[뉴스하이킥] "대출 규제 완화는 무책임한 정책, 정치가들은 집값보다 본인의 직 더 챙겨"

- 집값 90% 대출 발언, 무책임해
- 재개발 재건축 규제완화, 이명박 박근혜 정부 때 이미 경험
- 서울시 층고 제한, 중앙정부 협의 없으면 쉽지 않을 것
- 대출로 주택 구매 시 이자 부담만 해도 상당
- 주택 가격의 핵심은 '금리'

■ 프로그램 : 표창원의 뉴스하이킥 (MBC 라디오 표준FM 95.9Mhz / 평일저녁 6시5분~8시)

■ 출연자 : 최은영 한국도시연구소 소장

◎ 진행자 > 오세훈 서울시장이 취임한 이후 서울의 부동산 정책이 민간 재건축 재개발로 향하고 있습니다. 게다가 여당에서도 부동산 대출 규제를 완화하자는 목소리가 나오고 있는데요. 지금의 부동산 정책들이 시장에는 어떤 영향을 끼칠지 전문가와 짚어보겠습니다. 한국도시연구소의 최은영 소장 스튜디오에 직접 나오셨습니다. 소장님 안녕하세요?

◎ 최은영 > 안녕하세요.

◎ 진행자 > 먼저 오늘 나온 뉴스부터 여쭤보겠는데요

. 재보궐 선거에서 패배한 여당에서 부동산 정책 실패를 인정하면서 여러 이야기가 나옵니다. 그 중에 민주당 당대표 출마예정자죠. 송영길 의원은 무주택자에게 집값 90%까지 대출을 해줘야 한다, 이런 소위 말하는 대출 규제 완화를 주장했거든요. 어떻게 보십니까?

◎ 최은영 > 좀 매우 무책임한 한마디로 얘기하면 무책임한 거라고 생각하는데요. 사실 왜냐하면 하우스푸어라는 게 있었잖아요. 이게 집값이 하락할 때는 대출을 과도하게 받아서 집을 사면 굉장한 고통에 빠지게 되거든요. 수억의 빚을 지고 이게 집값이 계속 상승할 때 빚내서 집사라는 정책이 말이 되는 거지 지금 금리가 초저금리가 계속 이렇게 갈 거다, 이게 정상적인 상황은 아니지 않습니까? 금리가 변할 것이고 그러면 주택가격이 어떻게 될지 모르는 상황이에요. 정체할지 상승할 수도 있겠지만 하락할 우려가 더 큰 상황에서 빚을 내서 집을 사라고 하면 고가매수 하라는 거거든요. 기성세대가 2030세대에게 집을 높은 값으로 2014년부터 집값 상승이 계속되면서 전국적으로 집값이 거의 두 배가 되었거든요. 그러면서 고가매수를 해서 빚을 떠안으면 다음 세대에 너무 큰 짐을 안겨주는 거라고 생각합니다.

◎ 진행자 > 지금 최은경 소장님 말씀이 그동안 정부여당에서 계속 해오던 정책이었잖아요. 빚내서 집사지 말아라, 투기로 인해서 거품이 부동산은 꺼질 것이다, 그러므로 빚내서 집사다간 큰일 난다, 이런 말이었는데 이게 좀 바뀐 기류입니까?

◎ 최은영 > 그래서 빚내서 집사라는 건 아까 말씀드렸지만 주택가격 상승을 전제로 하는 거거든요. 그런데 지금 매일일보에서 최근에 분석해놓은 걸 보면 2030세대가 영끌해서 5억짜리 집을 사기 위해서 80%를 무리하게 대출했다. 그러면 1년에 부담해야 될 이자가 2000만 원이 훨씬 넘거든요. 이자만. 그러면 집값이 매년 2000만 원 이상씩은 뛰어야 이자를 갚을 수 있다는 거잖아요. 그런 점에서 빚을 내서 집을 사라고 하는 정책을 지금 설계를 구상을 얘기하는 것은 너무 무책임하다고 생각합니다. 시점 자체가 왜냐하면 지금 주택을 사야 되는 시점이 아니라고 판단하는 전문가들이 많이 있거든요. 매우 실수요자들은 관망해야 되는 상황에서 이런 정책을 얘기한다는 게 더 문제가 있다고 봅니다.

