소액·단기 '사각지대' 세입자, 신고만으로 법적보호 받게 돼

6월 '전·월세신고제' 시행

[경향신문]

국토교통부가 15일 공개한 주택 임대차 계약신고서(왼쪽) 뒤로 서울 시내 한 부동산의 게시판에 매물들이 보인다. ‘임대차 3법’ 중 하나인 ‘전·월세신고제’는 오는 6월1일부터 시행된다. 연합뉴스

임대차 시장 정보 투명한 공개
임대인, 적정 임대료 책정 가능
정부, 이상거래 파악 등 효과
각종 부동산 정책에 활용 가능

일부는 ‘추가 과세’ 우려 반발
국토부 “과세자료로 이용 안 해”

오는 6월부터 주택 임대차신고제(전·월세신고제)가 시행되면 임차인은 계약을 신고하는 것만으로도 법적인 대항력(확정일자)을 확보하게 된다. 온라인 신고도 가능해 확정일자를 받으려고 관할 주민센터 등을 찾아야 했던 불편함도 없어진다. 반면 일부 임대인들은 소득원이 노출되는 데 따른 추가 과세를 우려해 반발할 것으로 예상된다. 임대차계약 형태가 워낙 다양한 만큼 발생할 수 있는 문제를 해결할 대책을 정부가 마련해야 한다는 지적도 나온다.

15일 국토교통부가 입법예고한 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 하위법령 개정안을 보면 6월1일부터 보증금이 6000만원을 초과하거나 월차임이 30만원을 초과하는 임대차계약은 체결 30일 이내 관할 주민센터 등에 반드시 신고해야 한다.

신고와 동시에 확정일자가 부여되기 때문에 임차인은 곧바로 법적 대항력을 얻는다. 특히 소액·단기·갱신계약 등 그간 확정일자를 받기 어려웠던 ‘사각지대’의 세입자들도 법적인 보호를 받을 수 있게 된다. 임차인이 확정일자를 받지 못하도록 ‘전입신고가 안 되는 조건’을 걸어 계약을 요구하는 등 불합리한 관행도 개선될 것으로 보인다.

지금까지는 확정일자를 받으려면 주민센터나 법원 등기소를 일과시간 중 직접 가야 했지만 제도가 시행되면 온라인 신고가 가능해진다. 확정일자 부여 시 주민센터에 냈던 수수료(600원)도 사라진다.

전·월세신고제를 통해 취합되는 임대차계약 정보는 다양하게 활용될 수 있다. 임대인들은 주변 시세 등을 감안해 적절한 임대료를 책정해 공실 기간을 최소화할 수 있다. 시세 정보가 통용되면서 임대료를 놓고 임차인과 불필요한 다툼을 할 일도 줄어든다. 정부는 신고를 통해 얻은 통계정보를 바탕으로 정책개선이 가능해진다. 신고 과정에서 불법 전대차(재임대) 계약 등 ‘이상거래’를 파악해 피해를 방지하는 효과도 있다. 갱신계약 신고 사례를 통해 법에서 정한 보증금의 ‘5%’ 인상 상한이 제대로 지켜지는지 감독할 수도 있다.

전·월세신고제가 시행되면 이미 실행 중인 계약갱신청구권제, 전·월세상한제를 포함해 문재인 대통령이 국정과제로 내건 ‘임대차 3법’이 모두 실현되게 된다. 다만 전·월세신고제는 지난해 도입 논의 당시부터 표준임대료제 도입이나 임대료에 대한 추가 과세 가능성 문제로 논란이 일었던 터라 시행 과정에서 일부 임대인들의 반발도 예상된다. 서울 잠실의 한 공인중개사는 “추가 과세를 우려하는 임대인 입장에서는 미리 임대료를 올려 과세 부담을 줄이려 할 수 있다”고 말했다.

국토부는 “표준임대료제는 검토도 하고 있지 않을뿐더러 신고제와도 관계가 없다”며 “신고제로 확보되는 정보를 과세자료로 활용하려는 계획도 없다”고 밝혔다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “세 부담을 우려해 보증금이나 월세를 잘못 올렸다간 공실 기간만 늘어 오히려 손해를 보는 경우가 발생할 수 있다”며 “신고제가 전·월세 가격 상승에 미치는 영향은 별로 없을 것”이라고 말했다.

초기 발생할 문제에 대비해 후속 대책이 필요하다는 지적도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대차거래는 매매와 달리 보증부월세, 순수월세, 깔세(한꺼번에 월세를 내는 것) 등 다양한 형태 등이 산재해 신고 오류가 발생할 수 있다”며 “임대인 중 고령자 등은 신고에 어려움을 겪을 수 있고, 소득세 탈루 목적의 하향 부정신고도 일부 있을 수 있으므로 시장 반응을 면밀히 살펴 대응해야 한다”고 말했다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com