐면 이명박 정부 때했어요. 사전 청약 후 10년 걸렸습니다.

그런데 더 중요한 건 뭐냐면 중간에 사업이 엎어진 데도 있다는 거잖아요. 사전 청약이 본청약이 아니거든요. 일단 3기 신도시 자체는 좋다. 하지만 용지도 다 분양도 끝난 것도 아니고 매수도 끝난 것도 아니고 어떻게 될지 모르는 상태이기 때문에 언제 될지 모르겠다. 그리고 거기에 광역 교통망이 들어가야 되는데 교통망이 들어갈지도 모르겠다. 그게 제 생각입니다.

■ 끝으로 잠재적 주택 수요층인 구독자들에게 전달하고 싶은 메시지가 있다면?

▣ 지금 저는 늘 이 말씀으로 늘 마무리하는 것 같습니다. 내 집 마련하세요. 내 집 마련하시면 10년 동안은 다른 거 신경 안 써도 됩니다.

그리고 만약 중간에 욕심이 생기신다면 그것 팔고 더 좋은 집으로 가시면 되고요. 이왕 하실 거면 내 경제적 능력에 맞게 사시지 마시고 많이 무리해서 사세요. ‘영끌’이라는 표현도 많이 쓰는데 그 표현은 잘못됐다는 생각이 들고요. 왜냐하면 제도상 ‘영끌’을 할 수가 없어요

그러니까 가능한 한 최대한 대출을 많이 받아서 어찌 감당할 수 있는 대출여야겠죠. 그런데 맞벌이 하시는 분들 같은 경우는 충분히 가능할 것 같아요. 생활비에 부담 안 되고

일단 제일 좋은 것부터 시작하시는 게 좋아요. 아무리 제일 좋은 걸로 해도 서울이 안 되시는 분들이 있어요. 서울 살고 싶으신데. 그럼 경기도나 인천에 사셔도 돼요. 대신 서울보다는 상품이 더 좋아야겠죠. 새 아파트라든지 입지가 좋던지. 그렇게 시작하시면 그다음 단계가 보이실 것 같아요.

그런데 주택 구입을 해보지 못한 분들의 걱정이 너무 많으신 거예요. 주식은 실패하면 휴지조각이 되지만 주택은 실패해도 싸게 팔면 돼요. 그렇기 때문에 안심하시고 내 집 마련 하셨으면 좋겠습니다.

/이종호 기자 phillies@sedaily.com