◎ 진행자 > 어쨌든 지금 상황은 지난 재보궐 선거 향방도 부동산 정책이 영향을 끼쳤다고 보는 여론이고 여든 야든 서울시 중심으로 해서 공급 확대 규제 완화 이쪽으로 나가고 있는 모양새거든요. 전문가 입장에서 보실 때 이런 정책들이 과연 부동산 시장을 안정시키는 방향으로 작용될까요. 아니면 거꾸로 더 혼란을 부추기거나 가격상승을 의도하게 될까요.

◎ 최은영 > 공급확대정책은 주택가격에 완전히 영향을 미칩니다. 그런데 하나 간과하고 있는 건 재개발 재건축 규제완화가 그럼 공급확대정책이냐 관련해서 데이터를 제가 분석을 최근에 해봤는데요. 2015년에서부터 2019년까지 서울에 16만 호 정도가 신규로 공급됐어요. 그런데 그중에서 재개발 재건축 통해서 공급된 주택수는 1만 4000호로 10%가 안 되거든요. 이건 재건축을 예를 들어 보면 4만 호를 새로 짓는데 2만 7000호를 부수고 짓거든요. 재개발 재건축이라는 건 아무것도 없는 곳에 짓는 게 아니라 뭔가 부수고 짓지 않습니까?

◎ 진행자 > 있던 것을 새로 만드는 거죠.

◎ 최은영 > 그런 점에서 고급 아파트를 만드는 방식이긴 하지만 이게 공급효과가 큰 것이냐 라는 것하고 다른데 그러면 재개발 재건축 규제 완화를 통한다 라는 건 집값에 대한 잘못된 사인을 줄 가능성이 굉장히 크죠. 규제완화라는 건 결국 규제완화는 주택가격 상승 이것과 거의 직결되는데 여야를 떠나서 지금의 가장 문제가 주택가격 상승이었잖아요. 그러면 이 문제를 어떻게 해결할 것인지 최선을 두고 해야 되는데 재개발 재건축 규제완화 우리가 안 해본 것 아니지 않습니까? 이명박 박근혜 정부 때 해봤고요. 그 결과가 미친 것들이 지금 주택가격에 영향을 미쳤다고 봅니다. 그래서 좀 진지하게 고민해야 될 시점이라고 생각합니다.

◎ 진행자 > 진지한 고민이 필요하다 라는 말씀이시고요. 그런 가운데 민주당 소속 강남구청장이 강남은 특수하다, 그렇기 때문에 오세훈 시장의 정책이 옳은 방향이고 찬성한다 이러면서 여야가 같은 목소리를 내고 있습니다. 어떻습니까? 강남은 특수하고 그래서 이런 규제완화가 답인가요?

◎ 최은영 > 굉장히 어려운 질문을 계속 물어보시고 당황스러운 질문을 하시는데요.

◎ 진행자 > 솔직히 답해주시면 좋을 것 같아요.

◎ 최은영 > 왜냐하면 그런 주장을 보고 사실 처음 되는 건 아니고 이게 선거 때마다 나오거든요. 이런 주장이. 총선 때도 생각해보면 강남 송파 쪽의 지역구 의원들께서 여당에 종부세 완화를 얘기하시기도 했고 그 결과 어떻게 됐습니까? 집값이 그 뒤로 올랐거든요. 그런 점에서 이게 집값을 어떻게 안정시킬까를 고민한다기보다는 제가 보기에는 본인의 직을 더 고민하는 것들이 아닌가, 정치인들이.

◎ 진행자 > 본인의 직. 소위 말해서 포퓰리즘이다 이거죠? 유권자들이 좋아하고 지역주민들이 원하는 것이다.

◎ 최은영 > 그것을 통해서 주택가격이 안정될 것이다라기보다는 본인에게 본인이 어떤 게 유리한 것인가, 본인의 직에 이런 걸 더 많이 신경 쓰는 정책이라고 생각합니다.

◎ 진행자 > 지금 2***님이 문자를 주셨는데요. ‘집값은 계속 오릅니다. 서민 대출규제 풀어 집 살 기회 주어야 합니다’ 이런 의견들을 가지고 계신 분이 많으시잖아요. 이 부분에 대해서 어떻게 생각하십니까?

