강북에 쏠린 도심 고밀개발..주민동의가 여전히 '핵심 관건'

1차 후보 21곳 합쳐 총 3만8000가구 공급
추가수익 28.2%P 혜택..동의 받아야 추진
후보지 인접 주민도 협의 후 사업참여 가능
내달 서울 3차후보지에 강남권 나올지 주목

국토교통부는 2·4대책에 포함된 도심 공공주택 복합개발사업의 두 번째 선도사업 후보지로 서울 강북구·동대문구 지역 13곳을 선정했다고 14일 밝혔다. 서울 강북구 미아역 인근(위쪽부터), 동대문구 용두동(청량리·용두역 인근) 역세권 사업 개발조감도, 강북구 수유동(구 수유12구역) 저층주거지사업 개발조감도. [국토교통부 제공]

정부가 14일 발표한 도심 공공주택복합사업의 2차 후보지 13곳에 대해 대체로 입지는 좋지만 공급 규모가 약 1만3000가구에 불과해 주택시장에 미칠 영향은 제한적일 것이란 관측이다.

1·2차 통틀어 강남권 후보지 없이 강북권에 쏠려 있고, 후보지로 선정된 지역도 주민 동의 확보 등 만만찮은 절차가 남아 있다.

정부는 지난달 31일 발표된 1차 후보지 21곳과 이번 2차 13곳을 합쳐 총 3만8000가구 공급이 가능할 것으로 본다. 그러나 사업 추진을 위해 주민 동의가 필요하고 내년 대통령선거 등에 따른 변수도 있어 사업이 안정적으로 진행될지 미지수다.

국토교통부는 2·4대책에 포함된 도심 공공주택 복합개발사업의 두 번째 선도사업 후보지로 서울 강북구·동대문구 13곳을 선정했다고 14일 밝혔다. 이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다.

이번 후보지는 강북구 11곳, 동대문구 2곳이며, 국토부는 이곳에서 약 1만2900가구의 주택을 공급할 수 있을 것으로 본다. 사업 유형별로는 역세권은 8곳, 저층주거지역은 5곳이다.

역세권은 미아역 동·서측, 미아사거리역 동·북측, 삼양사거리역 인근, 수유역 남측1·2, 용두역·청량리역 인근 등이다.

저층주거지는 옛 수유12구역, 송중동주민센터 인근, 옛 미아16구역, 삼양역 북측, 청량리동주민센터 인근 등이다.

이들 지역은 그동안 사업성이 낮다는 이유로 민간 개발이 안 돼 노후화가 진행됐고, 도시공간 단절 등으로 지역정비가 되지 못한 낙후지역이다. 강북구 미아역세권은 생활여건이 낙후돼 고밀복합공간 조성을 통해 인근 역세권과 연계를 강화하고 지역 활성화를 유도할 계획이다.

일부에선 1·2차 후보지가 강북·동대문·도봉·금천·영등포·은평 등 6개구로, 강남권 없이 강북 지역에 편중돼 있어 공급에 따른 시장 안정 효과가 크지 않을 것이란 지적이 나온다. 공급이 효과를 내기 위해 다음달 서울 3차 지자체 제안 후보지에 강남권이 포함돼야 한다는 의견의 나오고 있다. 앞서 1차 선도사업 후보지는 금천·도봉·영등포·은평 등 4개구 총 21곳으로, 약 2만5000가구를 공급할 수 있는 규모다.

사업 성패는 1차와 마찬가지로 주민 동의율 확보에 있다. 정부의 도심 공공주택 복합개발 후보지 발표는 주민 동의 절차를 거치지 않고 각 구청의 추천으로만 이뤄졌다. 향후 토지주 10%의 동의로 지구 지정을 요청하고, 예정지구로 지정된 뒤 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 사업을 추진할 수 있다.

지난달 31일 1차 선도사업 후보지 21곳 중 3곳(도봉구 쌍문과 은평구 증산4, 수색14)은 발표 직후 주민 10% 이상 동의서 제출이 완료됐다.

정부는 후보지 중 올해 안에 토지주 3분의 2 등의 동의를 받아 지구 지정하는 사업장에는 토지주에게 최고 수준인 30%포인트의 추가 수익률을 주기로 했다.

국토부는 2차 선도사업지 13곳의 사업성을 분석한 결과, 민간 재개발과 비교해 토지 등 소유자가 향유하는 사업 수익률이 평균 28.2%포인트 향상되는 것으로 나타났다고 설명했다.

특히 선도사업 후보지 구역에 인접한 주민도 협의를 거쳐 사업 참여가 가능하다. 국토부는 “자치구청 등 관계기관 협의를 거쳐 사업계획 수립 등의 과정에서 구역에 편입하는 방안이 가능하며, 다음달 예정된 통합 공모를 통해 별도 구역으로 신청도 가능하다”고 밝혔다.

도심 공공주택 복합사업지는 2·4대책 발표 이후인 2월 5일부터 주택 등 부동산을 취득하면 우선공급권(입주권)이 나오지 않고 현금 청산 대상이기 때문에 후보지 내 주택은 거래가 얼어붙으며 재산권 침해 논란이 불거질 것이라는 전망도 많다.

국토부는 2월 5일 이후 사업구역 내 상속과 이혼으로 권리 변동이 발생하게 되면 우선공급 대상이 될 수 있으며, 공공주택특별법 개정안에 이 같은 예외 사유를 규정했다고 밝혔다. 국토부 관계자는 “기존 상가 소유자는 재개발사업과 동일하게 우선공급되는 상가 또는 주택을 선택 가능하도록 규정할 예정”이라고 설명했다.

2차 후보지의 투기 방지 대책도 1차 후보지와 동일하다. 예정지구 지정 1년 전부터 본지구 확정 시까지 해당 지구와 인근 지역의 부동산거래를 정밀 분석해 투기성 거래가 포착되면 국세청이나 금융위원, 경찰 등에 넘길 예정이다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “지난달 31일 1차 발표된 후보지들에서 주민동의서가 벌써 제출되는 등 주민 호응이 높은 상황”이라며 “발표되는 선도 후보지들에 정부 지원을 집중해 조속히 가시적인 성과를 창출하겠다”고 말했다.

민상식 기자

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