민간개발 기대 커지는데..공공주도 일단 'GO'

도심 공공주택 복합사업, 2차 후보지 선정
미아·수유·용두동 개발해 1만2900가구 공급
민간 재개발 목소리 커지면 동의받기 어려워

[서울=뉴시스] 국토교통부는 14일 '도심 공공주택 복합개발사업' 2차 선도사업 후보지로 강북구 역세권 7곳과 저층구거지 4곳, 동대문구 역세권 1곳과 저층주거지 1곳 등 총 13곳을 선정했다고 밝혔다. 정부는 이를 통해 1만2900가구의 신축주택을 공급할 수 있을 것으로 예상하고 있다. (그래픽=안지혜 기자) hokma@newsis.com

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 정부가 미아역과 수유역 일대 등을 '2·4대책'의 일환인 '도심 공공주택 복합사업 후보지'로 선정했다. 지난달 31일에 이은 두 번째 후보지 발표다.

LH사태 등으로 공공 주도 사업에 대한 신뢰도가 무너졌고, 오세훈 서울시장이 민간 주도의 주택공급을 약속한 상황에서 정부는 일단 예정된 사업을 꾸준히 밀어붙이겠다는 모양새다.

국토교통부는 2차 선도사업 후보지로 강북구 역세권 7곳과 저층주거지 4곳, 동대문구 역세권 1곳과 저층주거지 1곳 등 13곳을 선정했다고 14일 밝혔다. 정부는 이를 통해 신축 주택 1만2900가구를 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.

미아 역세권은 역과 가까워 좋은 입지에도 다른 역세권과 비교해 저밀집돼 역세권 기능이 미약하다. 생활여건도 낙후된 상태다. 수유동은 2018년 8월 정비예정구역 해제 이후 정비 없이 노후화가 진행되고 있다. 사업지 인근의 우이천·북한산·도봉산 등 친환경적 입지를 활용한 경관우수 주거공간을 조성할 방침이다.

2016년 1월 정비예정구역이 해제된 용두동 역세권은 사업 추진주체가 없어지면서 장기간 개발이 정체돼 노후화가 가속화되고 있다. 정부는 GTX(청량리) 신설이 계획된 뛰어난 입지에 약 3000여 세대의 도심형 주거공간을 조성하고, 상업·문화·업무기능이 집약된 복합시설을 조성할 계획이다.

이번에 선정된 13곳에 대해 사업효과를 분석해봤더니 용도지역 상향 등 도시계획인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력 개발 추진 대비 용적률이 평균 56%포인트(p) 오르는 것으로 나타났다. 도시규제완화와 기반시설 기부채납 완화로 공급세대도 구역별 평균 약 251세대(34.0%) 증가한다는 분석이다. 사업성 개선으로 우선분양가액은 시세 대비 평균 66.3% 수준으로, 토지주의 수익률은 28.2%p 향상돼 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있다는 게 정부의 설명이다.

국토부는 본격적인 사업 착수를 위한 절차를 진행 중이다. 지난달 31일 1차 후보지 21곳을 선정한 이후 정부는 앞으로도 몇 차례 더 후보지를 선정할 계획이다. 도봉구에서 지난 9일, 영등포구에서 12일 주민설명회를 열었고 은평구 증산4와 수색14, 도봉구 쌍문은 발표 직후 예정지구 지정 요건인 주민 10% 이상 동의서를 제출해 사업이 차질 없이 진행되고 있다는 설명이다. 예정지구로 지정되면 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 사업이 확정된다.

문제는 오 시장의 당선으로 변수가 생겼다는 점이다. 오 시장은 선거 과정에서 '민간주도형 재개발'을 추진하겠다고 공약했다. 규제완화 기대감이 생기면서 주민들 사이에서 민간 개발을 선호하는 목소리가 높아지면 3분의 2 이상의 동의를 받기 어려울 수 있다.

정부는 민간 재개발 사업과 비교해 불리하지 않을 여러 지원 방안을 마련할 방침이라고 밝혔다. 우선공급을 받는 기존 토지소유자는 등기 후에도 전매가 제한되지 않고, 실거주 의무도 없다. 소유자의 선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형도 공급된다. 종전자산의 규모가 큰 경우 자산가액 또는 주거전용면적의 범위에서 1+1(60㎡ 이하) 주택공급도 허용할 예정이다.

국토부 관계자는 "10% 이상 동의를 받은 3곳은 동의율이 30~40%로 상당히 높다"며 "다른 구역들도 동의를 구하는 절차를 진행중이어서 빠른 속도로 예정지구 지정 요건을 갖출 수 있을 것"이라고 말했다.

업계에서는 3분의 2 이상의 동의를 얻더라도 실제 공급까지는 상당한 시간이 걸릴 것이란 의견도 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "동의율을 갖추더라도 반대하는 이들을 설득하는 과정이 오래 걸리고, 소수의 반대로 사업이 성사되지 못하는 경우도 많이 있다"며 "그런데도 정부가 공급량 목표치를 설정하고 끼워맞추기식 정책을 발표하는 것은 처음부터 한계가 있었다고 봐야 한다"고 했다.

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