◎ 최은영 > 규제완화와 관련해서 빚의 무서움도 분명히 있다는 거죠. 그리고 지금 2014년부터 계속 집값이 상승을 했거든요. 이게 계속 상승할 것이냐. 장기간 상승됐기 때문에 그런 전망을 하시는 분도 많겠지만 사실 그렇지 사인은 작년에 110만 호가 넘게 집이 팔렸거든요. 역대 최고 수준입니다. 그러면 누군가 팔았다는 거예요. 누군가는 사기도 했지만. 그런 점에서 지금의 주택시장은 굉장히 무겁게 보셔야 되는 시점이라고 생각합니다.

◎ 진행자 > 계속해서 집값이 오를 거란 것이 확실하다면야 빚내서라도 집을 사시고 그래서 서민대상 대출규제 완화도 도움이 될 수 있겠지만 걱정이 되는 것이 언제 금리가 오를지 모르고 부동산 거품이 꺼질지 모르는데 그때 큰 대출 빚을 안고 계시는 서민들이 어떻게 감당할 것이냐, 그런 걱정이시잖아요.

◎ 최은영 > 소득에 비해서 무리한 부채를 지면 안 된다는 말씀을 드리는 겁니다. 예를 들면 10억 짜리인데 5억 이상을 빚을 내고 산다든가 이렇게 되면 그것의 이자 부담만 해도 상당한 것이거든요. 빚을 하나도 내지 말고 집을 사라고 말씀드리는 게 아니라 무리한 대출, 본인 소득에 비해서 무리한 대출은 위험한 상황이라고 말씀드리는 겁니다.

◎ 진행자 > 앞서도 재개발 재건축이 실제로 새로 공급하는 주택의 양은 많지 않다는 있는 것을 좀 더 고급화 하는 것이기 때문에 라는 말씀 주셨는데요. 또 하나의 관건이 되는 게 서울의 경우에 규제 뭐라고 하죠. 층고 규제 35층 이상으로 지을 수 있도록 하는 규제완화를 하겠다 라는 것이 오세훈 시장의 공약이고 지금 추진하는 정책으로 보이는데요. 용적률 완화 부분이죠. 어떨까요. 이게 그러한 공급 확대에 영향을 효과적으로 줄 것이냐 하나하고 또 하나는 실제로 가능하냐 중앙정부가 다른 입장을 취하고 있는데 어떻게 보십니까?

◎ 최은영 > 실제로 가능한 부분이 굉장히 적을 거라고 생각합니다. 왜냐하면 현재 2.4대책이 의미하는 건 민간 재개발 재건축 규제를 풀지 않겠다 라는 것이거든요. 용적률 완화 250%에서 500%로 이렇게 완화하면 공급 효과가 있을 겁니다. 아까 말씀드리는 것보다 공급 효과가 있을 것인데 이것의 전제는 공공이 나눠서 개발이익을 민간과 공공이 나눠 갖겠다 라는 전제하고 있는 거지 민간이 단순히 추진하는 재개발 재건축은 기존 틀에서 용적률이 250%에서 300% 틀 안에서 하겠다는 정부 의지가 발표된 것이기 때문에 이것을 바꾸긴 힘들 거라고 생각합니다.

◎ 진행자 > 층고 제한 같은 경우 서울시 자체에서 결정할 수 있는 사안 아닌가요?

◎ 최은영 > 층고 제한도 사실 서울플랜 2030이라고 하는 서울 최상위 계획에 포함돼 있는 내용이었거든요. 층고제한이 핵심이라기보다는 사실 용적률 얼마나 더 집을 지을 수 있을 것이냐인데 이 부분 관련해서 중앙정부하고 협의가 없으면 쉽지 않을 것이다.

◎ 진행자 > 용적률이 일단 기본이니까.

◎ 최은영 > 예.

◎ 진행자 > 지금 보도를 보면 오세훈 시장이 당선된 직후부터 계속해서 집값이 몇억이 올랐다 어디가 어떻게 올랐다 이런 보도가 계속 나오고 있거든요. 전문가로서 현장에서 보시기에 사실인가요?

