[시선집중] GH사장 "오세훈, 부동산시장 들쑤셔..기본주택이면 획기적 주택공급"

<이헌욱 경기주택도시공사 사장>
-LH는 세계 최대의 개발공기업, 지방 주도형으로 개혁해야
-오세훈, 규제 완화-민간개발? 그럼 집값은 무조건 오른다
-기본주택, 핵심요지에 용적률 높이고 분양 이상의 품질
-쫓겨나지 않는 30년 단위 계약 갱신. 월세는 시세의 절반
-장기임대, 소수만의 복지가 아닌 '공공인프라'로 구상
-기본주택은 적자 없는 본전 모델. 전 국민 주거 안정 해결이 목표

■ 방송 : MBC 라디오 표준FM 95.9MHz <김종배의 시선집중>(07:05~08:30)

■ 진행 : 김종배 시사평론가

■ 대담 : 이헌욱 GH경기주택도시공사 사장

◎ 진행자 > 조금 전 2부에서 송영길 의원과 인터뷰하는 과정에서도 부동산 정책에 대한 이야기가 나왔는데요. 부동산을 둘러싼 얘기가 참 여러 갈래로 나오고 있습니다. 또 새로 취임한 오세훈 서울시장 같은 경우는 공공개발이 아닌 민간개발을 주장하면서 재건축 재개발 규제 완화를 선거 과정에서부터 주장했고 시장에서도 이걸 반영할 계획이라고 하죠. 그런데 이것과 다른 움직임이죠. 경기도 같은 경우 기본주택이 답이다, 이렇게 이야기하고 있는데 바로 주인공입니다. GH경기주택도시공사의 이헌욱 사장 스튜디오에 모셨는데요. 관련 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 어서오세요. 사장님.

◎ 이헌욱 > 안녕하세요?

◎ 진행자 > 아침 일찍 오시느라 고맙습니다.

◎ 이헌욱 > 감사합니다.

◎ 진행자 > 일단 본론 들어가기 전에 이것부터 여쭤보고 싶은데 LH 사태가 워낙 잔향이 크기 때문에 GH 같은 경우도 불미스러운 일이 있는지 전수조사 진행하신 바가 있습니까?

◎ 이헌욱 > 다 했습니다.

◎ 진행자 > 결과 나온 거고요?

◎ 이헌욱 > 아직까지 없습니다.

◎ 진행자 > 아직까지 없는 거고, 확신하십니까?

◎ 이헌욱 > 100% 확신은 없습니다만 아직까지 없어서 조금은 다행스럽게 생각하고 있습니다.

◎ 진행자 > 또 한 가지는 LH 개혁 문제가 나오잖아요. 그러다 보니까 LH 기능의 상당 부분을 경기도의 GH나 서울시 SH 같은 곳으로 넘겨야 된다 이런 주장도 있던데 이건 어떻게 받아들이세요?

◎ 이헌욱 > 지방 주도형으로 하는 게 맞는 방향인 건 분명합니다. 선진국은 다 지방 주도형으로 하고 있고요. 국가공기업 개발공기업 자체가 없습니다, 대부분. 약간 LH가 특이한 형태의 공기업이긴 한데 세계 최대의 개발공기업이라고 하잖아요.

◎ 진행자 > 아 그런가요. LH가. 다른 나라는 그런 게 없어서

◎ 이헌욱 > 국가가 안 합니다. 개발은 다 지방에서 하죠. 그런데 또 한편으로는 오랫동안 많은 역량 또 재원 인원이 축적돼 있습니다. 그걸 사장시키는 건 곧 국가적 손실 아니냐 이런 생각도 하는 것이고요. 약간 기능 조정해서 또 주거 문제 심각하기 때문에 주거 문제 해결에 많은 역량을 쏟도록 하는 것이 맞는 방향이 아니겠나 생각합니다.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 조금 전에 인터뷰 시작하면서 공공개발이 있고 민간개발이 있다고 말씀드렸는데 GH 사장으로서 오세훈 서울시장 민간개발 방향은 어떻게 평가하세요?

