투기의혹에 동력 잃은 공공주도 재개발.. "토지초과이득세 부활시켜야" [LH 공공 개발사업 진단]

<下> 공공주도 재개발 GO? STOP?
민간주도보다 사업기간 짧지만
수익성 낮고 조합 반발 걸림돌
LH직원 불법투기 부작용까지
처벌 강화로 투기 재발 막아야

"3기 신도시 투기이익 환수하라"13일 오전 서울 종로구 청와대 분수대 앞에서 공공임대주택 두배로연대 주최로 열린 기자회견에서 참가자들이 3기 신도시의 공공성 확대 및 투기 이익 환수를 촉구하고 있다. 사진=서동일 기자

지난 3월 한국토지주택공사(LH) 땅 투기 의혹 이후 2·4 공급대책의 핵심인 '공공주도 재개발'에 대한 의문의 시선이 커지고 있다. 투기와의 전쟁을 선포했던 정권에서 발생한 부패 사건으로 공공주도 재개발의 동력이 상실됐다는 것이다. 오세훈 서울시장도 민간주도 재개발을 천명하며 정부 정책과 엇박자를 내고 있다. 재건축 조합도 수익성 등을 이유로 공공주도 재개발에 의문의 시선을 보이고 있다. 반면 LH 투기 방지 대책 마련, 법을 어긴 직원들에 대한 발본색원과는 별도로 2·4 공급대책은 차질없이 추진돼야 한다는 시각도 있다. 더 나가아 토지공개념 부활과 토지초과이득세 부활을 통해 투기수요를 원천차단하고 공공성을 회복해야 한다는 주장도 나온다.

■표류하는 공공주도 재개발

13일 법조계와 부동산 업계 등에 따르면 2·4 공급대책 발표 후 터진 LH의 땅 투기 사태 이후 공공주도 재개발에 대한 추진 동력이 약화되고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "LH 투기 사태로 여론이 악화되고 서울 시장이 바뀌면서 공공주도 재개발 추진 동력을 상실할 수 있다"고 말했다.

2·4대책은 아파트 가격 폭등의 원인으로 지적된 공급부족을 해소하기 위해 공공이 키를 쥐고 재개발을 주도하겠다는 것이다. 기존 공공재개발 사업이 민간(조합)이 주체가 되고 공공이 거들었다면 대책에 포함된 '공공 직접 시행 정비사업'은 LH, 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 시행을 하게 된다. 공공 주도 재개발의 경우 용적률 상향, 신속한 인허가 등은 장점이다. 반면 수익성 저하와 조합의 반발 등은 단점이다.

김응철 변호사는 "(공공주도 재개발 등 대책이) 투기와 투자를 나누는 기준이 있는 것이 아닌데 투기를 잡는다는 명목 아래 투자를 위축시키고 재개발을 통한 정당한 부의 형성 등을 저해할 우려가 있다"고 말했다. 김은유 법무법인 강산 대표변호사는 "집을 가진 조합 입장에서는 수익성도 떨어지고 임대 아파트 확대에 따라 주거 환경 갈등도 예상된다"며 "민간 재개발은 래미안, 자이 등 브랜드 아파트가 많지만 LH 아파트는 비용 등의 문제로 중소형 건설사 아파트가 많다"고 지적했다.

이에 대해 LH 관계자는 "민간재개발의 경우 준공까지 평균 8.1년이 걸리지만 공공재개발은 신속한 인허가로 5.8년이 걸린다"며 "안양덕천 랜드마트 단지인 '래미안 메가트리아', 성남시 재개발 사업의 롯데캐슬 등 입주민이 민간 대형사 브랜드를 선택했다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "압구정, 성수, 여의도, 잠실 등 부촌 지역들은 민간 자체 시행을 선호하겠지만 200~500가구 중소 규모 지역들은 공공 재개발이 수익성 측면에서 유리할 수 있다"고 말했다.

■"토지공개념 강화해야"

LH의 땅 투기 사건을 2·4대책의 연장선상에 두고 공공주도 주택공급 대책의 동력을 약화시키는 것은 잘못이라는 시각도 있다. LH 일부 직원의 일탈 행동에 대한 처벌과 재발방지 노력과 공공주도 주택 공급이라는 정책의 방향성은 전혀 별개의 사안이라는 것이다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "LH 일부 직원의 투기에 대해 전체 직원의 투기 시도 자체를 막는 것은 소나기를 피해가자는 미봉책에 불과"하다며 "개인이 아닌 시스템을 통해 투기를 차단하는 공직자 이이해충돌 방지법을 통과시켜 제도화해야 한다"고 말했다. 임 교수는 "불법 투기 행위에 대한 사후적 처벌에 집중하지 말고 이를 사전에 예방할 수 있는 '토지초과이득세' 등도 도입해 볼 수 있을 것"이라며 "한때 헌법 불일치 문제도 있었지만 현재는 해결돼 토지초과이득세법 부활도 가능하다"고 말했다.

토지초과이득세는 평균지가 상승을 넘는 초과이득에 부과하는 세금이다. 토지가격의 인상은 인프라 확대 등 공공의 역할이 큰 만큼 이익도 공유해야 한다는 취지다. 심상정 정의당 의원은 지난 12일 토초세 부활 토론회를 열고 "토지는 공공재라는 기본 원칙을 명확하게 수립하고 이를 구현하는 제도들을 도입해야 한다"며 "토초세를 도입해 토지 투기를 사전에 막고 토지가 꼭 필요한 곳에서만 이용되도록 해야 한다"고 주장했다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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