◎ 최은영 > 호가 중심으로 오르는 것이라서 실수요자들께서는 주의 게 보셔야 하는 상황이라고 생각합니다. 그리고 저희가 제가 분석해봐도 정책 변수보다 금리 요인이 크거든요. 주택 가격이 미치는 영향이.

◎ 진행자 > 핵심은 금리다. 오늘 오세훈 서울시장이 국무회의에 참여했지 않습니까? 그래서 아파트 공시가격 결정에 지방자치단체가 참여해야 한다 이렇게 주장했는데 그동안 논란이 있었습니다. 일부 지자체장들이 정부가 정하는 부동산 공시가에 문제가 많다. 현실과 다르다, 이런 주장들인데요. 소장님 보시기엔 어떻습니까?

◎ 최은영 > 이것도 세게 발언해도 되는 지 모르겠는데요. 일부 지자체장들이 사례를 들어서 공시가격 문제가 있다고 얘기한 것들은 사실은 불법 내지 탈법 사례들이거든요. 왜냐하면 작년에 15억에 거래됐는데 지금 10억에 거래됐다고 신고한 건 사실 5억이 가격이 하락했다고 보기보다는 뭔가 특수한 사이에 거래라고 봐야 되는데 그래서 공시 가격이 과도하게 되었다던가 제주도 같은 경우에는 이게 공동주택인데 다른 용도로 사용되고 있다. 다른 용도는 불법이고 그건 막아야 될 책임이 1차적으로 지자체에 있는 것이거든요. 이런 사례를 들어서 문제라고 하는 건 상당히 무리라고 생각하고 공시가격 제도에 전혀 문제가 없다고 얘기하는 게 아니라 예를 들면 지금 어떤 집은 시세에 17% 정도만 반영하고 있거든요. 10억 짜리면 1억 7000만원이,

◎ 진행자 > 그렇습니까?

◎ 최은영 > 제일 낮은 경우에는. 최대치면 80% 정도일 것으로 알고 있는데요. 지금 부동산 공시법에 보면 적정가격이라고 돼 있어서 시장에서 팔리는 가격으로 공시하도록 돼 있습니다. 그런데 현재도 아파트는 70% 정도이고요. 이게 단독주택 같은 경우 50%를 조금 넘는 수준이거든요. 10억짜리 집이 5억으로 공시가격이 돼 있는데 이런 것들은 형평성 이런 점에서 문제가 있는 것이기 때문에 개선이 필요하지만 일부 지자체에서 얘기하는 실거래가보다 너무 높다 이건 기본적으로 문제가 있는 게 실거래가를 그동안 반영해서 공시가격을 만드는 게 아니라는 점입니다. 아까 말씀드렸던 것처럼 이상한 거래일 수 있지 않습니까? 가족간이라든가.

◎ 진행자 > 마지막으로 지금 누구나 다 부동산시장 안정을 바라고 집값이 안정되길 바라는데요. 그렇게 하기 위해서는 지자체 국회 정부 어떻게 해야 될까요?

◎ 최은영 > 일단 정책의 모든 우선순위에 집값안정에 어떤 영향을 미칠까를 생각해봐야 된다고 생각합니다. 본인이 원래 생각했던 정책을 주장하는 것이 아니라 이게 집값에 어떻게 영향을 미칠 지를 최우선순위로 두고 집값 안정을 하겠다는 사인을 국민들에게 주는 게 매우 중요하다 라고 보고 있습니다. 예를 들면 2.4대책은 2월 4일 이후에 주택을 취득하면 분양권을 주지 않는 방식으로 주택가격을 고려한 정책을 만들었거든요. 이런 것들이 필요하다고 봅니다.

◎ 진행자 > 2.4정책에 지속적 추진, 이것이 현재로선 가장 적절하다.

◎ 최은영 > 2.4대책의 원활한 문제과 함께 어떤 방식이든 주택가격 안정을 위해서 최선을 다 하겠다 여야를 떠나서 이런 것들이 필요하다고 생각합니다.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 한국도시연구소의 최은영 소장과 함께 했습니다. 고맙습니다.

◎ 최은영 > 감사합니다.

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