◎ 이헌욱 > 민간은 수익을 보고 움직이지 않습니까? 민간개발 자꾸 주장하시면서 부동산값 많이 오르죠.

◎ 진행자 > 무조건 오른다고 보세요?

◎ 이헌욱 > 민간개발 자꾸 얘기하면 항상 올랐습니다. 무조건 오릅니다. 민간개발을 계속 주도 해서 하겠다, 민간에다 권한을 주겠다, 주겠다는 권한 소위 개발권이잖아요. 재개발 재건축을 할 수 있는 권한인데 그건 행정권한입니다. 그 권한을 민간에 주면 민간에서는 그만큼 바로 집값에 반영되죠. 그래서 규제 완화하자 이러면 계속 집값이 오르는 겁니다. 이게 공공주도형으로 하되 집값 기대심리를 꺾으면서 일하지 않으면 공급은 물론 계속해야 되는데 공급하는 방식이 집값을 부추기는 방식, 이렇게 되면 집값 안정에 전혀 도움이 안 되죠.

◎ 진행자 > 그러면 하나만 더 여쭤볼게요. 저희가 며칠 전에 강남구청장하고 인터뷰했는데 이분 같은 경우 그렇게 가야 된다. 물론 강남구 현상만 보고 하시는 말씀일 수 있겠는데 부동산시장이 다시 들썩이는 것 아니냐 질문을 드렸더니 이익환수 이런 방안이 있다고 이야기하던데 이건 어떻게 보세요?

◎ 이헌욱 > 이익을 별로 환수하지 않습니다, 지금 구조에서. 그래서 공공개발을 통해서 이익을 많이 환수해야죠. 그래서 부동산 개발하더라도 크게 돈이 안 된다. 구조를 잘 설계해놓고 일을 해야 되는 건데 지금 그런 구조가 잘 설계돼 있지 않습니다.

◎ 진행자 > 오세훈 시장은 엊그제 한 인터뷰 보니까 바로 이런 문제를 제기하니까 방안이 있다, 그러면서 토지거래허가제 이런 것들을 이야기하던데 방안이 안 되는 겁니까? 대안이.

◎ 이헌욱 > 토지거래허가제도 약간 방안이 됩니다. 그래서 개발을 할 때는 공공주도형으로 그리고 또 부동산 가격을 들쑤시지 않게 여러 장치를 잘 마련해서 실질적으로 주거 안정에 기여할 수 있도록 그런 방향으로 해야 되는 것이죠. 자꾸 민간이 주도해서 하겠다 이런 식의 말씀은 그 자체로 부동산시장을 엄청 들쑤시고요, 그것 때문에 요 며칠 사이에도 엄청나게 올랐습니다.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 공공개발이 일단 답이다, 이런 말씀으로 이해해도 됩니까?

◎ 이헌욱 > 원래 개발권이라는 게 행정권이에요. 당연히 공공이 해야죠. 재개발조합 재건축조합이요, 대법원 판례상 행정청으로 해석합니다. 그리고 그게 재건축 재개발할 때 수용권을 행사하고 매도청구권을 행사해서 남의 재산을 강제 빼앗지 않습니까? 행정청의 권한이고요. 아주 강력한 국가권력을 쓰는 겁니다. 사실 그런 행정청의 권한 안 쓰면 민간에서 마음껏 하셔도 돼요.

◎ 진행자 > 무슨 말씀인지 알겠다, 그런데 안 쓰고 됩니까, 그게?

◎ 이헌욱 > 안 쓰고 하는 그런 제도도 있습니다.

◎ 진행자 > 예를 들면 어떤 것이요?

◎ 이헌욱 > 지역주택조합 이런 거, 그런데 잘 안 되죠.

◎ 진행자 > 그것도 그런데 인허가가 또 있어야 되니까.

◎ 이헌욱 > 물론 인허가는 해줍니다만 기본적으로 행정청 권한을 안 씁니다. 그런데 잘 안 됩니다.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 지금 우리 애청자 여러분들이 어느 분하고 목소리가 되게 비슷하다고 그래서 다시 한번 말씀을 드리는데 지금 저희는 이헌욱 GH 사장과 인터뷰하고 있습니다.

◎ 이헌욱 > 이헌욱입니다.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 그래서 사장님께서 강력히 계속 추진하고 있는 게 기본주택인 거죠. 기본주택 개념부터 설명해주세요.

◎ 이헌욱 > 우리나라 인구의 44%는 세를 살고 있습니다. 지금까지 세 사는 분들한테 분양을 하면 주거 안정될 것이다 생각해서 굉장히 오랫동안 분양 위주의 정책을 펴왔습니다. 그런데 분양을 많이 해도 자가 소유율이 별로 높아지지 않습니다.

◎ 진행자 > 그렇더라고요.

◎ 이헌욱 > 계속 살다 팔아버리니까요. 집을 유지하는데 돈이 많이 들지 않습니까? 저렴하게 분양했다고 하더라도 형편이 어려우면 유지를 못하는 거죠. 그러다 보니까 일정 수준의 무주택가구, 세 사는 분들 항상 있어요. 이분들이 항상 주거 불안에 시달리고 있거든요. 이 불안 때문에 내가 무리해서라도 집을 사야 된다, 이런 생각도 계속 가지게 되는 거고 그래서 이 세 사는 분들한테 획기적으로 주거 안정을 제공할 수 없을까 이런 고민을 한 겁니다. 세 사는 분들한테 획기적으로 주거 안정을 제공하려면 장기임대주택을 대량으로 공급하면 되거든요. 장기임대주택을 공급하면 지금까지 적자가 계속 났어요. 적자가 계속 나니까 대량 공급하기 굉장히 어렵지 않습니까?

◎ 진행자 > 자금순환을 해야 되는데 못하고 이러니까

◎ 이헌욱 > 소수한테만 주고 안 좋은 곳에 짓고 이렇게 했던 건데 발상을 전환해서 최소한 본전은 되는 모델을 만들어보자, 지속가능한 모델을 만들어보자 이렇게 생각한 것이 기본주택입니다. 핵심 요지에 짓고 무주택자 누구에게나 제공하고, 무주택자 누구에게나 제공하니까 기피 시설이 안 되겠죠. 핵심 요지에 지으니까 아주 좋은 데 짓고 품질도 훨씬 높여서 분양 이상의 품질로 짓자.

◎ 진행자 > 면적 제한도 없고?

◎ 이헌욱 > 면적은 지금까지 5개 모델을 만들어놓았고 최대 85제곱미터까지 가능하게 하자. 전용 85, 방 3개 알파룸도 있으면 방 4개 이렇게 하고 드레스룸도 제대로 만들고 중산층이 좋아하는 그런 모델로 만들자. 누구나 살 수 있게 그렇게 하자 이렇게 접근하는 것이고 분양 이상의 품질을 제공하겠다, 면적도 그렇고 그래서 핵심 요지에 제공하겠다. 그러면서 최소한 공공입장에서 본전은 되게 지속가능한 모델을 만들어보자.

◎ 진행자 > 어떻게 본전이 될 수가 있어요?

◎ 이헌욱 > 저희가 처음에 모델을 만들어보니까 기존 방식으로 했을 때는 시세에 근접하는 임대료를 받아야 본질이 되는 겁니다. 그래서 연구를 했죠. 용적률을 획기적으로 높이자, 용적률을 획기적으로 높이니까 거의 시세 절반 가까운 금액으로도 임대료를 시세 절반 정도 받아도 본전이 된다는 거죠.

◎ 진행자 > 땅값이 상대로 줄어드니까

◎ 이헌욱 > 땅값 부담이 줄고. 자금 조달도 조금 저렴하게 정부가 조금만 도와주면 많이 어려운 문제가 아닙니다. 도와주면 거의 핵심 요지 시세 절반으로 임대를 제공해도 공공입장에서는 지속가능하더라라는 것이고

◎ 진행자 > 임대 기간은요?

◎ 이헌욱 > 임대 기간은 30년 단위로 갱신해서 계속 살 수 있게 하는 거죠. 2년마다 조금 인상을 하긴 합니다. 2년마다 3% 정도 인상률을 조정하려고 하고 30년 살고 재구조화해서 30년, 30년 단위로 말씀을 드리냐 하면 해보면 본전이 안 될 수가 있지 않습니까? 약간 조정은 해야죠. 보증금하고 임대료를. 쫓아내진 절대 않는다.

◎ 진행자 > 5% 범위 안에서?

◎ 이헌욱 > 2년에 3%인데요. 30년 지나면 사실은 저희는 임대료 보증금이 떨어질 가능성도 크다고 생각해요. 해보면 노하우가 쌓이기 때문에 저렴해질 수도 있고, 그런데 그건 30년 예측이 잘 안 되지 않습니까? 한 번씩은 조금 조정해야 되니까 30년 말씀드리는 거고요. 30년 갱신하기 때문에 평생 살 수 있게 하는 겁니다. 그렇게 해서 공공입장에서는 최소한 본전하겠다는 것이고요. 사시는 분 입장에서는 충분히 부담 가능한 수준, 시세의 절반 수준에 살 수 있는 기회를 제공하겠다는 겁니다, 핵심 요지에.

◎ 진행자 > 전세예요, 월세예요?

◎ 이헌욱 > 이건 현금흐름이 나와야 되기 때문에 월세입니다.

◎ 진행자 > 월세인데 자금순환이 됩니까?

◎ 이헌욱 > 월세니까 자금순환이 되죠.

◎ 진행자 > 어떻게요? 계산법 좀 알려주세요. 왜냐하면 목돈이 들어가잖아요. 일단 지으려면.

◎ 이헌욱 > 저희는 어떻게 구조를 짜는 거냐 하면 GH 공사에서 아파트를 짓습니다. 기본주택 같은 건 평균적으로 한 채에 3억 2000 정도를 보고 있습니다.

◎ 진행자 > 비용이?

◎ 이헌욱 > 예, 3억 2000 정도 아파트를 지어서 리츠에 파는 겁니다. 전용 리츠에 팔면 전용 리츠에서 자금 조달을 해서 전용 리츠에서도 본전이 될 수 있게 구조를 유지하고 저희도 전용 리츠에서 전체를 빌립니다. 마스터리스를 해서 이걸 전체 본전이 되게 유지하는 겁니다. 다 돌아갑니다.

◎ 진행자 > 누이 좋고 매부 좋고 이런.

◎ 이헌욱 > 다 돌아갑니다. 중간중간에 공적인 지원만 적절히 해주지 큰 비용 들이지 않고 돌아가는 구조입니다.

◎ 진행자 > 예를 들어서 거기에 들어가 살 수 있는 자격은 무주택자로. 그다음에는 추첨입니까?

◎ 이헌욱 > 아마도 일부는 추첨하고 일부는 가점제를 하지 않을까 생각하는 것이고 아직까지 정해진 건 없습니다. 저희는 장기적으로는 수돗물처럼 공급한다 이런 목표를 가지고 있는 겁니다. 무주택자 누구에게나 다 공공서비스로 지금까지는 집이란 게 자산이고 소수에게만 제공하는 주거복지였다면 이걸 바꿔서 장기임대주택은 공공인프라다 이렇게 접근하자는 거죠. 우리가 도로, 철도, 이런 것처럼 수도 이런 것처럼 공공인프라로 접근해서 원하는 누구에게나 다 제공해보자. 핵심 요지에, 원가 수준에.

◎ 진행자 > 물량공급이 그렇게 될 수 있는 겁니까?

◎ 이헌욱 > 경기도는 다 조사했습니다. 경기도에서는 매년 10만 호씩 15년간 150만 호 공급할 수 있다, 이렇게 확신합니다.

◎ 진행자 > 1년에 10만 호씩 가능하다고요?

◎ 이헌욱 > 예, 가능하고요. 이 권한만 주시면 몇 가지 도와주셔야 됩니다. 자금조달 할 수 있는 구조를 짜주셔야, 제안을 드렸는데

◎ 진행자 > 중앙정부에서?

◎ 이헌욱 > 중앙정부에서 도와주시면 됩니다. 그리고 권한을 주시면 됩니다.

◎ 진행자 > 권한이라 함은?

◎ 이헌욱 > 예를 들어서 땅에 대한 권한, 지금은 중앙정부가 가지고 있거든요. 공공주택 지구를 지정하는 권한을 중앙정부가 가지고 있습니다.

◎ 진행자 > 그런가요?

◎ 이헌욱 > 그래서 LH가 많이 하는 겁니다. 지금까지 공공택지를 개발하면서 대부분 많은 부분을 분양해버려요. 공공임대를 많이 짓지 않습니다. 그 이유는 공공임대 적자가 나기 때문에 분양해서 돈을 벌어야 공공임대를 할 수 있다는 얘기거든요. 그런데 기본주택은 적자가 안 나는 모델입니다. 본전 하는 모델이기 때문에 대량공급을 할 수 있습니다. 굳이 분양을 안 해도 되는 겁니다. 지금 우리나라에 가장 부족한 인프라가 장기임대가 부족한 겁니다. 그렇게 생각하시면 되고요. 장기임대를 전체 주택 재고의 25%에서 30%까지 확대하겠다라는 계획을 야심차게 세워서 추진하면 15년 안에 해결할 수 있습니다. 전 국민 주거 안정이 해결 가능한 목표입니다.

◎ 진행자 > 경기도인데 무슨 또 전 국민이에요.

◎ 이헌욱 > 경기도가 해결되면 정부에서 하면 전 국민이 되는 거죠.

◎ 진행자 > 다른 데로 확산된다?

◎ 이헌욱 > 예, 같은 모델 할 수 있는 겁니다.

◎ 진행자 > 그런데 임차인 입장에서는 월세보다 전세가 좋은 것 아니겠습니까?

◎ 이헌욱 > 전세를 할 때도 대부분 요새 대출 많이 받지 않습니까? 전세를 하면 집값이 떨어졌을 때 불안하죠. 전셋값 혹시 떼일까 봐. 그러니까 만약에 비용부담이 같다고 하면 월세가 나쁘지 않은 거죠. 대출받아서 하는 경우에 계산해보시면.

◎ 진행자 > 문제는 아무래도 살림이 빠듯한 입장에서는 매달 고정으로 몇십만 원씩 나가는 게 사실 부담이잖아요.

◎ 이헌욱 > 전세대출을 받아서 이자 내는 분이 그 비용부담하고 내가 월세 내는 것하고 비슷하면

◎ 진행자 > 예를 들어서 전세대출을 받지 않지만 전세보증금을 조금 저렴하게 준다면 이 정도 감당할 수 있는 사람이 있다고 치면 전세로 안 됩니까? 이런 건 여지가 없습니까?

◎ 이헌욱 > 지금 그렇게 해선 사업의 지속가능성이 없어요. 그렇게 해선 돌아가지 않기 때문에

◎ 진행자 > 월세 수준은 주변 시세의

◎ 이헌욱 > 절반 정도

◎ 진행자 > 그렇게 지금 시뮬레이션을

◎ 이헌욱 > 주변 시세 절반 정도면 가능하다, 이렇게 보고 있습니다.

◎ 진행자 > 그러고도 된다고요? 이게?

◎ 이헌욱 > 그렇습니다.

◎ 진행자 > 결국 비법 중 핵심은 용적률이다?

◎ 이헌욱 > 용적률이 가장 핵심이고 그다음에 좀 자금 조달 저렴하게 해야죠.

◎ 진행자 > 서울로만 질문 하나 드려볼게요. 서울에서도 용적률 확 올려주면 주택공급이 많이 늘어날 수 있겠네요.

◎ 이헌욱 > 이런 구조를 짜면 획기적으로 늘릴 수 있습니다.

◎ 진행자 > 그런데 왜 안 하는 겁니까? 서울에서는.

◎ 이헌욱 > 잘 모르겠습니다.

◎ 진행자 > 너무 단호하게 대답하시면 질문한 제가 그렇잖아요.

◎ 이헌욱 > 사실 이게 왜 안 하는지 설명을 들어본 적이 없어서

◎ 진행자 > 이해가 안 된다는 뜻으로 이해하면 되는 겁니까?

◎ 이헌욱 > 이해도 하시는 것 같습니다. 이제 다.

◎ 진행자 > 서울에서도?

◎ 이헌욱 > 제가 워낙 이 얘기를 많이 하고 다녔기 때문에 사업구조가 다 나와 있거든요. 그래서 이제 이해는 다 하신 것 같은데 왜 안 하시는지 잘 모르겠습니다.

◎ 진행자 > 그러면 민간 같은 경우 용적률을 확 올려주면 특혜가 되니까 그래서 뭐 조심스럽다는 건 이해가 되는데 공공개발 용역은 용적률 확 올리면 되잖아요.

◎ 이헌욱 > 맞습니다. 맞습니다.

◎ 진행자 > 제가 너무 단순하게 접근하고 있는 겁니까?

◎ 이헌욱 > 아닙니다. 정확하게 접근하신 겁니다.

◎ 진행자 > 그런데 왜 안 하냐고요.

◎ 이헌욱 > 용적률 확 올려서 기본주택 방식으로 본전은 되게 지속 가능한 모델로 대량 공급하면 됩니다.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 한번 검증해야겠네요. 그런데 지금 정부 같은 경우 장기 전세 정책을 내놓고 있잖아요. 이건 어떻게 평가하세요?

◎ 이헌욱 > 지속가능한 모델이냐라고 여쭙고 싶은 거죠. 그래서 대량공급이 가능하냐, 장기전세 참 좋은 건데, 수요자 입장에서는 참 좋죠. 그런데 공급자 입장에서 대량공급 가능하냐, 몇 호나 하실 생각이냐, 지속가능하냐 저희는 자세히 살펴보지 않았습니다만 저희로선 전세만으로 대량공급 가능한 모델이 안 나오더라.

◎ 진행자 > 결국 자금순환이 끊겨버린다. 속칭 총알이 떨어진다, 이런 얘기.

◎ 이헌욱 > 맞습니다.

◎ 진행자 > 중앙정부에 몇 가지 도움을 요청했다고 말씀하셨는데 답은 왔습니까?

◎ 이헌욱 > 협의는 계속 진행 중이고요. 부분부분 또 제도 개선에 반영되고 있습니다. 이번에 장기전세 같은 경우에도 무주택자 누구나 하겠다 이런 부분은 저희 건의가 그런 식으로 반영된 측면이 있는 것이고요. 또 정부에서도 평생주택해서 저희와 거의 유사한 방식으로 제공하는 것을 또 인정하고 있습니다. 다만 가장 걸려 있는 게 무주택자 누구에게나 주는 것 이런 부분에 대해서 아직까지 공감대가 부족하다고 하시는데

◎ 진행자 > 아무래도 저소득층이나 이런 데 약자 쪽이 먼저 가야 되는 것 아니냐

◎ 이헌욱 > 그런 생각을 계속 가지고 계신데

◎ 진행자 > 진짜 그것에 대해서 말씀해주세요. 보통 그렇게 생각하지 않습니까?

◎ 이헌욱 > 무상급식에서도 똑같은 논쟁한 거거든요. 발상을 전환해서 보편적 서비스다, 공공 서비스다 이렇게 생각하시면 부자들이 지하철 잘 안 타겠지만 버스 잘 안 타겠지만 굳이 막지 않는 거거든요. 장기임대도 굳이 막을 필요 없다. 전 어떻게 생각하냐 하면 부자인데 나는 그럼 집 사서 돈 벌지 않겠다, 이런 선택한 사람들한테 제공해도 충분한 것 아닙니까.

◎ 진행자 > 돈 있는 사람은 지 돈 들여서 사지 꼭 임대 들어오겠느냐 이 말씀이죠.

◎ 이헌욱 > 예, 그렇습니다. 굳이 임대 안 들어올 텐데 그런 사람들이 나 집 안 사겠다 하면 넣어줘도 전 괜찮다고 생각합니다.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣도록 하겠습니다. 고맙습니다. 사장님.

◎ 이헌욱 > 감사합니다.

◎ 진행자 > 지금까지 이헌욱 GH 사장이었습니다.

[내용 인용 시 MBC <김종배의 시선집중>과의 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.]

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